??“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，目前“金九”已經(jīng)結(jié)束，其成色到底如何？研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在商品住宅新增供應(yīng)面積大幅增長(zhǎng)的助推下，成交面積實(shí)現(xiàn)了一定幅度的增長(zhǎng)，但是漲幅并不高。房企通過花樣營(yíng)銷帶來不俗銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，內(nèi)部分化依然顯著。此外，9月土地供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)明顯，成交量小幅回升，土地溢價(jià)率回落至歷史低位。多個(gè)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“銀十”業(yè)績(jī)值得期待。

??新房成交超去年同期

??城市間分化明顯

??進(jìn)入9月，樓市傳統(tǒng)的銷售旺季開啟，房企開始加大推盤力度，吸引更多的購(gòu)房者。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積3716萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)37%，同比基本持平。雖然樓市供應(yīng)穩(wěn)步恢復(fù)，但是不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著分化行情。一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積同比、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，二三線城市卻呈現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)同比下降的局面。

??一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積為478萬平方米，同比增長(zhǎng)40%、環(huán)比增長(zhǎng)76%。其中，廣州放量最為明顯，單月供應(yīng)量達(dá)到了206萬平方米，同比、環(huán)比分別增長(zhǎng)57%、133%，創(chuàng)年內(nèi)新高；上海商品住宅新增供應(yīng)面積同比、環(huán)比分別實(shí)現(xiàn)19%、2%的正增長(zhǎng)；深圳因8月供應(yīng)大增，9月迎來階段性回調(diào)，環(huán)比降幅7%，但同比增長(zhǎng)37%，依然維持增勢(shì)，顯著好于去年同期；北京整體供應(yīng)量自7月以來穩(wěn)步恢復(fù)，逐月攀升，9月達(dá)到了67萬平方米，環(huán)比增幅達(dá)25%，但是同比下降18%。

??二三線城市新增供應(yīng)面積3238萬平方米，同比下降4%，環(huán)比上升33%。但是，不同城市間存在顯著分化，一方面，東南沿海城市整體供應(yīng)維持在高位，杭州、蘇州、南京、合肥、廈門、福州等城市同比、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。另一方面，部分城市迎來階段性回調(diào)，重慶、天津、佛山、昆明、鄭州、常州等城市9月同比、環(huán)比均下降，供應(yīng)呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì)?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，房企的推盤熱情與城市成交熱度密切相關(guān)，部分成交活躍的核心二三線城市未來供應(yīng)量仍會(huì)顯著增長(zhǎng)，市場(chǎng)相對(duì)羸弱的三四線城市，供應(yīng)量將會(huì)穩(wěn)步回落。

??在新增供應(yīng)面積大幅增長(zhǎng)的助推下，成交面積也實(shí)現(xiàn)了一定幅度的增長(zhǎng)，但是漲幅并不高。數(shù)據(jù)顯示，9月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交面積為2855萬平方米，同比增長(zhǎng)8%，但環(huán)比微跌4%?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，這主要因?yàn)?月、8月樓市淡季不淡，需求持續(xù)釋放，導(dǎo)致9月成交增長(zhǎng)略顯乏力。同樣，各城市成交情況呈現(xiàn)分化特點(diǎn)，一線城市成交量相比其他能級(jí)城市表現(xiàn)更好。

??一線城市累計(jì)成交面積為391萬平方米，同比、環(huán)比分別增長(zhǎng)61%、18%，廣州、上海和深圳成交皆創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，廣州成交面積為152萬平方米，同比增長(zhǎng)75%、環(huán)比增長(zhǎng)35%；上海成交面積為110萬平方米，同比增長(zhǎng)41%、環(huán)比增長(zhǎng)12%；深圳成交面積為60萬平方米，同比增長(zhǎng)67%、環(huán)比增長(zhǎng)22%；北京成交面積為69萬平方米，同比增長(zhǎng)62%、環(huán)比下降4%。在供應(yīng)連續(xù)兩個(gè)月放量的作用下，上海成交持續(xù)提升，中高端產(chǎn)品成交去化依舊出眾。在深圳、東莞政策調(diào)控加碼后，部分購(gòu)房需求外溢至周邊地區(qū)，致使廣州市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，成交再創(chuàng)近年來單月新高。深圳新房市場(chǎng)持續(xù)升溫，“網(wǎng)紅”盤因一、二手價(jià)格倒掛，再次出現(xiàn)搶購(gòu)潮，在一定程度上刺激市場(chǎng)人氣。

??二三線城市累計(jì)成交面積為2465萬平方米，同比增長(zhǎng)3%，但環(huán)比下降7%。武漢、重慶等整體成交依舊處于二線城市前列，9月成交量均超150萬平方米。但不同城市成交表現(xiàn)有所不同，佛山、長(zhǎng)春、鄭州、合肥等城市成交熱度延續(xù)，同比、環(huán)比齊增；武漢、西安、南寧、南京、無錫等城市成交熱度穩(wěn)步回落，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，前期出臺(tái)政策的杭州、成都、常州、東莞等城市9月成交環(huán)比皆有回落，可見政策加碼對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了影響。預(yù)判10月，整體成交持穩(wěn)，規(guī)模有望高位維持，介于熱點(diǎn)城市均存在不同程度的調(diào)控加碼，同比漲幅或?qū)⑹照?/p>

