??和資金鏈出現(xiàn)危機(jī)形成強(qiáng)烈對比的，是接連兩天蛋殼公寓在美股市場上逆市大漲。北京時間11月19日收盤時，蛋殼公寓以4.58美元收盤，漲幅近90.83%。

??股價暴漲背后，事情很棘手。11月18日上午，一條“蛋殼公寓將被我愛我家接盤”的消息大量傳播引發(fā)人們紛紛揣測內(nèi)情。18日下午，我愛我家方面向中國房地產(chǎn)報記者回應(yīng)此事，稱“內(nèi)部沒有接到相關(guān)的通知”。并稱，對于長租公寓的未來發(fā)展“我們不盲目追求短期熱點(diǎn)及無質(zhì)量的規(guī)模增長”。

??曾從事過二手房工作、現(xiàn)為景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的胡景暉向記者透露，接盤與否和蛋殼公寓的資產(chǎn)質(zhì)量有很大關(guān)系，此前雙方的確有接洽過，但蛋殼公寓累計(jì)虧損超60億元，我愛我家接盤可能性極低。“此前政府方面還曾協(xié)調(diào)蛋殼與建行、自如接觸，但都沒有達(dá)成協(xié)議。”

??最新的消息顯示，北京市住建委方面稱，已經(jīng)針對蛋殼公寓成立了專辦小組，希望能平穩(wěn)解決此事，后續(xù)處理方案會及時公布。

??危機(jī)事件與資本叫好

??11月份以來，蛋殼公寓在北京市場出現(xiàn)了大量業(yè)主、租客、供應(yīng)商集中維權(quán)事件，欠債、倒閉、跑路都纏上了蛋殼公寓。11月16日，蛋殼公寓在其微博上回應(yīng)稱：沒有破產(chǎn)，也不會跑路。

??努力一直在進(jìn)行。11月17日晚間，市場傳出“蛋殼公寓將被我愛我家接盤”的消息，這讓深陷資金鏈斷裂危機(jī)的蛋殼公寓股價持續(xù)逆市大漲。

??北京時間11月18日凌晨收盤時，美股三大股指全線收跌，蛋殼公寓卻逆勢漲超71.53%，盤中一度漲超90%，領(lǐng)漲中概股。當(dāng)日成交額達(dá)1.43億美元，是前一天的61倍。到北京時間11月19日收盤時，蛋殼公寓再以4.58美元收盤，漲幅近90.83%，市值達(dá)到8.36億美元。

??記者查閱股市資料發(fā)現(xiàn)，蛋殼公寓自今年1月17日上市以來，股價一路下跌，上市當(dāng)天從13.5美元的開盤價跌到1.37美元，跌幅達(dá)89.85%。直到這一次接盤消息傳來，股價才出現(xiàn)大漲，但市值上，相比上市首日27.4億美元已經(jīng)縮水約69.4%。

??記者注意到消息中的“白衣騎士”我愛我家的股價反應(yīng)，接盤消息出來后，11月18日上午A股開盤時，我愛我家集合競價顯示漲停，但隨后股價一路下跌，直到向外界回應(yīng)“目前沒有接到相關(guān)的通知”后，股價開始回升。有知情人士透露，“顯然，資本市場對此并不看好。”

??到11月18日收盤，我愛我家漲幅1.43%?！叭绻麤]有接盤蛋殼的傳聞，我愛我家今天應(yīng)該還能拉一個漲停板?！? 胡景暉解釋，市場需要消化貝殼三季報對我愛我家的間接利好，我愛我家股價本應(yīng)該繼續(xù)漲停?！安贿^從資本市場的反應(yīng)也可看出，如果我愛我家接盤蛋殼，那么蛋殼的股價或許會漲上去，但我愛我家的股價就難說了?！?/p>

??10月26日，我愛我家披露了2020年三季度業(yè)績報告，公司第三季度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤2.04億元，前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為2.44億元。發(fā)展勢頭良好。

??“接盤最關(guān)鍵的問題是怎么扭虧?！币晃恍袠I(yè)人士稱，無論哪家公司接盤蛋殼，都會有一系列的后續(xù)問題待解決，“一旦接手，顯然接盤者要直面一個‘爛攤子’，像我愛我家是上市公司，它也要對投資者負(fù)責(zé)，除非謝勇瘋了?！?/p>

??不過，也有業(yè)內(nèi)人士稱，蛋殼公寓和我愛我家都具備一定規(guī)模，如果接盤則意味著其體量和市場占有率將接近甚至趕超貝殼。

??我愛我家的擴(kuò)張策略確實(shí)進(jìn)取。據(jù)其2020年三季度業(yè)績報告，截至報告期末，公司業(yè)務(wù)覆蓋國內(nèi)21個城市，門店總數(shù)近3500家，重點(diǎn)城市的市場占有率環(huán)比實(shí)現(xiàn)增長。

??對蛋殼公寓和我愛我家聯(lián)體后超越貝殼的說法，胡景暉并不認(rèn)可。他表示，我愛我家現(xiàn)在最大的任務(wù)是怎么以平臺化運(yùn)作的方式追上貝殼。“盡管接盤蛋殼公寓后，從體量上來可以和貝殼分庭抗禮，但這樣做的意義并不大，要考慮利潤?！?/p>

