??11月4日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年三季度全國居民購房杠桿研究》報告。報告顯示，三季度多城收緊房貸政策，居民購房杠桿率小幅下降。數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，全國居民購房杠桿率為31.6%，環(huán)比下降0.5個百分點，同比上升0.3個百分點。進入下半年以來，全國已有深圳、沈陽、常州、唐山、無錫等多城通過提高二套房首付比例或貸款利率等，對房貸政策進行了收緊，進一步明確了中央房住不炒的政策態(tài)度。三季度住戶部門杠桿率繼續(xù)上升。2020年三季度，我國住戶部門杠桿率上升至61.4%，環(huán)比上季度上升1.7個百分點，同比去年同期上升6.3個百分點?？梢钥吹?，2020年一季度以來住戶部門杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠低于正常情況，導致過去四個季度GDP總額較低有關(guān)。三季度我國經(jīng)濟運行穩(wěn)步恢復，前三季度GDP增速已轉(zhuǎn)正。隨著經(jīng)濟增長的持續(xù)恢復，預計四季度住戶部門杠桿率上升的速度會明顯放緩，明年一季度則會大幅下降。

??易居研究院研究員沈昕表示，在政策環(huán)境不發(fā)生大變化的情況下，居民購房杠桿率大概率將穩(wěn)定在目前位置，不會再出現(xiàn)類似2016年時居民大規(guī)模加杠桿推動房價大漲的情況。并且考慮到2016年以來全國多數(shù)城市房價已大幅上漲，目前仍處于高位，在限購限貸等需求端政策不放松的情況下，房價短期內(nèi)也不存在大漲的基礎，預計四季度百城房價環(huán)比漲幅將小幅收窄。

??易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示：

??1、個人住房貸款余額走勢

??從人民銀行季度公布的個人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度末個人住房貸款余額33.59萬億元，同比增長15.7%，增速與上季度末持平，比上年同期低1.1個百分點。

??受疫情影響，2020年一季度全國商品房銷售面積同比大幅下降26.3%，因此個人住房貸款余額同比增速回落幅度也有所擴大。二三季度商品房銷售面積回升，全國個人住房貸款余額同比增速的回落幅度比一季度收窄。由于銀行批貸放貸需要一定時間，房貸增速回升可能略滯后于商品房銷售回升。四季度，全國商品房銷售面積預計還將繼續(xù)回升，個人住房貸款余額同比增速有可能轉(zhuǎn)為提高。

??2、個人住房貸款余額新增額走勢

??這里對人民銀行季度公布的個人住房貸款余額做差估算出個人住房貸款余額季度新增額走勢。數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，個人住房貸款余額新增12300億元，環(huán)比小幅增長2%，同比增長13%，房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位。今年以來，個人住房貸款余額新增額持續(xù)小幅上升，這是由于疫情后貨幣政策略轉(zhuǎn)寬松，不過目前距離2016年的高點仍有不小差距。

??從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2020年三季度，個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為29%，環(huán)比和同比分別增長5個百分點和2個百分點。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標大致出現(xiàn)三個高點（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標連續(xù)刷新歷史最高值，達到53%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年以來，該指標呈震蕩下行趨勢，說明個人房貸在總信貸中的占比得到了較好的控制。2020年一季度該指標大幅下降，二三季度上升，從歷年情況來看，四季度大概率還會繼續(xù)上升。

??3、全國居民購房杠桿率走勢

??數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，全國居民購房杠桿率為31.6%，環(huán)比下降0.5個百分點，同比上升0.3個百分點。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此后7個季度連續(xù)下行。2019年以來，居民購房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本在31%-32%的區(qū)間穩(wěn)定下來。

??今年上半年全國首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，這有助于刺激居民貸款購房。但需要看到的是，自4月以來，5年期LPR已連續(xù)7個月未調(diào)整，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，10月全國首套房貸平均利率與上月持平，今年以來房貸利率九連降的趨勢終結(jié)，拐點已經(jīng)出現(xiàn)。進入下半年以來，全國已有深圳、沈陽、常州、唐山、無錫等多城通過提高二套房首付比例或貸款利率等，對房貸政策進行了收緊，進一步明確了中央房住不炒的政策態(tài)度，三季度全國居民購房杠桿率小幅下行，預計四季度可能還會繼續(xù)小幅下行。

