??歷史總是相似，樓市每一輪的瘋狂燃燒過(guò)后，都落滿(mǎn)灰燼。

??靠著挨近廣州的地利，2015年，清遠(yuǎn)市樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量超過(guò)百個(gè)。2014年末，全市商品房累計(jì)空置面積約250萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)302%。

??2020年10月19日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布100城住宅庫(kù)存報(bào)告，其中《100城新建商品住宅庫(kù)存面積同比增速排序》顯示，今年截至9月末，清遠(yuǎn)以140%的同比庫(kù)存增速，位列全國(guó)第一。

??在記者從上海易居房地產(chǎn)研究院獲悉的數(shù)據(jù)報(bào)告中，仔細(xì)對(duì)比清遠(yuǎn)近10年的庫(kù)存面積可以發(fā)現(xiàn)，從2011年9月至2020年9月，清遠(yuǎn)今年9月底庫(kù)存面積是302萬(wàn)平方米，僅低于2012年9月的庫(kù)存面積394萬(wàn)平方米。

??這意味著，清遠(yuǎn)新建商品房庫(kù)存創(chuàng)下近8年新高。

??“庫(kù)存”往事

??“2017年我在同事的勸說(shuō)下買(mǎi)了清遠(yuǎn)的一套房，加上房產(chǎn)中介說(shuō)得頭頭是道，我想著能夠趁機(jī)從中賺一筆。當(dāng)時(shí)買(mǎi)入的單價(jià)是10989元/平方米，后來(lái)價(jià)格下降2000元/平方米?！睆V州購(gòu)房者梁小天（化名）回憶稱(chēng)，“我覺(jué)得自己可能是高位接盤(pán)了，糾結(jié)一年多要不要賣(mài)，最后還是下決心低價(jià)賣(mài)出。雖然虧了點(diǎn)，但也算去了一個(gè)心頭病，如果繼續(xù)供下去，擔(dān)心把首付也虧掉。”

??“2016年和2017年是清遠(yuǎn)樓市最火的時(shí)候，房子一天一個(gè)價(jià)?！钡掠拥禺a(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

??在樓市交易瘋狂與多地限購(gòu)的大環(huán)境下，2016年至2017年這一時(shí)間段，外來(lái)資本加速涌入清遠(yuǎn)，并在2016年12月掀起了一場(chǎng)土地拍賣(mài)大戰(zhàn)，這個(gè)屢創(chuàng)樓面地價(jià)紀(jì)錄的年關(guān)之月，為清遠(yuǎn)帶來(lái)30億元土地出讓收入，使得清遠(yuǎn)全年土地出讓金額沖至46億元；到了2017年上半年，清遠(yuǎn)土地拍賣(mài)市場(chǎng)制造了更多的地王，并出現(xiàn)土地“熔斷”。

??但其實(shí)，在2016年年初，清遠(yuǎn)原本就存在的商品房庫(kù)存難去化仍然是擺在當(dāng)?shù)卣媲耙粋€(gè)棘手問(wèn)題。

??“清遠(yuǎn)除了目前庫(kù)存的量，還有尚未開(kāi)發(fā)的土地。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)下土地后，必須在2年內(nèi)開(kāi)發(fā)，這就導(dǎo)致庫(kù)存居高不下。”在2016年年初清遠(yuǎn)市的一次人大代表會(huì)議上，時(shí)任清遠(yuǎn)市政協(xié)委員、市房協(xié)會(huì)員余家駒建議，“可以考慮允許土地臨建，延長(zhǎng)商品房建設(shè)周期，如建設(shè)社會(huì)缺乏的菜市場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、體育設(shè)施等臨時(shí)設(shè)施，臨建周期不需要太長(zhǎng)，哪怕是5年，也能有效去庫(kù)存。”

??甚至，有人提出要給拆遷戶(hù)發(fā)放“購(gòu)房券”。清遠(yuǎn)市也配合出臺(tái)一攬子去庫(kù)存計(jì)劃。2016年5月，清遠(yuǎn)召開(kāi)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革暨重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作會(huì)議，一口氣出臺(tái)《清遠(yuǎn)市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體實(shí)施方案（2016~2018年）》及去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板等5大行動(dòng)計(jì)劃。

??很快，清遠(yuǎn)在2016年6月便交出一份不錯(cuò)的去庫(kù)存成績(jī)單：庫(kù)存面積下降了109.28萬(wàn)平方米，下降比例7.93%，有當(dāng)?shù)孛襟w稱(chēng)完成當(dāng)年的去庫(kù)存任務(wù)沒(méi)有懸念。

??時(shí)隔4年多，清遠(yuǎn)庫(kù)存同比增長(zhǎng)速度沖至全國(guó)第一，庫(kù)存面積也創(chuàng)下近8年新高。其中值得關(guān)注的一個(gè)細(xì)節(jié)是，清遠(yuǎn)2015年底的新建商品房庫(kù)存是212萬(wàn)平方米，2016年大幅下降至113萬(wàn)平方米，2017年再次小幅反彈回151萬(wàn)平方米，2018年升至182萬(wàn)平方米。

??這條庫(kù)存變化拋物線(xiàn)背后，外地涌入的購(gòu)房需求與本地去庫(kù)存動(dòng)作這兩種力，是以怎樣的比重相持影響了清遠(yuǎn)樓市庫(kù)存的變化？