??一方面，供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)；另一方面，成交量增長(zhǎng)幅度不及預(yù)期，這導(dǎo)致不少城市庫(kù)存面積有所上升，去化率降低?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市中6成以上城市庫(kù)存面積環(huán)比上升，南京、南寧、武漢等庫(kù)存環(huán)比增幅達(dá)10%。同比來看，7成以上城市庫(kù)存仍處上升通道，武漢、?？?、鄭州等增幅達(dá)50%。

??房企加快推貨節(jié)奏

??花樣營(yíng)銷助推業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

??為了在樓市“金九”取得優(yōu)秀的業(yè)績(jī)，各大房企紛紛使出營(yíng)銷大招。

??9月初，中國(guó)恒大董事會(huì)主席許家印召開營(yíng)銷大會(huì)，從9月3日起推出全國(guó)樓盤大優(yōu)惠，包括全國(guó)619盤7折特大優(yōu)惠、每日每盤10套一口價(jià)、2000元網(wǎng)上定房抵2萬元，中國(guó)恒大計(jì)劃在9月、10月兩個(gè)月合計(jì)銷售2000億元。除了傳統(tǒng)的折扣營(yíng)銷，近來興起的造節(jié)營(yíng)銷也備受房企青睞。比如，萬科上海區(qū)域推出“十全九美購(gòu)房節(jié)”，只需9.9元購(gòu)買“久久券”，購(gòu)房立減9999元（稅前）。此外還送出四重福利——隨心出行禮、精美到訪禮、錦鯉直播禮、光明合作禮。華潤(rùn)置地則推出“中秋國(guó)慶購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)，覆蓋全國(guó)70多個(gè)城市200多個(gè)項(xiàng)目，包括特價(jià)房源、公寓等產(chǎn)品折上折、三重節(jié)日到訪禮等優(yōu)惠活動(dòng)。

??此外，與渠道聯(lián)合營(yíng)銷也是房企必備選項(xiàng)。比如，9月17日，碧桂園廣清區(qū)域攜手阿里“天貓好房”推出“碧淘好房節(jié)”直播活動(dòng)，設(shè)置3大專場(chǎng)，一次性推出超90套灣區(qū)優(yōu)質(zhì)特惠房源，覆蓋廣州、惠州兩地8個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)日超3萬人參與直播活動(dòng)，24小時(shí)內(nèi)成交2.47億元。貝殼找房推出“全民新房節(jié)”活動(dòng)，聯(lián)合萬科、融創(chuàng)、綠地、保利等全國(guó)數(shù)十個(gè)品牌開發(fā)商推出6.6折特價(jià)房、0元秒殺、大牌特惠等多項(xiàng)促銷，覆蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶、沈陽等60多個(gè)城市上千個(gè)新房樓盤，購(gòu)房者可以享受到特價(jià)房源、購(gòu)房立減、買房津貼等多種優(yōu)惠。

??花樣營(yíng)銷給部分房企帶來不俗的銷售業(yè)績(jī)。比如，9月中國(guó)恒大連同其附屬公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元，較上月增長(zhǎng)約73.8%，較去年同期增長(zhǎng)約31.9%，刷新了其單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄。碧桂園9月共實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約646.3億元，相較于2019年9月同比增加25.3%，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約759萬平方米，較2019年9月同比增加31.67%。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)29%。從企業(yè)表現(xiàn)來看，在40家典型上市房企中，32家企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，31家企業(yè)累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。雖然頭部房企銷售總額較大，但是從銷售額增速來看，中小房企銷售額增速更快。

??對(duì)于9月銷售金額，部分房企歡喜的同時(shí)，多家房企多了幾分憂愁。海通證券表示，從9月單月銷售金額增速來看，陽光城跌幅最大，同比下跌26.8%；華夏幸福跌幅第二，同比下跌25.5%；新城控股跌幅第三，同比下跌12.7%；榮盛發(fā)展、中國(guó)金茂跌幅在1%~6%之間。

??中達(dá)證券認(rèn)為，頭部房企銷售金額在房企的積極營(yíng)銷之下實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，行業(yè)銷售在傳統(tǒng)旺季的表現(xiàn)依舊亮眼。當(dāng)前行業(yè)政策維持穩(wěn)定，地方的調(diào)控政策亦將引導(dǎo)部分過熱市場(chǎng)更趨理性。在較為穩(wěn)定的政策基調(diào)和更為健康的市場(chǎng)環(huán)境下，全年行業(yè)銷售有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

