??2020年樓市行情跌宕起伏。年初新冠疫情“黑天鵝”突襲，成交“停擺”，疫后5-6月迎來需求爆發(fā)期，7月隨著熱點城市加碼調(diào)控，復蘇動能明顯轉(zhuǎn)弱，“金九銀十”爽約，市場下行壓力與日俱增，不同能級城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，三四線表現(xiàn)略好于預期，前11月累計同比已然回正，小幅微增3%。

??在這樣的大背景下，行業(yè)分化現(xiàn)象加劇，城市與城市之間分化也日益凸顯。本文以人口基數(shù)較大且人口外溢嚴重（戶籍人口超800萬人且常住戶籍人口比小于1）的11個典型三四線城市（徐州、鹽城、臨沂、濟寧、阜陽、亳州、周口、商丘、駐馬店、南陽、信陽）為例，解讀皖北、豫南、蘇北、魯南等區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境，并圍繞人口增長、居民購買力、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全面解讀此類城市樓市現(xiàn)狀及投資前景分析。

??01

??淮河經(jīng)濟區(qū)具備人口優(yōu)勢，但購買力存短板

??從區(qū)位上看，4省典型11城位于淮海經(jīng)濟區(qū)，處沿海中心位置。這是一個頗具規(guī)模的市場，全國近一成人口聚集在此。

??公開數(shù)據(jù)顯示，淮海經(jīng)濟區(qū)2018年常住人口1.2億人，約占全國總?cè)丝诘?.57％。不過淮海經(jīng)濟區(qū)覆蓋城市多為人口輸出型城市，地緣性人才外流嚴重，核心區(qū)各城市2010年至2018年來人口增速最高增長僅7.11%，商丘更是呈人口負增長。

??由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍以農(nóng)業(yè)主導，淮海經(jīng)濟區(qū)面臨經(jīng)濟短板，基本面顯著落后于長、珠三角。截至2018年數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，淮河經(jīng)濟區(qū)GDP總量57193億元，不足長三角GDP總值184649億元的1/3，較之京津冀GDP總量86213億元和粵港澳GDP總量81049億元也有明顯差距?？剂康狡洹稗r(nóng)業(yè)大省”的戰(zhàn)略定位短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，經(jīng)濟發(fā)展后勁略顯不足。

??淮河經(jīng)濟區(qū)由江蘇、山東、河南、安徽各省經(jīng)濟谷地組成，同時也是中國南北方經(jīng)濟的過渡地帶，資本吸引力較差，區(qū)內(nèi)整體收入水平不高，人均年可支配收入普遍不足2萬元，僅處于第一梯隊的徐州、臨沂、濟寧擁有較高收入水平。

??經(jīng)濟發(fā)展遲滯，缺乏市場的依存度，活力不夠，一定程度上限制了樓市成交規(guī)模擴大以及房價攀升。這是4省11個典型城市發(fā)展的大背景。

??02

??四省年人口流出近2000萬，城市基本面普遍較弱

??即便四省人口占全國總?cè)丝诘奈宸种?，但近年來人口流出嚴重?019年四省常住人口共低于戶籍人口1895萬人。近兩千萬人的外出務工使得皖北、豫南、蘇北、魯南等區(qū)域的三四線城市房地產(chǎn)市場具有很強的節(jié)點性的返鄉(xiāng)置業(yè)特點。

??1、圍繞人口絕對量和人口流出程度，并初步對城市綜合前景作出判斷

??戶籍人口大于800萬人且常住戶籍人口比低于1的城市以及部分重點關(guān)注城市，包括徐州、鹽城、臨沂、濟寧、阜陽、周口、商丘、駐馬店、南陽、信陽、亳州共11城，是人口流出下的皖北、豫南、蘇北、魯南等區(qū)域房地產(chǎn)市場的典型代表。

??截至2019年底，南陽、臨沂、周口、阜陽、徐州戶籍人口均超過千萬人，其中南陽超過1200萬人，是河南省人口第二大城市。此外對比年末戶籍人口與常住人口，11個城市常住戶籍人口比普遍在0.8上下，周口、信陽常住戶籍人口比更是低至0.73，2019年人口流出分別達300萬人和242萬人。