??其中不可忽視的另一個(gè)細(xì)節(jié)是，清遠(yuǎn)還呈現(xiàn)人口凈流出狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，清遠(yuǎn)全市戶(hù)籍人口446.1萬(wàn)人，常住人口388.6萬(wàn)人，人口凈流出57.5萬(wàn)。

??“新高”背后

??今年以來(lái)，受疫情導(dǎo)致的交易停滯影響，清遠(yuǎn)樓市新一輪的庫(kù)存壓力明顯上升，且?guī)齑鏀?shù)據(jù)所透露的壓力，一點(diǎn)也不比其2015年至2016年大力去庫(kù)存時(shí)的壓力小。

??“庫(kù)存量猛增，其實(shí)也說(shuō)明清遠(yuǎn)供應(yīng)比較積極，近期預(yù)售審批放松，推出了較多的樓盤(pán)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還表示。

??針對(duì)清遠(yuǎn)新房開(kāi)盤(pán)情況，記者從清遠(yuǎn)一位房地產(chǎn)人士處了解到，今年清遠(yuǎn)的新房開(kāi)盤(pán)速度比不上往年，但數(shù)量同樣不少。“清遠(yuǎn)的庫(kù)存主要是增量房，我們樓盤(pán)地圖更新的速度，趕不上新房開(kāi)盤(pán)的速度?！彼硎?，“大學(xué)城區(qū)域是未來(lái)清遠(yuǎn)的主要發(fā)展方向，今年以來(lái)，大學(xué)城附近就推出七八個(gè)新盤(pán)，輕軌附近也推出四五個(gè)新盤(pán)。從交通方面出發(fā)，碧桂園山湖城不錯(cuò)，距離即將開(kāi)通的輕軌僅約700米；從教育方面考慮，職教基地的大學(xué)城和奧體中心也是開(kāi)發(fā)商看好的潛力區(qū)域?！?/p>

??中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓則認(rèn)為清遠(yuǎn)今年樓市庫(kù)存增長(zhǎng)背后，存在更為多元的原因：“一是疫情導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商房屋施工、竣工發(fā)生延后；二是商品房銷(xiāo)售量下降引起推盤(pán)后庫(kù)存堆積，三是開(kāi)發(fā)商去年的很多庫(kù)存大多留到今年來(lái)賣(mài)，四是佛山等城市虹吸效應(yīng)很明顯，強(qiáng)力吸走了廣東省購(gòu)買(mǎi)力”。

??與廣東省其他城市的建設(shè)規(guī)模相比，清遠(yuǎn)的城市吸引力確實(shí)弱一些。上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，截至2020年9月，珠海新建商品住宅庫(kù)存面積169萬(wàn)平方米，東莞361萬(wàn)平方米，佛山1265萬(wàn)平方米，中山308萬(wàn)平方米，肇慶723萬(wàn)平方米，惠州1021萬(wàn)平方米，韶關(guān)173萬(wàn)平方米。

??一個(gè)城市的庫(kù)存高不高，與疫情影響開(kāi)盤(pán)速度與節(jié)奏有關(guān)，但房子賣(mài)得好不好，二手房才是市場(chǎng)真實(shí)的晴雨表。

??記者查閱貝殼找房二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)一些細(xì)節(jié)。以清城區(qū)為例，清城區(qū)是清遠(yuǎn)下轄區(qū)域中地理位置距離廣州較近的區(qū)域，隨機(jī)選取清城區(qū)今年來(lái)掛牌的50套二手房，觀察其掛牌以來(lái)的價(jià)格變化發(fā)現(xiàn)，有17套房出現(xiàn)不同程度的降價(jià)，占比三分之一。

??“今年因?yàn)橐咔榈脑?，清遠(yuǎn)市新房、二手房的價(jià)格整體是降了點(diǎn)，目前也有一部分早期投資者在虧本出售房產(chǎn)，但數(shù)量不是太多?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)人士告訴記者，“目前清遠(yuǎn)的購(gòu)房政策是限貸不限購(gòu)，一二套房分別首付三成、四成，購(gòu)買(mǎi)三套及以上要全款，由于價(jià)格低，對(duì)周?chē)馁?gòu)買(mǎi)力還是具有一定的吸引力。在房產(chǎn)出售方面，房產(chǎn)證若是不夠兩年，就會(huì)產(chǎn)生5.3%的增值稅，超過(guò)兩年則免征，所以很多早期購(gòu)買(mǎi)的人也在觀望，等待合適的時(shí)機(jī)?！?/p>

??“今年廣州來(lái)清遠(yuǎn)買(mǎi)房的人數(shù)比例出現(xiàn)明顯下降，去年這一比例超過(guò)20%，今年再度下降至15%以下。”另一位樓市研究人士告訴記者，“今年清遠(yuǎn)樓市已經(jīng)出現(xiàn)幾大明顯變化：一是房?jī)r(jià)下行，尤其今年疫情期間房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，疫情之后市場(chǎng)恢復(fù)期間也存在小幅度下跌，今年9、10月份包括國(guó)慶黃金周一直是這種情況；二是銷(xiāo)售成交量處于下降趨勢(shì)；三是商品房庫(kù)存猛增，增速非?？欤凰氖情_(kāi)發(fā)商打折力度很大，賣(mài)房壓力大；五是樓市出現(xiàn)供大于求；六是廣州來(lái)清遠(yuǎn)買(mǎi)房的人數(shù)比例迅速下降”。