??地處江尾海頭、南臨太湖、接壤無錫，盡顯地理優(yōu)勢的江陰市既是舊時勾吳國的起源地，又是現(xiàn)代意義上真正的“資本之城”。

??不出意料的，這座江蘇省下轄縣級市又在今年登上國內(nèi)“百強縣”榜單前列。根據(jù)12月1日中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國縣域經(jīng)濟發(fā)展報告（2020）》，江陰市位列2020年全國綜合競爭力百強縣（市）第二；結(jié)合報告細(xì)分的“工業(yè)百強縣”榜單，江陰位列2020全國綜合競爭力工業(yè)百強縣第一。對于“百強工業(yè)縣榜首”頭銜，江陰已經(jīng)四度蟬聯(lián)。

??對比綜合經(jīng)濟實力多年“數(shù)一數(shù)二”，房價親民的江陰樓市卻一度被稱作“蘇錫常價格洼地”。2019年初，江陰新房均價尚在每平方米萬元關(guān)口徘徊，蘇州、無錫樓市已在每平方米兩萬元上下。

??不過，回望2020年江陰商品房市場轉(zhuǎn)折已現(xiàn)。今年上半年，因房價累計漲幅達(dá)25%，江陰被易居房地產(chǎn)研究院列為“房價過熱城市”；前三季度，鳳凰城南、澄江街道2宗地塊先后以1.33萬元/平方米、1.56萬元/平方米樓面價拍出，當(dāng)?shù)亍暗赝酢倍人⑿隆?/p>

??在無錫市房地產(chǎn)協(xié)會副會長張斌看來，目前江陰樓市表現(xiàn)為區(qū)域價值發(fā)現(xiàn)后的修復(fù)性上漲，至于“房價洼地”一說，他向中國房地產(chǎn)報記者歸結(jié)了三點緣由：一是當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)發(fā)展相對均衡，城區(qū)聚集效益不明顯；二是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟實力較強，不依賴于土地財政；三是內(nèi)生型住房市場主導(dǎo)，外來投資客少。他判斷，“隨著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)強市戰(zhàn)略進一步推進，以及‘錫澄一體化’協(xié)同發(fā)展規(guī)劃實施，未來幾年江陰房地產(chǎn)市場樂觀向好?！?/p>

??房價迎頭上趕

??上半年新房累計漲幅25%

??在中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國縣域經(jīng)濟發(fā)展報告（2020）》中，位居今年全國綜合經(jīng)濟競爭力強縣（市）前五的，依次為昆山市、江陰市、張家港市、常熟市、晉江市。其中前四強均出自江蘇，別稱“蘇南四小龍”。

??對經(jīng)濟實力不掉隊的江陰而言，“房價洼地”標(biāo)簽一定程度源于幾大蘇南百強縣同級比較——2019年初，江陰新房均價尚在每平方米萬元出頭，昆山、常熟新房均價已表現(xiàn)為1.8萬元/平方米左右。

??步入2020年，越來越多跡象表明江陰樓市正迎頭趕上。

??根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020上半年中國百城房價報告》，上半年江陰新房累計價格漲幅達(dá)25%，漲幅在十大“房價過熱”城市中排名第二。

??最新房價表現(xiàn)上，江陰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)顯示，目前當(dāng)?shù)匦路烤鶅r1.49萬元/平方米，對比昆山1.92萬元/平方米、張家港1.43萬元/平方米、常熟1.85萬元/平方米，“后發(fā)”之勢明顯。

??土地出讓方面江陰亦在持續(xù)放量。今年前11個月，全市共出讓 37宗地塊，已超過2019年全年36宗。

??上揚的樓市預(yù)期在江陰市10月15日召開的2020經(jīng)貿(mào)合作洽談會上有所印證。當(dāng)天江陰市土地儲備中心主任陳明波介紹，2020年前三季度，江陰土地出讓量和出讓金額超過去年，出讓面積、金額均位居周邊四縣市第一。繼2019年住宅用地每畝均價突破千萬后，2020年截至10月中旬，城區(qū)范圍供應(yīng)8宗住宅地塊，成交面積116萬平方米，平均溢價率達(dá)20%，平均樓面價破萬。