??蛋殼公寓的問題出在現(xiàn)金流，只有注入足夠的資金才能緩解其帶來的風(fēng)險。這還僅僅是第一步，即便接盤者帶來了資金，接下的盈利更為關(guān)鍵，目前來看，不管誰接手，都沒有迅速扭虧為盈的方案。這對接盤者是最大的考驗(yàn)。

??盡管我愛我家方面并未承認(rèn)接盤傳聞，但誰來接盤蛋殼公寓一直是外界揣測的熱門話題。

??胡景暉透露，早在今年6月份，北京市相關(guān)部門曾協(xié)調(diào)蛋殼與中國建設(shè)銀行方面接觸，雙方并未達(dá)成協(xié)議。隨后，蛋殼主動找到自如，但最終依然沒有成行?！暗皻ぬ潛p60多億元，負(fù)債規(guī)模過大，即便是幾家企業(yè)一起分食也同樣要面臨上述問題，目前來看，也不大可能接盤?！?/p>

??11月18日下午聽到“我愛我家接盤蛋殼事宜已有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，且進(jìn)展順利，最終敲定的可能性比較大”的消息時，胡景輝認(rèn)為“這不太可能，這沒有道理?！?/p>

??和蛋殼公寓股價持續(xù)上漲反差的是，11月19日，我愛我家股價一路下跌。截至今日收盤，跌幅達(dá)4.07%。

??我愛我家方面向中國房地產(chǎn)報記者一再強(qiáng)調(diào)，“內(nèi)部沒有接到相關(guān)的通知”“不盲目追求無質(zhì)量的規(guī)模增長”。

??胡景輝表示，不排除這條消息是蛋殼方面釋放出來，“主要是為了提振股價”。

??“整個行業(yè)都非常缺錢”

??房東、租客、合作商、員工多次大規(guī)模投訴與維權(quán)，被政府部門約談、內(nèi)部高管層動蕩、APP被工信部點(diǎn)名下架。今年年初開始，剛在美股上市不久的蛋殼公寓就壞消息不斷，頻頻被推上輿論的風(fēng)口浪尖。

??隨著事態(tài)發(fā)展，房東要求解約追討租金、租客要求退租的情況愈演愈烈。截至11月19日，黑貓投訴平臺顯示，蛋殼公寓已有29100個投訴，位列周榜第1位，糾紛原因主要是退租不退款、租房返現(xiàn)逾期未到賬、維修工作消極處理和拖欠房東租金。

??11月16日下午，蛋殼公寓通過微博發(fā)聲，“感謝大家的關(guān)心和支持，我們沒有破產(chǎn)，也不會跑路！請不要信謠傳謠！”盡管蛋殼公寓方面作出正在積極進(jìn)行處理的回應(yīng)，但目前多數(shù)房東與租客仍執(zhí)意與蛋殼公寓解約，表示對其已不再信任。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來，所謂“受疫情影響”只是借口，“疫情僅僅是加速了蛋殼公寓的危機(jī)，其窘境早已初見端倪。”

??2019年10月29日，蛋殼公寓向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，預(yù)計(jì)將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。

??根據(jù)招股書，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務(wù)費(fèi)，營業(yè)收入方面，蛋殼公寓2017年、2018年分別為6.56億元、26.75億元；2019年前9個月為近50億元。

??盡管招股書顯示其收入水平在過去一直保持增長，但“虧損”仍是無法回避的話題。招股書顯示，其2017年、2018年分別凈虧損2.72億元和13.69億元，2019年前9個月凈虧損25.16億元。與上述事件段同期，其現(xiàn)金流為-1.1億元、-11.6億元、-16.3億元，這顯然更為致命。

??對這些情況，蛋殼公寓稱由于運(yùn)營規(guī)模處于高速增長中導(dǎo)致尚未盈利，并稱平均下來，每套新增房源的成本，需要 12~20 個月后才能收回。

??“蛋殼公寓從2015年成立至今，合計(jì)募資超60億元。”有業(yè)內(nèi)人士透露，蛋殼公寓為擴(kuò)大規(guī)模，面臨巨大的成本壓力，如果不靠上市求生，剩余資金僅能維持一年運(yùn)營?！罢麄€行業(yè)都非常缺錢?！?/p>

??即便成功登入美股市場，也未能給蛋殼公寓帶來資金上的光鮮。

??6月10日，蛋殼公寓披露上市后首份財報顯示，2020年一季度，蛋殼公寓實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.4億元，同比增長62.48%，實(shí)現(xiàn)凈利潤-12.34億元，去年同期凈利潤為-8.16億元，虧損面進(jìn)一步擴(kuò)大。至目前，蛋殼公寓已累計(jì)虧損63.13億元，融資所得資金消耗殆盡。

