??自6月以來，人民幣匯率價持續(xù)堅挺。尤其近期以來，在美國大選影響下，美元指數(shù)持續(xù)疲弱，人民幣被動升值加速。從6月至今，人民幣兌美元中間價已從最高7.13兌1美元升至6.62兌1美元，升值幅度達(dá)8%。這也是近三年來，升值幅度最大的一次。伴隨著人民幣快而持續(xù)的升值，問題隨之而來，這究竟會在哪些方面影響房地產(chǎn)業(yè)？

??通常而言，本幣升值會引發(fā)資本流入，股市、樓市作為人民幣計價資產(chǎn)，是影響最為顯著的投資標(biāo)的。以2006年開啟的人民幣升值浪潮為例，股市、樓市在這個階段持續(xù)上漲，出現(xiàn)數(shù)倍的價格上升行情。這次升值一直持續(xù)到2015年，并在2015年8月匯改后出現(xiàn)了貶值。此后，人民幣進(jìn)入雙向波動。

??2017年5月至2018年3月，人民幣再次出現(xiàn)過一次持續(xù)的升值，其情形與當(dāng)前類似。當(dāng)時的房地產(chǎn)市場，尤其是房企的境外融資環(huán)境，在升值期間得到了顯著改善。以香港資本市場為平臺，外資機(jī)構(gòu)向內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的資金融通，緩解了內(nèi)地房企的資金饑渴，也加劇了土地市場的熱度，最終導(dǎo)致地王頻出，也由此引發(fā)了進(jìn)一步的樓市調(diào)控。

??不過，歷史不會簡單重復(fù)。一方面，由于房地產(chǎn)市場已處高位，并且房地產(chǎn)流動性不佳，不動產(chǎn)并不是一個理想的中短期投資標(biāo)的；另一方面，不動產(chǎn)市場對外資有嚴(yán)格限制，外資流入很難進(jìn)入房地產(chǎn)市場。而另一個關(guān)鍵的因素是，后疫情時代，逆全球化思潮難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，很難有熱錢像全球化鼎盛時代那樣，頻繁地全球流動，在巨大獲得空間下，不顧監(jiān)管成本進(jìn)行套利，因此，不太可能出現(xiàn)熱錢大幅流入不動產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象。

??更大的可能是，人民幣升值一方面有助于資金流入股市，推動地產(chǎn)股的估值修復(fù); 另一方面則是境外資本對房企放貸意愿增強(qiáng)，房企的融資環(huán)境被逐步改善。這將造成一個顯而易見的結(jié)果，由于議價能力與平臺優(yōu)勢，頭部房企與中小房企的融資成本差將顯著拉大，并在財報上體現(xiàn)為日益分化的盈利能力，這進(jìn)一步促成股價上的分化，形成馬太效應(yīng)，最終加劇了不同類型房企的競爭力差異。

??拉長時間段看，行業(yè)集中度的提升是最為確定的事件，人民幣升值或貶值，都只是行業(yè)發(fā)展大時代背景下的一段插曲，無論方向如何，都左右不了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。換句話說，每一輪的宏觀調(diào)控，每一輪的市場變化，每一次的利好或利空，其實都是行業(yè)集中度提升加速的催化劑。

??由此，可以帶來一個可以預(yù)見的結(jié)果：規(guī)模房企的增長并不來自于增量，而主要是競爭對手的退出。在土地市場仍然擁擠的今天，在缺乏競爭力的對手被市場出清之后，留下的玩家面對更激烈的競爭，也相對更寬松的市場。

??說到底，這終究還是剩者為王的時代。