??10月，深圳二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.9%，位列70城首位，揚州新建商品住宅及二手房價格環(huán)比漲幅分別位列70城首位及次位，華北區(qū)域二線城市房價走弱。整體來看，房價環(huán)比漲幅總體回落、同比漲幅基本穩(wěn)定。1月~10月，商品房銷售面積追平去年同期，但是商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)5月上升，個人按揭貸款增長9.8%透露出近來市場活躍度較好。

??近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2020年10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》《2020年1月~10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，揭示了今年以來我國樓市運行情況。

??深圳、揚州表現(xiàn)亮眼

??華北二線城市房價走弱

??10月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

??值得注意的是，深圳二手住宅銷售價格漲幅位于70城首位。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，深圳二手住宅銷售價格漲幅已處在持續(xù)收窄通道，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房業(yè)主調漲占比45.5%，較7月（調控當月）收窄15個百分點，隨著調控效果逐漸顯現(xiàn)，預計其價格上漲勢頭會有所緩解。

??31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，華北區(qū)域的大部分二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌，比如，鄭州環(huán)比下跌0.5%、天津環(huán)比下跌0.4%、太原環(huán)比下跌0.3%、青島環(huán)比下跌0.2%。值得一提的是，近來因為出臺鼓勵住房消費政策而備受關注的哈爾濱，10月新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%。

??31個二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。其中，沈陽、銀川環(huán)比上漲最高，均為0.8%，華北區(qū)域二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下跌占多數(shù)，華南區(qū)域二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲占多數(shù)。

??35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3個百分點和0.4個百分點。值得注意的是，揚州10月新建商品住宅及二手房價格環(huán)比漲幅分列70城首位及次位。許小樂認為，今年長三角區(qū)域城市樓市表現(xiàn)普遍好于其他區(qū)域，揚州地處長三角，享受長三角區(qū)域協(xié)同發(fā)展利好，前10月?lián)P州住宅用地成交量已經(jīng)追平去年，且平均溢價率達30%，高出去年約11個百分點，土地市場熱度向住宅買賣市場傳導。

??與去年相比，10月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.1%和8.0%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.6個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.4%，漲幅比上月回落0.4個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲2.1%，漲幅比上月微擴0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.0%和1.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.2個百分點，均已連續(xù)19個月相同或回落。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為，10月新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量45個，較上月減少10個；持平城市6個，較上月減少1個；下跌城市19個，較上月增加11個。隨著越來越多的城市出臺調控政策，房價上漲城市數(shù)量自7月以來呈現(xiàn)持續(xù)減少趨勢。進入“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，房企把握銷售窗口期積極營銷，以價換量現(xiàn)象增加。10月二手住宅價格上漲城市數(shù)量為39個，比上月減少11個；持平城市4個，較上月增加1個；下跌城市27個，比上月增加10個。整體來看，各等級城市二手住宅銷售價格漲幅均較上月回落或持平，其中一線城市漲幅居首，熱度仍然領先各等級城市。

??許小樂認為，今年下半年，房價上漲較快的城市陸續(xù)出臺調控政策，效果立竿見影。前期漲幅靠前的城市如徐州、銀川等城市在調控后房價漲幅收窄至1%以下。11月以來，“一城一策”調控政策持續(xù)深化，進一步向三四線城市深入，如近期衢州、臺州及海鹽等城市出臺限售、嚴查首付貸等政策。房價漲幅仍大、市場熱度仍高的城市大概率會有約束市場供需兩端的政策出臺。

??銷售面積追平去年同期

??商業(yè)地產(chǎn)市場欠佳

??1月~10月，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1月~9月為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長0.8%，辦公樓銷售面積下降14.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元，增長5.8%，增速提高2.1個百分點。其中，住宅銷售額增長8.2%，辦公樓銷售額下降12.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降15.8%。

??貝殼研究院高級分析師潘浩表示，1月~10月商品房銷售面積追平去年同期， 5月以來銷售端持續(xù)發(fā)力拉動商品房成交面積逐步恢復，商品房當月銷售面積連續(xù)6個月超過去年同期。1月~10月商品房銷售均價為每平方米9878元，同比上升5.8%，年度銷售均價與1月~9月持平，根據(jù)數(shù)據(jù)計算，10月單月銷售均價每平方米9875元，環(huán)比下降1.9%，延續(xù)了9月單月銷售均價環(huán)比下行的走勢。究其原因，各地前期穩(wěn)市場的調控政策逐步起效，加之房企為了對沖融資壓力以及近兩個月推出各種促銷措施，使得銷售量保持增長的同時價格略有下行，從歷史同期看，2017年~2019年環(huán)比降幅分別為1.6%、2.5%、1.2%。綜合判斷，此次單月價格下行屬于周期性回調，不會對市場長期的平穩(wěn)走勢造成影響。根據(jù)貝殼新房帶看、認購指數(shù)觀察，兩項指標10月仍保持增長，因此今年年底成交量走高的可能性較大，預計今年全年成交量將超過去年，成交價格增速將繼續(xù)保持穩(wěn)定。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，值得關注的是商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)持續(xù)走低，從銷售金額來看，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房1月~10月的銷售額同比分別下滑12.8%、15.8%，疫情對于實體經(jīng)濟的影響在商業(yè)地產(chǎn)層面表現(xiàn)明顯。