??2、城市前景：臨沂、徐州、鹽城排名靠前，阜陽、駐馬店購買力弱

??通過克而瑞研究中心此前發(fā)布的2020年中國286個城市房地產(chǎn)投資前景排行榜，不難看出：首先，臨沂、徐州、鹽城3城排名較高，樓市前景較好。主要由于3城在具有較大人口規(guī)模的同時，自身經(jīng)濟發(fā)展較好，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較為成功。在自身內(nèi)生購房需求釋放的基礎上，返鄉(xiāng)置業(yè)所帶來的購房需求是為錦上添花。

??周口、阜陽、駐馬店、亳州4城樓市前景相對悲觀。主要原因在于一方面勞動人口大量抽離下自身經(jīng)濟發(fā)展失速，在全國樓市下行背景下外出務工人群返鄉(xiāng)置業(yè)熱情不高；另一方面則是城市居民購買力薄弱，對剛需產(chǎn)品支撐不強。

??03

??下半年下行壓力加劇，購買力較低制約樓市增長

??（一）樓市：降價、分銷等持續(xù)加碼難挽市場“頹勢”

??蘇北、皖北、豫南、魯南各城市疫后樓市整體下行壓力較大。類似周口、阜陽、駐馬店等依賴返鄉(xiāng)置業(yè)的城市而言，疫情影響下“金九銀十”爽約，房企分銷、降價、首付分期對成交的刺激作用有限。此外，客戶呈現(xiàn)出明顯的兩極分化現(xiàn)象，剛需價格敏感度較高，改善觀望情緒濃厚，紓困政策相對有限也使得樓市去化風險持續(xù)加劇。

??1、政策面：三四線調(diào)控寬松有限，徐州“三限”依舊嚴苛

??在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，11城調(diào)控力度相對寬松，均無限購政策出臺。僅徐州較為嚴苛，出臺了限價、限貸和限售政策，遏制炒房的意圖明顯。

??山東臨沂出臺了限價和限售，手法常規(guī)，力度較弱；安徽阜陽則出臺了限貸和限售。駐馬店和鹽城則適時推出了降低預售門檻、購房補助等利好新政，為市場減壓、房企紓困。余下城市諸如南陽、信陽、周口等城市調(diào)控力度相對溫和，不限購、不限售。

??2、新房成交：多數(shù)城市5-6月小幅回升后轉(zhuǎn)冷

??過去“去庫存”政策和棚改貨幣化安置政策加持，2015-2017年，典型11城基本處于高速增長期，整體購房需求迎來一輪集中釋放，部分城市諸如臨沂、信陽、駐馬店等熱度延續(xù)到了2018年。

??2018年以后成交迎來穩(wěn)步回調(diào)，增速或放緩或由升轉(zhuǎn)降；2019年，隨著樓市政策環(huán)境由“去庫存”向“房住不炒”轉(zhuǎn)變，貨幣化安置退潮，整體成交顯現(xiàn)出疲軟態(tài)勢，臨沂、鹽城、信陽等前期需求透支嚴重的城市跌幅顯著，信陽跌幅居首達到了15%。

??2020年初因新冠疫情疫情影響，各地均有不同程度的購房需求延后現(xiàn)象，3-7月迎來集中釋放期，月度成交略有回升，不過步入8月以來，市場迅速轉(zhuǎn)冷，尤其是“金九銀十”，并未出現(xiàn)明顯的“返鄉(xiāng)置業(yè)”現(xiàn)象。以徐州為例，作為四省之間的中心城市，購房需求相對堅挺，疫后3-6月基本都在穩(wěn)步放量，6月單月成交面積達164萬平方米，創(chuàng)2019年以來新高。7月以來，整體成交增長呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢，“金九銀十”波動下行，十一黃金周“返鄉(xiāng)置業(yè)”普遍缺席，后市增長相對乏力。