??4、全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)關(guān)系

??比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現(xiàn)，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行，二季度杠桿率進一步下行，房價指數(shù)漲幅擴大，三四季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，三季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至0。

??2020年上半年，全國首套房貸利率持續(xù)下行，全國居民購房杠桿率小幅上行，百城房價指數(shù)環(huán)比漲幅也連續(xù)小幅上行。三季度居民購房杠桿率小幅下行，房價指數(shù)則繼續(xù)小幅上行。在政策環(huán)境不發(fā)生大變化的情況下，居民購房杠桿率大概率將穩(wěn)定在目前位置，不會再出現(xiàn)類似2016年時居民大規(guī)模加杠桿推動房價大漲的情況。并且考慮到2016年以來全國多數(shù)城市房價已大幅上漲，目前仍處于高位，在限購限貸等需求端政策不放松的情況下，房價短期內(nèi)也不存在大漲的基礎，預計四季度百城房價環(huán)比漲幅將小幅收窄。

??5、全國住戶部門杠桿率走勢

??國際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國和地區(qū)居民部門的債務與GDP之比。在居民債務統(tǒng)計口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類金融機構(gòu)信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》中指出：當住戶部門杠桿率低于10％時，該國的債務增加將有利于經(jīng)濟增長；當住戶部門杠桿率高于30％時，該國中期經(jīng)濟增長將會受到影響；而當住戶部門杠桿率超過65％時，將會影響到金融穩(wěn)定。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機發(fā)生后，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2020年三季度，我國住戶部門杠桿率上升至61.4%，環(huán)比上季度上升1.7個百分點，同比去年同期上升6.3個百分點?？梢钥吹?，2020年一季度以來住戶部門杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠低于正常情況，導致過去四個季度GDP總額較低有關(guān)。三季度我國經(jīng)濟運行穩(wěn)步恢復，前三季度GDP增速已轉(zhuǎn)正。隨著經(jīng)濟增長的持續(xù)恢復，預計四季度住戶部門杠桿率上升的速度會明顯放緩，明年一季度則會大幅下降。

??國際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，所有統(tǒng)計國家的住戶部門平均杠桿率為61.6%，發(fā)達經(jīng)濟體為73.5%，新興市場經(jīng)濟體為43.1%。目前我國住戶部門杠桿率低于國際平均水平，但高于新興市場經(jīng)濟體平均水平。但需要看到的是，在我國住戶部門杠桿率快速上升的同時，其他主要經(jīng)濟體的住戶部門都經(jīng)歷了不同程度的去杠桿。例如，美國住戶部門杠桿率從2008年末的95.4%顯著降至2019年末的75.4%，同期日本住戶部門杠桿率從59.5%降至59.1%，歐元區(qū)國家從60.4%降至57.9%。

??6、全國住戶部門貸款余額/存款余額走勢

??全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個側(cè)面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2016-2018年呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個百分點。2019年以來，住戶部門貸存款余額比例繼續(xù)小幅震蕩上升，但相比之前幾年上升幅度明顯變緩。2020年三季度該比值為66.7%，略高于去年同期。

??近年來住戶部門貸存款余額比例持續(xù)上升，與存款余額增速持續(xù)下行，貸款余額增速持續(xù)高于存款余額增速有關(guān)。住戶部門存款余額增速持續(xù)放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，過去大多數(shù)居民的節(jié)約型消費方式已不再是主流，與之相應的高儲蓄率也逐漸降低。二是與居民代際更迭有關(guān)，目前，80后、90后已逐漸成為消費市場的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲蓄。三是理財方式發(fā)生了變革，銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品等分流了一部分的銀行存款。四是實物類資產(chǎn)住房正在成為中國家庭資產(chǎn)的重要組成部分，越來越多的居民熱衷于將貨幣類資產(chǎn)的儲蓄存款和理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)。住戶部門貸款余額增速持續(xù)高位也與住房貸款持續(xù)高增長有關(guān)，從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2019年，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-55%，即個人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負債的最主要組成部分。