??房企陣營中，目前已有萬科、恒大、金茂、碧桂園等22家百強房企進駐，華潤、中海于今年首進江陰，當(dāng)?shù)匕購姺科竽玫卣急瘸^55%。

??“從江陰樓市來看，與周邊同能級城市相比，江陰為內(nèi)生型市場，購房以自主改善為主，因此房價處于洼地?！标惷鞑ㄔ跁媳硎?，“當(dāng)前房企競爭激烈，中心城區(qū)宅地樓面價進入萬元時代，房價上漲預(yù)期顯著。”

??對于“今時不同往日”的江陰樓市，當(dāng)?shù)匾痪€置業(yè)顧問深有感觸。來自一家無錫房企的潘宇（化名）自2019年底開始負(fù)責(zé)江陰澄西區(qū)申浦路一處項目銷售，經(jīng)歷了所在項目“肉眼可見的漲價”。

??“按照我們上級公司的提法，每個月每平方米上漲100元。整個項目從去年年底以來先后開盤了兩期，最早一期售價不到9000元/平方米；今年年底計推出第三期，預(yù)計超過1.2萬元/平方米。”潘宇告訴中國房地產(chǎn)報記者，“這邊的房價也是按照政府價格備案管理來的，定價后上下浮動不大，可以在優(yōu)惠力度上調(diào)整?！?/p>

??潘宇介紹，其負(fù)責(zé)項目所在的澄西區(qū)在整個江陰市“發(fā)展慢一點、房價低一點”，但即便如此，今年銷售依然可觀：“前兩期項目推出1100多套房源，剩下不到10套尾盤，屬于頂層或底層這種不受待見的房源?！?/p>

??對比潘宇所在澄西項目的萬元出頭，劉峰（化名）所在的主城區(qū)項目已站在江陰樓市一線梯隊。入行5年的劉峰現(xiàn)在在一家頭部房企擔(dān)任置業(yè)顧問，負(fù)責(zé)敔山灣板塊的項目銷售，所在項目報價2萬元/平方米。他表示：“嚴(yán)格意義上來說，敔山灣其實位于城市副中心，因為生態(tài)環(huán)境出色，且目前大概僅剩三宗土地，所以我們樓盤價格比較高?！?/p>

??在他看來，現(xiàn)下的江陰不存在“房價洼地”一說：“今年城區(qū)新推樓盤比如綠地和旭輝項目，幾乎報價都在2萬元/平方米左右，銷售情況也不錯，除了年初受疫情影響出量小，3月份以后各個樓盤去化正常。最近綠地新推不久的項目小戶型已經(jīng)售罄，我們項目一直保持每月四五十套的穩(wěn)定銷量?！?/p>

??很大程度上，劉峰認(rèn)為是鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊“拉低”了江陰平均房價?！艾F(xiàn)在江陰想買到每平方米均價在萬元出頭的房子更多局限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，比如澄南徐霞客鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)賣得很火，一是因為相對便宜，二是離無錫近?！?/p>

??主城區(qū)“兩萬元樓盤”入市

??鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊“遍地開花”

??透過當(dāng)?shù)劁N售人員介紹，房價與銷量上，江陰城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)間存在明顯分化。

??其中，由澄江、高新、云亭等5條街道組成的中心城區(qū)住房價格強勢領(lǐng)先。江陰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)顯示，當(dāng)?shù)爻菂^(qū)住宅均價現(xiàn)已達(dá)1.75萬元/平方米。近半年來，“兩萬元”樓盤在城區(qū)頻頻入市，萬科時代都會、融創(chuàng)敔山桃源、旭輝公元等對外報價均超過2萬元/平方米。

??城區(qū)房價走高的背后，核心板塊土地供應(yīng)也表現(xiàn)搶眼，今年江陰兩任“地王”皆出自中心城區(qū)的澄江街道——4月，華晟以2.57億元競得澄江街道鳳凰城南地塊，土地面積1.2萬平方米，成交樓面價13340元/平方米，刷新上半年樓面價紀(jì)錄；9月，中海首進江陰即以6.77億元競得澄江街道2020-C-25號地塊，土地面積2.4萬平方米，平均樓面價15602元/平方米，躋身新任“地王”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，兩宗項目未來房價可直奔3萬元/平方米。

