??過(guò)去五年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增供給保持高位水平，二十多個(gè)主要城市的甲級(jí)辦公樓和物流地產(chǎn)市場(chǎng)總量近乎100%的增長(zhǎng)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供給依然保持較高增長(zhǎng)速度。面對(duì)龐大體量的使用人群以及大規(guī)模的物管需求，房地產(chǎn)科技提升了物業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。特別是當(dāng)今年疫情出現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)科技可以讓大樓更為智能、高效和靈活。房地產(chǎn)科技從過(guò)去單一功能方向的發(fā)展，開(kāi)始下沉到行業(yè)縱深層面，伴隨互聯(lián)網(wǎng)、5G、云計(jì)算等新興技術(shù)的運(yùn)營(yíng)，迎來(lái)了一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。

??日前，仲量聯(lián)行首次發(fā)布針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)科技研究報(bào)告——《構(gòu)建開(kāi)放生態(tài)，重塑行業(yè)價(jià)值》(下稱“報(bào)告”)。報(bào)告指出，由房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)科技企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)共同建立的中國(guó)房地產(chǎn)科技生態(tài)圈已“初具雛形”，這將加速推進(jìn)行業(yè)的資源整合、效率提升及人才培養(yǎng)等，房地產(chǎn)科技推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的時(shí)代機(jī)遇已到來(lái)。

??揭秘中國(guó)房地產(chǎn)科技圈

??仲量聯(lián)行研究部高級(jí)董事婁辰接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》專訪時(shí)表示，仲量聯(lián)行團(tuán)隊(duì)對(duì)200多家房地產(chǎn)科技公司、房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行深入地調(diào)研分析和總結(jié)，以此為基礎(chǔ)對(duì)行業(yè)成熟度現(xiàn)狀和未來(lái)進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)，不僅關(guān)注房地產(chǎn)科技市場(chǎng)規(guī)模，更關(guān)注用戶對(duì)房地產(chǎn)科技的認(rèn)可與反饋。

??房地產(chǎn)科技(PropTech)泛指任何有助于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值提升或革新其分析、設(shè)計(jì)、建造、交易的科學(xué)或技術(shù)，例如，云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、流通、后服務(wù)等環(huán)節(jié)的應(yīng)用。

??牛津大學(xué)在其《2020房地產(chǎn)科技:房地產(chǎn)的未來(lái)》報(bào)告中指出，房地產(chǎn)科技經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)期，Proptech1.0起源于20世紀(jì)80年代的PC和90年代的互聯(lián)網(wǎng)興起，以2001年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂告終;Proptech2.0是由GFC和技術(shù)發(fā)展刺激的，最終在AppStore中達(dá)到頂峰，有跡象表明它現(xiàn)在正在成熟;Proptech3.0將由全球氣候變化和快速城市化的壓力推動(dòng)，并通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器學(xué)習(xí)和人工智能以及區(qū)塊鏈等外生技術(shù)的成熟來(lái)實(shí)現(xiàn)。

??從房地產(chǎn)科技的發(fā)展路徑與現(xiàn)狀看，中國(guó)房地產(chǎn)科技并沒(méi)有完全遵循上述演化路徑。報(bào)告顯示，中國(guó)的數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑和模式與西方相比差異明顯，中國(guó)房地產(chǎn)科技具有鮮明的本土化特征，科技的商業(yè)化很大程度上受益于政府政策和重大項(xiàng)目的推動(dòng)，支撐智慧城市、新基建、可持續(xù)發(fā)展等項(xiàng)目的房地產(chǎn)科技或?qū)⒌玫礁焖俚陌l(fā)展。

??“每個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式非常具有當(dāng)?shù)靥厣Ｖ袊?guó)房地產(chǎn)科技的發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的特性，以及整個(gè)科技環(huán)境的生態(tài)圈相關(guān)?！眾涑奖硎?，從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，政府和企業(yè)所扮演的角色比較重要，政府對(duì)市場(chǎng)起引導(dǎo)作用。從科技環(huán)境看，中國(guó)房地產(chǎn)科技企業(yè)相對(duì)比較獨(dú)立，但中國(guó)的企業(yè)未必更適合中國(guó)市場(chǎng)，目前有很多優(yōu)秀的境外的科技企業(yè)，進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)科技市場(chǎng)。