??分區(qū)域來看，1月~10月，只有東部地區(qū)、西部地區(qū)商品房銷售面積、銷售額高于去年同期，其中，西部地區(qū)商品房銷售面積同比增速首次轉正，東北地區(qū)雖然處于逐步恢復中，但是恢復速度較慢。具體來看，東部地區(qū)商品房銷售面積54532萬平方米，同比增長4.0%，增速比1月~9月提高1.8個百分點；銷售額73165億元，增長11.1%，增速提高2.2個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積36053萬平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0個百分點；銷售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積37155萬平方米，增長1.0%，1月~9月下降1.0%；銷售額27565億元，增長3.6%，增速提高1.5個百分點。東北地區(qū)商品房銷售面積5554萬平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1個百分點；銷售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個百分點。

??10月，商品房待售面積49492萬平方米，比9月減少89萬平方米。其中，住宅待售面積減少148萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少36萬平方米。

??方正證券認為，三季度以來銷售的增長主要還是因為房企積極營銷去化以及供貨加速。但9月、10月的實際去化率表現(xiàn)并不好，年末房企去化仍然承壓。隨著年中潛在購房需求集中釋放，疊加調控政策持續(xù)加碼、房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，預計11月、12月增速將有所下滑。預計全年銷售面積增速為-1.8%至-1.6%。

??但是，中泰證券認為，房企全年維持了較高的推盤效率和意愿，在下半年市場推盤持續(xù)上升的過程中推升了市場的銷售復蘇。按照拿地到推盤的節(jié)奏推算，預計全年商品房銷售面積增速到今年年底將恢復至3%附近。

??投資增速連續(xù)5月上升

??個人按揭貸款漲幅較大

??1月~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資116556億元，同比增長6.3%，增速比1月~9月提高0.7個百分點。其中，住宅投資86298億元，增長7.0%，增速提高0.9個百分點。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)5月上升，在經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇下，房企投資信心逐步恢復，但還未恢復到去年平均增速水平，短期內房企投資增速仍有上升的空間。

??分區(qū)域來看，西部地區(qū)投資增速最高，其次為東部地區(qū)、東北地區(qū)、中部地區(qū)。具體情況為，1月~10月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資61714億元，同比增長7.1%，增速比1月~9月提高0.6個百分點；中部地區(qū)投資23372億元，增長2.4%，增速提高1.5個百分點；西部地區(qū)投資26636億元，增長8.3%，增速提高0.2個百分點；東北地區(qū)投資4834億元，增長5.6%，增速提高1.2個百分點。

??1月~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1月~9月擴大0.4個百分點；土地成交價款11386億元，增長14.8%，增速提高1.0個百分點。潘浩表示，近期土地供應量增速雖在減少，但是土地成交金額增速持續(xù)上行，土地單價持續(xù)上漲，土地成交金額增速與土地購置面積增速的剪刀差逐漸擴大。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年以來，廣東省、海南省、紹興、沈陽、銀川、唐山、長春、杭州、無錫以及南京共10個省市為了控制土地溢價率的上漲，出臺了“限房價、競地價”或“限地價、競配建、競自持”的土地出讓政策。預計未來，為了維持地價穩(wěn)定，部分土地市場過熱的城市或仍將陸續(xù)出臺相關政策。

??1月~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積880117萬平方米，同比增長3.0%，增速比1月~9月回落0.1個百分點。房屋新開工面積180718萬平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個百分點。房屋竣工面積49240萬平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個百分點。潘浩表示，商品房施工面積同比增速持續(xù)回落主要受季節(jié)影響，今年年底新開工增速趨緩，但竣工速度有所加快。房企11月將迎來年內償債峰值，同時年底也將承受業(yè)績完成壓力，這將促使房企進一步加快施工進度促回款，進而對房地產(chǎn)開發(fā)投資增速起到一定的促進作用。

??1月~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金153070億元，同比增長5.5%，增速比1月~9月提高1.1個百分點。其中，國內貸款22378億元，增長5.1%；利用外資111億元，下降15.2%；自籌資金50045億元，增長6.5%；定金及預收款51287億元，增長4.3%；個人按揭貸款24312億元，增長9.8%。

??王小嬙表示，1月~10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速比1月~9月提高1.1個百分點，主要得益于“金九銀十”期間個人按揭貸款的上升，10月個人按揭貸款增速為9.8%。此外，受海外疫情影響，利用外資累計同比連續(xù)兩個月下降。

??潘浩認為，房企資金狀況持續(xù)改善，除利用外資同比下降外，國內貸款、自籌資金、定金及預收款及個人按揭貸款同比增速均有所提升。預計年底房企在償債和融資壓力以及年底業(yè)績壓力的影響下，將加速去化，個人按揭貸款、定金及預收款的增速或將持續(xù)走高。

??張波表示，從到位資金來看，國內貸款22378億元，增長5.1%，其中有相當比例是“借新還舊”；定金及預收款增長4.3%充分體現(xiàn)出房企加快銷售動作，尤其是“金九銀十”期間房企大力度促銷的體現(xiàn)；個人按揭貸款增長9.8%透露出近來市場活躍度較好。預計未來2個月，新建商品住宅和二手住宅整體成交量將達到甚至超過去年同期水平。