??相比中心城區(qū)直逼兩萬元住宅均價，鄉(xiāng)鎮(zhèn)更多滯后于萬元關(guān)口。不過，土地出讓數(shù)量與新房銷量方面，“遍地開花”的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成為江陰樓市重要支柱。

??據(jù)了解，江陰下轄10個鎮(zhèn)，各自分布于臨近常州的澄西，臨近張家港的澄東，以及背靠無錫的澄南?！艾F(xiàn)在江陰房子真正賣得好的地方在澄南，去年和無錫接通的一號線地鐵開通后，沿線樓盤時不時出現(xiàn)‘千人搖號’?！迸擞罡嬖V記者。

??負(fù)責(zé)澄南區(qū)霞客大道項目銷售的一位置業(yè)顧問表示，澄南區(qū)是目前江陰為數(shù)不多的吸引外地購房客的板塊?！耙驗橹苓叧Ｖ荨埣腋郯l(fā)展都不錯，江陰外來購房客其實不多，但澄南板塊不缺來自無錫的客戶，‘澄錫一體化’規(guī)劃下，房價萬元出頭的鄉(xiāng)鎮(zhèn)性價比蠻高?！睋?jù)介紹，“整個澄南區(qū)最近數(shù)徐霞客鎮(zhèn)比較搶手，當(dāng)?shù)刂鞔蛏鷳B(tài)文旅小鎮(zhèn)，處在錫澄融合的橋頭堡位置?！?/p>

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年前11月江陰共計出讓 37宗土地中，城區(qū)僅占據(jù) 9宗，其余28宗均出自鄉(xiāng)鎮(zhèn)。其中，位于澄南區(qū)的徐霞客鎮(zhèn)、青陽鎮(zhèn)，澄東南區(qū)祝塘鎮(zhèn)等成交樓面價相對靠前，接近5000元/平方米。

??除了熱門土拍，今年江陰鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊去化能力不俗?！敖鹁陪y十”期間，徐霞客鎮(zhèn)以1167套住宅成交量位居全市第一，板塊內(nèi)中奧光年、中澳天悅府、御唐府以及青陽鎮(zhèn)的藍(lán)城桃李春風(fēng)，登上江陰全市“銷售龍虎榜”前五。

??值得一提的是，與江陰“百強縣”地位相對應(yīng)，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)自帶產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。2019年“全國千強鎮(zhèn)”評選中，祝塘、顧山、長涇、華士、周莊、徐霞客、青陽等榜上有名，在制造業(yè)聞名的江陰，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊堪為基礎(chǔ)工業(yè)的重要承載地。房企陣營中，目前中梁、藍(lán)城、恒泰等一線房企在江陰鄉(xiāng)鎮(zhèn)皆有布局。

??在張斌看來，城鄉(xiāng)發(fā)展相對均衡、城區(qū)聚集效益不強是造成江陰“房價洼地”一說的原因之一。據(jù)介紹，第一，江陰城鄉(xiāng)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布、城鎮(zhèn)建設(shè)和社會事業(yè)等比較均衡，城鎮(zhèn)差距不大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民沒有明顯集聚城區(qū)意愿，表現(xiàn)出“散裝”效應(yīng)；第二，江陰長期位居全國工業(yè)百強縣第一、綜合經(jīng)濟競爭力第二，區(qū)域經(jīng)濟實力較強，并不過多依賴土地財政；第三，區(qū)域相對獨立，外來投機投資買房行為較少。

??“今年江陰房價漲幅超過20%，主要是原基數(shù)較低，屬于區(qū)域價值發(fā)現(xiàn)后的修復(fù)性上漲。各大品牌房企紛紛搶灘入駐，經(jīng)營性土地溢價率普遍較高，拉升房價預(yù)期?！彼M一步表示，“隨著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)強市戰(zhàn)略進一步推進，沿江高鐵和過江第二通道等交通利好顯現(xiàn)，‘錫澄一體化’協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的實施，還有無錫市全面取消對江陰落戶限制等政策利好，個人預(yù)測未來幾年江陰市房地產(chǎn)市場樂觀向好?！?/p>

??“錫澄一體化”規(guī)劃下

??樓市預(yù)期向好

??對于江陰越發(fā)淡化的“房價洼地”標(biāo)簽，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，將其理解為“不同城市在上漲節(jié)奏上存在先后輪驅(qū)動”更為直觀。