??“對(duì)于外資在中國(guó)的房地產(chǎn)科技企業(yè)而言，在中國(guó)發(fā)展只做到簡(jiǎn)單的本土化遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要定制一套更加適合中國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略。要考慮中國(guó)用戶，尤其是內(nèi)地用戶對(duì)于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的使用習(xí)慣?！眾涑秸f(shuō)。

??婁辰認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)科技市場(chǎng)，場(chǎng)景非常多元化，未來(lái)會(huì)以終端用戶(商務(wù)辦公人群、消費(fèi)者和物管人員等)需求為核心。此外，用戶對(duì)于科技和數(shù)據(jù)以及個(gè)人信息持有更加開(kāi)放的態(tài)度，這意味著未來(lái)科技會(huì)應(yīng)用在更多的場(chǎng)景。

??婁辰和她的團(tuán)隊(duì)走訪調(diào)研了近150家房地產(chǎn)科技企業(yè)、近80家房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)技術(shù)特性，將中國(guó)房地產(chǎn)科技分為基礎(chǔ)型、集成型、場(chǎng)景型和成長(zhǎng)型四類，和12種在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度較高的科技，包括大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、虛擬現(xiàn)實(shí)、5G等。

??婁辰表示，基于房地產(chǎn)科技應(yīng)用類型及方向的研究，他們認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)科技生態(tài)圈已“初具雛形”。

??何為房地產(chǎn)科技生態(tài)圈?報(bào)告指出，是以終端用戶的需求為核心，以房地產(chǎn)企業(yè)與科技企業(yè)雙向賦能為基礎(chǔ)，包括業(yè)主、租戶、政府、高校、投資機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等各方參與者，積極發(fā)揮研發(fā)、金融、政策等聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，共同打造極致產(chǎn)品、完善應(yīng)用場(chǎng)景、提升物業(yè)價(jià)值的平臺(tái)。

??仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，房企與科技企業(yè)的交流日趨多元、跨界人才交流培養(yǎng)提速、與房地產(chǎn)合作探索長(zhǎng)期的合作方式和行業(yè)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)日漸完善。這些都在促使房地產(chǎn)科技創(chuàng)新，在房企的進(jìn)化過(guò)程中扮演著非常重要的角色。房地產(chǎn)科技生態(tài)圈助力房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在五大方面:

??第一，整合內(nèi)外資源，提升創(chuàng)新

??效率。房地產(chǎn)科技生態(tài)圈內(nèi)的協(xié)同合作，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)高效地整合人力、資本、技術(shù)等內(nèi)外部資源，實(shí)現(xiàn)高效創(chuàng)新發(fā)展的行業(yè)訴求。

??第二，完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)科技生態(tài)圈的建立有利于構(gòu)建一個(gè)更加開(kāi)放兼容的技術(shù)應(yīng)用體系，從而促進(jìn)房地產(chǎn)科技產(chǎn)品向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向邁進(jìn)。

??第三，強(qiáng)化造血功能，激發(fā)創(chuàng)新活力。房地產(chǎn)科技生態(tài)圈所具有的“造血機(jī)制”可彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)自主創(chuàng)新所存在的“高投入、高風(fēng)險(xiǎn)”的問(wèn)題，激發(fā)源源不斷的新想法、新模式、新產(chǎn)品和新服務(wù)。

??第四，培養(yǎng)復(fù)合人才，加速跨界流動(dòng)。房地產(chǎn)科技生態(tài)圈有助于培養(yǎng)兼具房地產(chǎn)行業(yè)背景和技術(shù)專長(zhǎng)的復(fù)合型人才，并加快不同類型人才在生態(tài)圈內(nèi)的流動(dòng)。

??第五，深度高頻溝通，縮短產(chǎn)品周期。隨著房地產(chǎn)科技生態(tài)圈內(nèi)各方溝通的頻率和質(zhì)量大幅提升，科技產(chǎn)品從提出概念到產(chǎn)生雛形，再到驗(yàn)證性試驗(yàn)，逐步成熟并最終實(shí)現(xiàn)規(guī)模化應(yīng)用的周期有望顯著縮短。

??存量時(shí)代，賦能房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

??房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長(zhǎng)的階段，已經(jīng)進(jìn)入了增速放緩的階段?，F(xiàn)階段，行業(yè)的需求、供給、政策、技術(shù)等驅(qū)動(dòng)因素的變革，正在改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、流通到后服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，給產(chǎn)業(yè)鏈各主體帶來(lái)全新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)向存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)轉(zhuǎn)型，數(shù)字化能否實(shí)現(xiàn)這種業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要支撐，未來(lái)房地產(chǎn)科技如何賦能房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新?

