??五天前，浙江臺(tái)州一宗住宅地塊的出讓“引爆”了土地拍賣(mài)市場(chǎng)的熱度。

??這宗編號(hào)為臺(tái)土告字[2020]067的地塊，在經(jīng)過(guò)了近8小時(shí)、287輪的競(jìng)價(jià)后，由德信以上限價(jià)15.92億元拿下，溢價(jià)達(dá)34.92%。

??當(dāng)時(shí)，拿下這宗地塊的主體實(shí)際為德信地產(chǎn)旗下的溫州盛銀企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“溫州盛銀企業(yè)管理”）。

??拿地的一天前，這家公司剛完成變更，由德信地產(chǎn)的孫公司變更為其子公司。而這起并不起眼的變更，只是德信地產(chǎn)系列調(diào)整中一個(gè)插曲。近一個(gè)月以來(lái)，這種由孫公司變更為子公司的“把戲”在德信地產(chǎn)內(nèi)部頻繁上演。

??11月16日，成都信程企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“成都信程企業(yè)管理”）的股東首先出現(xiàn)變更，其投資人由成都杭派德信置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“成都杭派德信置業(yè)”）變更為德信地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“德信地產(chǎn)”）。

??成都信程企業(yè)管理成立于2020年10月22日，注冊(cè)資本50萬(wàn)元，業(yè)務(wù)為企業(yè)管理咨詢(xún)。工商信息顯示，成都杭派德信置業(yè)實(shí)際為德信地產(chǎn)旗下子公司；經(jīng)此變更后，成都信程企業(yè)管理由德信地產(chǎn)100%持有，由孫公司變更為其直接持有的子公司。

??緊接著11月18日，杭州潤(rùn)佶企業(yè)管理、杭州潤(rùn)涵企業(yè)管理、杭州潤(rùn)呈企業(yè)管理等12家公司也由德信地產(chǎn)孫公司變更成為其100%直接持有的子公司。此后，11月19日、24日、25日、26日、27日，這種變更持續(xù)發(fā)生。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅在11月份，德信地產(chǎn)內(nèi)部出現(xiàn)變更的企業(yè)達(dá)到31家。從這些公司類(lèi)型來(lái)看，多為企業(yè)管理或信息咨詢(xún)公司，區(qū)域分布主要集中在杭州、溫州、南京、寧波以及成都。

??經(jīng)過(guò)變更，這31家公司均由德信地產(chǎn)孫公司變更為直接持股的子公司。

??在外界看來(lái)，孫公司變子公司在財(cái)務(wù)的角度有可能會(huì)增厚母公司業(yè)績(jī)。IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜針對(duì)德信地產(chǎn)出現(xiàn)的此類(lèi)頻繁變更表示，之前房企設(shè)立三級(jí)架構(gòu)，在母公司和項(xiàng)目公司之間做了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)隔離，但是這樣做的代價(jià)是每一層級(jí)企業(yè)都要繳納所得稅，在分配利潤(rùn)的時(shí)候，存在多重稅收的問(wèn)題。

??“架構(gòu)調(diào)整后，節(jié)省了中間層級(jí)公司的費(fèi)用，相當(dāng)于變相增厚當(dāng)期利潤(rùn)。另外，企業(yè)管理公司或信息咨詢(xún)公司，有可能成為業(yè)績(jī)輸送的橋梁，為調(diào)節(jié)報(bào)表預(yù)留空間?！?/p>

??柏文喜分析稱(chēng)，在集團(tuán)內(nèi)部，管理咨詢(xún)公司起到了統(tǒng)管眾多項(xiàng)目公司的作用，便于在各個(gè)項(xiàng)目公司之間進(jìn)行報(bào)表調(diào)節(jié)。通過(guò)這類(lèi)公司，可以將沒(méi)有納入德信地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)行業(yè)績(jī)輸送。一方面營(yíng)收規(guī)模增加了，公司運(yùn)行會(huì)更穩(wěn)定；另一方面業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上去了，會(huì)有利于公司后續(xù)融資。

??另也有業(yè)內(nèi)人士向樂(lè)居財(cái)經(jīng)分析稱(chēng)，一般而言，上市公司內(nèi)部股權(quán)架構(gòu)調(diào)整，即孫公司變?yōu)樽庸?，合并?bào)表范圍未發(fā)生變化，不會(huì)對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生重大影響，不會(huì)損害公司及股東利益。

??上述所涉及調(diào)整的公司主要集中區(qū)域在浙江一帶，那也是德信的大本營(yíng)和重倉(cāng)區(qū)域。起步于1993年的德信集團(tuán)，最初發(fā)家于浙江湖州市德清。其于去年在香港上市，區(qū)域布局也發(fā)展為長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游四大核心都市圈。

??2006年，德信在杭州開(kāi)發(fā)了首個(gè)樓盤(pán)——德信·銀樹(shù)灣，并在此后十多年的發(fā)展中，在杭州市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟；2012年，德信地產(chǎn)銷(xiāo)售額突破50億元，在杭州本土房企中位列上市公司綠城和濱江之后，躋身前三。

??得益于浙江一帶的布局，2013年，德信集團(tuán)銷(xiāo)售額達(dá)60億元，同比年增長(zhǎng)已達(dá)20%。同于當(dāng)年，德信還投資20億元在溫州一舉拿下了5宗地塊，成為當(dāng)年在溫州土地市場(chǎng)投入最多的房地產(chǎn)企業(yè)。

??這種布局在其早前提供的上市資料中也可窺見(jiàn)，2019年招股書(shū)就顯示，德信中國(guó)85%的土儲(chǔ)位于浙江省。而今年的中報(bào)也顯示，2020年上半年，德信共計(jì)取得20幅新增地塊，新增總建筑面積約286萬(wàn)平方米，這些土地儲(chǔ)備中，就有15宗新增地塊是位于浙江區(qū)域。

??整體來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示德信上半年在全國(guó)的土地儲(chǔ)備總面積為1571萬(wàn)平方米，當(dāng)中就有超過(guò)83.3%的土儲(chǔ)面積位于長(zhǎng)三角，其中68.5%的土儲(chǔ)面積位于浙江區(qū)域。

??特別在杭州和溫州兩個(gè)城市，經(jīng)過(guò)多年的深耕，德信2020上半年在杭州的土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備的31.7%。而在2013年進(jìn)入的溫州，其土地儲(chǔ)備占比也達(dá)到19%，僅次于杭州，占據(jù)第二名的位置。

??根據(jù)此前公告，今年前十月，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約474.40億元，同比增長(zhǎng)31.19%，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積約214.8萬(wàn)平方米。行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在今年1-11月新增拿地中，德信中國(guó)以237億元的拿地金額，排名第39位，新增貨值578億元。

??近段時(shí)間以來(lái)，德信中國(guó)在浙江區(qū)域也頻繁落子。除了11月27日以上限價(jià)15.92億元拿下臺(tái)州宅地，11月23日，德信以底價(jià)5.72億拿下舟山2.8萬(wàn)平方米商住地；11月11日，德信還以底價(jià)2.36億元競(jìng)得溫州樂(lè)清市〔2020〕034號(hào)地塊，出讓面積為1.61萬(wàn)平方米。