??“隨著蘇州樓市調(diào)控收緊，常常出現(xiàn)有趣的‘蘇錫?！F(xiàn)象——樓市表現(xiàn)力從蘇州蔓延至無錫、常州，再往下就是江陰，不同等級城市之間漸進式推進。”他告訴記者，“‘洼地’這種事不會長期存在，投資資金是聰明的，一旦找到這個區(qū)域基本上會填進去?！?/p>

??與江陰的“補漲”空間對比，“蘇錫?！睒鞘薪荒陙硪鸭娂姴饺胝{(diào)控期。2019年7月，蘇州祭出樓市調(diào)控組合拳，限售范圍擴大至蘇州市區(qū)，非本地戶籍居民購房所需社?；騻€稅繳納年限由1年提高至2年，另對新房限售3年、二手房限售5年；今年8月，無錫進行“補丁式”調(diào)控，要求限制離異家庭購房套數(shù)，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年等。

??“盡管由無錫代管，但江陰樓市政策幾乎獨立于無錫，沒有嚴(yán)格限售、限購政策。”上述澄南區(qū)霞客大道項目置業(yè)顧問向記者談到，“今后城際規(guī)劃完善，江陰也許會有更大市場?！?/p>

??在多位當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士的表述中，江陰一度以內(nèi)生式改善型住房市場為主，但依賴的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)足夠亮眼。2019年，這里以987平方公里區(qū)域面積、165萬人常住人口，實現(xiàn)了4001億元地區(qū)生產(chǎn)總值，全市人均生產(chǎn)總值24.21萬元，超過7.08萬元的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。

??更多場合，江陰還被冠以“資本第一縣”和“制造業(yè)第一縣”——賽迪顧問數(shù)據(jù)顯示，江陰現(xiàn)有29家上市公司，數(shù)量居于百強縣之首；另有10家中國500強企業(yè)、17家中國制造業(yè)500強企業(yè)，占據(jù)了江蘇省入圍企業(yè)數(shù)量約兩成，

??不過，逐步落地的“澄西一體化規(guī)劃”讓江陰對外聯(lián)動有了更多空間。按照當(dāng)?shù)卣?011年出臺的《關(guān)于推進錫澄一體化發(fā)展的實施意見》，隨著蘇錫常南部高速公路、宜馬快速通道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸續(xù)開展，無錫與江陰、宜興之間將最終打造出“1小時通勤圈”。

??錫澄區(qū)域聯(lián)動在近期更加深化。無錫市公安局于12月8日印發(fā)實施《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》，提出全面取消江陰、宜興行政區(qū)域內(nèi)落戶限制，實行以合法穩(wěn)定住所或合法穩(wěn)定就業(yè)為基礎(chǔ)的戶口遷移制度，在戶籍管理政策層面推動長三角區(qū)域“一體化”運作。

??中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，此次無錫取消對江陰落戶的限制，反映在樓市上，可以促進無錫和江陰之間平衡發(fā)展，為樓市去庫存、板塊聯(lián)動帶來利好。

??“江陰樓市還處在增量時代，存量時代還沒有到來。隨著當(dāng)?shù)刈》抗?yīng)量增加和產(chǎn)業(yè)價值日漸凸顯，未來三到五年，江陰樓市潛力很大?！敝x逸楓向記者表示。

??根據(jù)江陰市相關(guān)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)公示，2019年，江陰新建商品房供應(yīng)21220套，成交23860套，供銷套數(shù)比1:1.2，住宅市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求。

??截至2020年11月底，江陰市新建商品房供應(yīng)23182套，超過去年總和；受疫情影響，今年成交量有所回調(diào)，商品房成交套數(shù)18170套，供銷套數(shù)比1.28:1。當(dāng)?shù)啬壳靶陆ㄉ唐贩咳セ芷诩s10.3個月。

??土地供應(yīng)方面，江陰市自然資源局發(fā)布的《2017-2021年住宅用地五年供應(yīng)規(guī)劃》顯示，2017年至2021年，全市住宅用地供應(yīng)面積依次為91.87公頃，42.09公頃，49.56公頃，51.55供應(yīng)，61.2公頃，土地市場近3年逐步放量。