??報(bào)告顯示，作為推動(dòng)行業(yè)價(jià)值重塑的重要變量之一，房地產(chǎn)科技可以從人性化體驗(yàn)、安全健康、高效運(yùn)營(yíng)及數(shù)字化驅(qū)動(dòng)這四個(gè)維度提升物業(yè)的“韌性”，提高業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及投資者應(yīng)對(duì)變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為賦能商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的強(qiáng)大引擎。

??婁辰指出，上述四個(gè)維度中最具有挑戰(zhàn)的是數(shù)字化驅(qū)動(dòng)，對(duì)于任何一家企業(yè)都是長(zhǎng)期的工程。不僅是在硬件和軟件方面，需要戰(zhàn)略性部署，同時(shí)對(duì)于企業(yè)員工的技能、數(shù)據(jù)整合、工作流程等軟實(shí)力方面，都需要長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型還處于初期，作為物聯(lián)網(wǎng)新一代基礎(chǔ)設(shè)施，5G時(shí)代的到來(lái)，將加速房地產(chǎn)領(lǐng)域的萬(wàn)物互聯(lián)和數(shù)字化的發(fā)展應(yīng)用。相關(guān)研究顯示，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，5G賦能下的智能傳感等終端設(shè)備，將具備更強(qiáng)大的功能和更高的通信效率，推動(dòng)智慧辦公、智慧樓宇的應(yīng)用深入發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮互聯(lián)和數(shù)據(jù)的價(jià)值。

??在迎接5G時(shí)代到來(lái)的過(guò)程中，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和存量改造方面，為了滿足5G基站等基礎(chǔ)設(shè)施的需求和網(wǎng)絡(luò)覆蓋特征，建筑空間設(shè)計(jì)乃至城市布局的規(guī)則都將產(chǎn)生相應(yīng)的變化。

??婁辰認(rèn)為，如果能把5G和其他技術(shù)結(jié)合應(yīng)用，可以釋放龐大的乘數(shù)效應(yīng)，人們所處的樓宇，無(wú)論是住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓還是物流倉(cāng)庫(kù)，這些信息都會(huì)形成龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)，這些數(shù)據(jù)是未來(lái)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化的前提和基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，釋放更大能量。物聯(lián)網(wǎng)對(duì)于傳感器的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)輸送，以及算法的提高，能提前預(yù)知將會(huì)出現(xiàn)的故障和能源的耗費(fèi)情況，還可以解鎖新零售里的新產(chǎn)品，提升終端用戶的需求，打造智慧樓宇、智慧物管，使其更加高效地運(yùn)營(yíng)。

??未來(lái)五到十年是數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要機(jī)會(huì)窗口期。開(kāi)發(fā)商、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商等產(chǎn)業(yè)鏈主體，需要數(shù)字化置于核心戰(zhàn)略地位，探索自身的數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑。

??人工智能已經(jīng)深刻推動(dòng)了社會(huì)變革，未來(lái)，還有哪些新興技術(shù)將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化變革?“在第四次工業(yè)革命的中期，中國(guó)科技還處在成長(zhǎng)期，像無(wú)人機(jī)、無(wú)人駕駛等技術(shù)，也在飛速成長(zhǎng)中，這些技術(shù)可能有的是在商用或者是在其他的一些領(lǐng)域，已經(jīng)走在試驗(yàn)的前端了，在房地產(chǎn)領(lǐng)域它的應(yīng)用的話可能會(huì)讓人比較期待。”婁辰表示，長(zhǎng)期來(lái)看，區(qū)塊鏈的技術(shù)是值得關(guān)注的賽道，它需要政府強(qiáng)有力的引導(dǎo)和更多科技企業(yè)的加入。

??仲量聯(lián)行表示，未來(lái)“空間即服務(wù)”理念或?qū)⒁I(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從“以租售為中心”的商業(yè)思維，轉(zhuǎn)型為“以服務(wù)為核心”的業(yè)務(wù)模式。一系列更成熟、更有技術(shù)含量、更能滿足終端用戶需求的房地產(chǎn)科技產(chǎn)品和解決方案將助力整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)抓住數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史機(jī)遇。