??3、營銷動作：分銷、降價、首付分期等屢見不鮮

??一是拓客層面，加碼渠道分銷，部分城市也出現(xiàn)了被“渠道綁架”現(xiàn)象。二是銷售層面，首付分期、打折降價、特價房等降低購房門檻等營銷策略層出不窮。而從實際的成交效果來看，市場瓶頸期下客戶總量有限，對于成交的驅(qū)動作用并不算太大。部分城市諸如南陽、阜陽等降價還是刺激了部分剛需購房者置業(yè)需求，短期成交均有了不同程度的放量，而對于信陽、駐馬店、周口等城市而言，即便依賴渠道，導客效果依舊一般。

??4、客群特征：“兩極化”分層，剛需客價格敏感度高

??市場下行壓力之下，客戶的“兩級”分化現(xiàn)象比較顯著：剛需客群價格敏感度相對較高，月供壓力大于首付，存在明顯的房價天花板效應，他們對交通、學區(qū)、商業(yè)配套等高性價比房源更為關(guān)注。中高端改善類客群則更加關(guān)注舒適度、物業(yè)、園林等產(chǎn)品品質(zhì)，品牌房企可通過精裝溢價。

??實地調(diào)研的南陽、信陽、駐馬店、周口、阜陽等城市剛改客群較為偏好的都是120-130平左右三房產(chǎn)品，一方面戶型功能性完備，滿足了多數(shù)年輕家庭“一步到位”的置業(yè)需求；另一方面，總價適中，夫妻月供壓力不算太大。反觀150平以上洋房產(chǎn)品因總價過高，基本都存在不同程度的庫存積壓現(xiàn)象。

??（二）地市：熱點區(qū)域同質(zhì)化競爭加劇

??與樓市形成鮮明對比的是，各三四線城市地市維穩(wěn)，但整體也呈現(xiàn)出顯著的“冷熱不均”現(xiàn)象。新區(qū)板塊土地資源稀缺，“地王頻出”，非熱門板塊頻繁“流拍”。值得注意的是，由于前期熱門板塊供地過量，潛在庫存高企，項目扎堆，房企同質(zhì)化競爭加劇。

??具體到成交量價來看，臨沂、徐州、信陽等三城漲幅顯著，主要源于疫情之后政府供地積極性上升。另一方面，商丘、阜陽等城市成交量則出現(xiàn)顯著滑坡。

??從潛在庫存來看，多數(shù)城市庫存高企，阜陽、臨沂、鹽城位列前三甲，三年累計成交量均超過5000萬方，而阜陽、亳州、鹽城、濟寧、周口的商品房土地消化周期均在5年以上，潛在庫存風險依舊較大，其他多數(shù)城市商品房土地消化周期集中在4-5年，整體庫存風險基本可控。

??目前三四線新區(qū)品牌房企競爭格局依然比較嚴峻。一是目前招拍掛凈地價格較高，但售價上漲乏力，也使大型房企利潤空間相對有限；二是區(qū)域內(nèi)品牌房企項目扎堆，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，加之市場行情轉(zhuǎn)淡，客戶基數(shù)下降，后期去化均面臨較大壓力。

??（三）中長期發(fā)展：臨沂、徐州、鹽城位列TOP3

??1、經(jīng)濟基建：徐州、臨沂等GDP超4000億元，駐馬店、商丘等基建配套不足

??在城市發(fā)展層面，分別通過經(jīng)濟規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基建配套3類指標判斷11個典型城市現(xiàn)階段的發(fā)展情況。經(jīng)濟規(guī)模方面，徐州、鹽城、臨沂、濟寧總量較大，其余典型城市增速較高但總量略薄。

??第一梯隊的徐州、鹽城、臨沂、濟寧4城，其2019年GDP總量均超過4000億元，其中徐州GDP高達7151億元，在總量上是10城最大。但短板在于經(jīng)濟增長出現(xiàn)了一定“失速”，此外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍以第二產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)濟支柱，占GDP比重超過40%，可持續(xù)化發(fā)展方針對其經(jīng)濟增速也存在一定消極作用。

??第二梯隊則是阜陽、周口、商丘、南陽、亳州等其余7城，這一梯隊城市發(fā)展尚處于初期，經(jīng)濟總量較為薄弱。但7城經(jīng)濟增速相對較高，2019年GDP增速均高于全國整體水平其中阜陽增速達9%。