??在業(yè)內(nèi)看來，這并不意外?！斑€是商業(yè)模式出了問題。租金是蛋殼公寓收入的大頭，從租金收入結(jié)構(gòu)來看，其利用‘租金貸’所得的預(yù)付款遠(yuǎn)高于租客直接打給他們的租金收入?！?/p>

??所謂“租金貸”，就是租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機(jī)構(gòu)一次性替租客付費(fèi)給長租公寓，租客再按照預(yù)定向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款。

??這種形式曾被認(rèn)為是一項(xiàng)多贏的創(chuàng)新，但隨著行業(yè)的野蠻生長，“金融+長租公寓”的模式出現(xiàn)異化。“這中間存在賬期，以及沉淀資金，而且這些資金未被有效監(jiān)管。部分長租公寓平臺借助租金貸業(yè)務(wù)瘋狂擴(kuò)張，并形成資金池?！币晃汇y行人士接受記者采訪時稱。

??招股書顯示，“租金貸”形成的預(yù)付租金收入是其流動負(fù)債的主要構(gòu)成部分。2017年至2019年三季度，蛋殼公寓直接從租客處獲得預(yù)付款分別為1.1億元、2.8億元、7.9億元，從金融機(jī)構(gòu)處獲得的租金預(yù)付款分別是9.4億元、21.3億元、31.6億元。這意味著，在此期間，蛋殼公寓通過“租金貸”模式獲取的租金收入超過總租金收入的80%。

??同樣，招股書還披露在此期間使用租金貸的租客比例分別為91.3%、75.8%、67.9%?！笆褂帽壤南陆狄馕吨皻す⒖赡苊媾R資金鏈斷裂的風(fēng)險?！庇秀y行人士分析，蛋殼公寓在無法實(shí)現(xiàn)盈利前，源源不斷地注入資金是其續(xù)命的關(guān)鍵，租金貸使用比例的下降，則會給蛋殼的資金循環(huán)使用帶來風(fēng)險，更何況，蛋殼從未放棄過擴(kuò)大規(guī)模。

??現(xiàn)在的蛋殼，只能苦等“白衣騎士”塵埃落定的那一刻到來。

??長租公寓，路怎么走？

??多位采訪對象向記者表示，蛋殼公寓當(dāng)下所面臨的危機(jī)，不是單一事件，而是行業(yè)警示，更是許多分散式長租公寓都無法避免的難題。

??盤古智庫高級研究員江瀚認(rèn)為，蛋殼公寓出現(xiàn)問題，無疑讓長租公寓的頭部企業(yè)都暴露了問題?！斑@對于整個行業(yè)來說，可以說是發(fā)展到一定階段必然會出現(xiàn)的現(xiàn)象，處于行業(yè)發(fā)展的陣痛期, 泥沙俱下的長租公寓企業(yè)將會在洗牌階段中逐漸被清洗出去。”

??據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，媒體公開報道的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的長租公寓企業(yè)多達(dá)107家，暴雷時間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成，近七成是因?yàn)椤白饨鹳J”模式導(dǎo)致。

??“長租公寓暴雷頻發(fā)，行業(yè)監(jiān)管必然會愈加嚴(yán)格?！焙皶煴硎荆耙纫?guī)范，后發(fā)展。不能以放松監(jiān)管、犧牲監(jiān)管為代價，去促進(jìn)新興行業(yè)發(fā)展。和買房一樣，資金必須監(jiān)管，而不是可以進(jìn)行資金監(jiān)管。”

??雷是長租公寓暴的，麻煩也留給了地方政府。

??11月17日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，要求住房租賃企業(yè)慎重選擇租金收取模式。

??與此同時，西安市人民政府也下發(fā)《關(guān)于印發(fā)西安市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)在監(jiān)管合作銀行開立西安市唯一的企業(yè)住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，分賬核算專款專用，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為。嚴(yán)厲查處未經(jīng)金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的機(jī)構(gòu)開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)。西安還要求，在土地“招拍掛”時，設(shè)置“建成后的住宅租賃經(jīng)營期不低于十年”的條件，經(jīng)營期內(nèi)不得以租代售，經(jīng)營期滿后方可上市銷售。

??9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，監(jiān)管措施多達(dá)60余條，將長租公寓“高收低租”“長收短付”“租金貸”等高風(fēng)險經(jīng)營行為納入監(jiān)管。

??截至目前，杭州、深圳、成都等城市也已先后發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知，要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

??就長租公寓行業(yè)的局面而觀，蛋殼公寓不是第一個，也不會是最后一個風(fēng)光過后遭難的平臺公司。它們的遭遇除了給地方政府帶來棘手難解的問題，還給一二線城市里廣大的房東和租客帶來了深重打擊。11月19日，一位蛋殼公寓的房東在網(wǎng)絡(luò)上寫：我是把房子租給蛋殼的天津業(yè)主，天津蛋殼已經(jīng)拖欠我10月份的房租超過15個工作日，按合同約定我可以單方面解除合同了。不過保險起見，剛剛我花了3個多小時收集齊了證據(jù)，寫了一份民事起訴狀，準(zhǔn)備過兩天去法院起訴蛋殼，解除合同并索賠。同時趕緊通知我房子里面的租客，抓緊找新房。