??億翰智庫(kù)表示，總體來看，9月房企的銷售業(yè)績(jī)較為理想，典型房企銷售目標(biāo)完成率達(dá)70%。由于疫情對(duì)上半年銷售渠道的沖擊，房企更多地將貨值安排在下半年推出，而9月和10月則更是房企沖擊全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的重中之重。在追求規(guī)模的訴求下，房企將繼續(xù)加快推貨節(jié)奏，房企銷售的“銀十”值得期待。

??土地供應(yīng)增加

??拿地積極性減弱

??9月土地供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)明顯。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)主要地級(jí)市9月共供應(yīng)土地1142宗，環(huán)比上漲11.52%，同比下降2.73%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為1.1億平方米，環(huán)比上漲3.97%，同比下跌6.44%。諸葛找房數(shù)據(jù)中心對(duì)此表示，進(jìn)入二季度后，隨著疫情防控形勢(shì)積極向好，多城推地節(jié)奏明顯加快，6月供應(yīng)量達(dá)到年內(nèi)最高水平，三季度隨著多地出臺(tái)收緊樓市調(diào)控政策，疊加房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)趨嚴(yán)，土地市場(chǎng)逐漸回歸理性，7、8月土地放量逐漸減少，進(jìn)入9月，土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比小幅回升。

??從各能級(jí)城市來看，9月二線城市土地供應(yīng)規(guī)模下滑，一線和三四線城市呈現(xiàn)不同幅度的上漲。其中，一線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積546.23萬平方米，同比上漲34.39%，環(huán)比上漲70.73%，漲幅居首；二線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積3911.62萬平方米，同比下跌15.77%，環(huán)比下跌17.82%；三四線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積6663.48萬平方米，同比下跌2.54%，環(huán)比上漲18.63%。從推出樓面價(jià)來看，一線城市顯著下滑，二線和三四線城市均有所上揚(yáng)。

??土地供應(yīng)量增加帶動(dòng)9月土地成交量小幅回升。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，9月全國(guó)主要地級(jí)市土地成交981宗，成交規(guī)劃建筑面積為1.02億平方米，同比上漲0.8%，環(huán)比上漲19.4%；成交樓面價(jià)為每平方米4262.47元，環(huán)比下跌6.6%，同比上漲10.48%；土地出讓金為4368.21億元，環(huán)比上漲11.45%，同比上漲11.36%。諸葛找房數(shù)據(jù)中心認(rèn)為，9月全國(guó)土地成交止跌轉(zhuǎn)漲，成交量有所上漲，但成交樓面價(jià)較上月下滑，一方面受成交結(jié)構(gòu)的影響，另一方面在三道紅線高壓之下，房企拿地積極性有所減弱。

??從各能級(jí)城市來看，一二線城市土地成交面積同比、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，三線城市環(huán)比實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但同比微跌。具體來看，9月一線城市成交規(guī)劃建筑面積450.96萬平方米，同比上升9.93%，環(huán)比上漲16.49%；二線城市土地成交規(guī)劃建筑面積4076.24萬平方米，同比上漲5.24%，環(huán)比上漲3.38%；三四線城市土地成交面積5720.63萬平方米，同比下跌2.76%，環(huán)比上漲34.51%。三四線城市中，菏澤、惠州、眉山位居成交前三?；葜葑鳛榛浉郯拇鬄硡^(qū)的重要城市，樓市熱度持續(xù)上升，并且在深圳、東莞政策調(diào)控加碼后，部分購(gòu)房需求外溢至周邊地區(qū)，一定程度上推動(dòng)惠州市場(chǎng)熱度走高，房企布局的積極性較強(qiáng)。

??成交樓面價(jià)方面，一線城市均價(jià)為每平方米11887.39元，同比下跌22.79%、環(huán)比下跌38.88%；二線城市均價(jià)為每平方米5479.14元，同比上漲7.15%、環(huán)比上漲5.24%。

??土地出讓金方面，一線城市為536.07億元，同比下跌15.12%、環(huán)比下跌28.81%；二線城市為2233.43億元，同比上漲12.76%、環(huán)比上漲8.8%；三四線城市為1598.7億元，同比上漲22.01%、環(huán)比上漲43.56%。從具體城市來看，廣州土地出讓金以317億元位居榜首，南京和天津位居第二、第三，分別為256億元和182億元。長(zhǎng)三角區(qū)域城市如南京、杭州、蘇州等土地市場(chǎng)熱度居高。

??9月溢價(jià)率回落至歷史低位。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，9月全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為12.79%，環(huán)比下降3.26個(gè)百分點(diǎn)，同比上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率自2019年4季度開始逐漸回升，2020年5月達(dá)到年內(nèi)峰值，但與去年同期相比仍有所不足，處于歷史中位水平。溢價(jià)率在穩(wěn)定區(qū)間內(nèi)小幅波動(dòng)，9月溢價(jià)率創(chuàng)3月以來新低。受到多地出臺(tái)收緊調(diào)控政策疊加房企融資政策收緊的影響，房企拿地積極性減弱。