??產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，11個典型城市基于人口與地理優(yōu)勢大多具備豐厚的工業(yè)基礎，如周口鍋爐、鹽城汽車、商丘煤炭等。也正因如此，11城2019年第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重多在40%以上，其中周口更是高達44%，超過該市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重。在這一類以第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)、制造業(yè)為支柱的城市中，臨沂、南陽、徐州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相對較快、完成度相對較高。3城2019年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重均超過50%，其中臨沂占比達到53%。

??基建設方面，周口、徐州、阜陽亮眼，相比之下，周口、徐州、阜陽城市基礎設施建設相對完善，其余城市則明顯薄弱。

??綜合分析，我們認為臨沂、徐州、鹽城城市基本面較為扎實，房地產(chǎn)中長期可以持穩(wěn)；南陽、濟寧、商丘經(jīng)濟與人口存在明顯短板，基本面較脆弱未來房地產(chǎn)市場波動較大；駐馬店、周口、阜陽、信陽、亳州經(jīng)濟、購買力偏低，中長期房地產(chǎn)市場較悲觀。

??2、人口基數(shù)：信陽、周口常住人口負增長，每年超200萬戶籍人口外流

??人口增速方面，11個城市中絕大多數(shù)出現(xiàn)了明顯的增長失速。由于11個城市均有明顯人口流出現(xiàn)象，因此常住人口年增速最貼合城市實際人口增長表現(xiàn)。對比2019年各城市常住人口同比增速，除阜陽、亳州、臨沂分別同比增長0.63%、0.5%、0.41%，高于全國總?cè)丝谠鲩L水平外，其余8個典型城市常住人口增速均低于全國水平。

??人口體量方面，11個城市間人口流出差異明顯凸顯，信陽、周口、阜陽最為嚴重，接近3成居民外出務工使得全市人口已然出現(xiàn)負增長現(xiàn)象。而相比之下，濟寧、臨沂、亳州、徐州、鹽城等城市人口情況相對較好，雖也存在一定程度的人口增長降速，但常住戶籍人口比均在1左右。

??3、居民購買力：徐州房價收入比超10年

??綜合收入與房價交叉分析來看，11城中阜陽居民的購買力尤其薄弱。

??從2019年各城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品房銷售均價來看，11個典型城市可大致分為四類：第一類是“收入低、房價高”的城市，首當其中的是阜陽、亳州。第二類是“收入、房價雙高”城市，代表城市是徐州、鹽城、臨沂、濟寧。第三類是“收入、房價雙低”城市，代表城市是周口、駐馬店、信陽、商丘。第四類是“收入高、房價低”城市，以南陽為代表。

??綜合來看，南陽、濟寧居民購買力較強，徐州、阜陽、鹽城則較為乏力。南陽、濟寧新房房價與居民收入之間相比較為契合，2019年2城房價收入比分別只有5.8年和5.7年。徐州、阜陽、亳州、鹽城4城房價收入比超過7年，其中徐州已超過10年，城市內(nèi)生購房者購房存在較大壓力。其余典型城市如周口、信陽、駐馬店、臨沂、商丘雖居民收入較低，但房價收入比均保持在6.5年上下，綜合購房能力尚可。

??樓市表現(xiàn)來看，蘇北&皖北&豫南&魯南各城市疫后樓市整體下行壓力較大，多數(shù)三四線市場下行加劇，樓市普遍“沖高回落”、地市“冷熱不均”。短期內(nèi)市場風險下行風險加劇，中長期臨沂、徐州等發(fā)展可期。

??具體城市而言，臨沂、徐州、鹽城、南陽等房地產(chǎn)中長期持穩(wěn)，樓市有“返鄉(xiāng)置業(yè)”現(xiàn)象卻不單純依靠“返鄉(xiāng)置業(yè)”驅(qū)動，經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為本地樓市提供了良好的支撐，樓市需求存釋放空間。

??與此同時，部分城市諸如駐馬店、周口等雖然人口基數(shù)量較大，但是外溢情況也較為嚴重，而拖累周口、駐馬店樓市增長的核心問題主要在于本地經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)匱乏，使得人均可支配收入偏低，剛需購買者購房壓力相對較大。