??在今年12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，進(jìn)一步定調(diào)以租賃住房為抓手，解決大城市住房突出問題，規(guī)范發(fā)展長租房市場。這是繼11月3日，長租公寓被正式被納入“十四五”規(guī)劃后，關(guān)于整頓租賃市場秩序的又一大動作。

??對于在一二線城市工作的年輕人來說，長租公寓并不陌生。這是近些年新興的租房模式，打破了中國租房市場長久以來房東對租客的經(jīng)營模式。

??在2015年國務(wù)院提出將重點(diǎn)支持長租公寓等業(yè)務(wù)發(fā)展后，一系列關(guān)于推動租賃市場發(fā)展政策的出臺使得長租公寓幾年間在北上廣深等一、二線城市以超乎預(yù)想的速度快速增長，一夜間成為市場主流，吸引著越來越多的年輕租客。

??盡管新業(yè)態(tài)、新模式在提升租房服務(wù)水平等方面起到了積極作用，但另一方面，近幾年長租公寓行業(yè)風(fēng)波不斷，硬件和服務(wù)不盡人意的聲音沒有斷過，“租金貸”引發(fā)的多家長租公寓品牌暴雷事件更將這個行業(yè)帶上風(fēng)口浪尖。

??“這幾年長租公寓爭議非常多。租客看到的可能是硬軟件服務(wù)不到位，但行業(yè)內(nèi)部則是在研究接下來怎么才能活下來，未來怎么實(shí)現(xiàn)盈利?！币晃婚L租公寓市場部負(fù)責(zé)人表示，“希望這種新模式，在某種程度上能夠改變目前國內(nèi)租房模式?！?/p>

??“圈地”運(yùn)動

??“出租！地鐵6號線北運(yùn)河西溫馨開間隨時看房拎包入住。”王磊的朋友圈里，出租空置房屋是持續(xù)性話題之一。

??王磊是一家互聯(lián)網(wǎng)租房平臺負(fù)責(zé)人，因?yàn)樽约涸谧夥繒r遭遇了許多波折，便和幾位朋友創(chuàng)立了一家租房平臺，通過微信小程序和微信公眾號為租客提供服務(wù)。因?yàn)榭诒?，很多通過他們平臺找到合適房子的租客不僅成了回頭客，還會介紹朋友通過他們的平臺租房?！拔覀兊某踔允墙o租客打造一個真實(shí)可靠的平臺?！?/p>

??運(yùn)營過程中，王磊開始依托這些在平臺注冊的租客打造社群，“這可以增加租客和平臺的黏度，即便已經(jīng)租到房子，租客也會通過我們組織的線下活動或者一些吃喝玩樂團(tuán)購和我們保持聯(lián)系?！?/p>

??這幾年，王磊打造了各頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工租房群、各地鐵線租房群、各區(qū)域租房群，再搭配了各類興趣活動社群。“這時候就有長租公寓想要和我們合作，因?yàn)槲覀冞@些租客都是真實(shí)的，在和這些長租公寓接觸過程中，我覺得我們是不是除了讓租房靠譜外，也要讓靠譜的公寓能夠更好發(fā)展?！痹谕趵诳磥?，要想做好長租公寓，房屋品質(zhì)、租房服務(wù)、售后缺一不可。

??“準(zhǔn)確來說，長租公寓是從2015年開始加速變化，之前投資人都不看好這個市場。”王磊告訴記者，到2017年，三四家中介公司圍著房東相互抬價簽約的事已經(jīng)很平常?！昂芟衽馁u會，一點(diǎn)一點(diǎn)地往上加價，到最后一個‘老破小’的單間價格甚至能從2000元/月不到竄到3000元/月?！?/p>

??“閑聊時，中介說他們就是搶房大戰(zhàn)，擴(kuò)規(guī)模，目的則是為了建立長租公寓?！蓖趵诮榻B，這就是分散式長租公寓最開始搶占規(guī)模的雛形。

??這種場景，何明則見過更多。他是王磊的合作人，此前已經(jīng)在住房租賃行業(yè)摸爬滾打十多年?！捌鋵?shí)這場圈地運(yùn)動很早就開始了，只是之前長租公寓沒有現(xiàn)在這么火爆，且客戶群體是高端人群，算是早期高端酒店式公寓，雅詩閣就是代表?！?/p>

??在樂乎公寓CEO羅意眼中，長租公寓由來已久?！爸辽儆?0年左右歷史，尤其在北上廣深等流動人口特別大的一線城市，只不過當(dāng)時大家沒有關(guān)注到這個行業(yè)，同時那個時候服務(wù)的主要是偏藍(lán)領(lǐng)人群。后來隨著城市化進(jìn)程加速，加上整體消費(fèi)升級以及國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策相繼落地，開始有資本和開發(fā)商進(jìn)入到這個行業(yè)?！?/p>

??“其實(shí)今天的華南市場還有超過一半長租公寓是在原來基礎(chǔ)上升級加工?！绷_意稱，如果一定要定義，城中村的群租房也是集中式公寓的雛形，經(jīng)過一段時間的積累后形成品牌?！霸缙谠诔闪泛踔埃?007年-2014年這段時間我做的就是這類群租房，現(xiàn)在回過頭來看，品質(zhì)還是有很大的差別，客戶群體偏低收入人群。”

??直到2015年開始，在政府出臺一系列關(guān)于推動租賃市場發(fā)展政策沖擊下，已經(jīng)過幾年市場培育的長租公寓模式正式得到投資者更多關(guān)注?！耙彩窃谶@一年，長租公寓概念開始被國務(wù)院明確，品牌運(yùn)營方也開始在這波紅利中獲益，甚至很多品牌都是在這個時間首次獲得融資?！蓖趵诮榻B。

??“這是又一個萬億級別市場，除了老玩家外，新玩家緊隨著入場?！辈贿^從王磊的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺角度來看，他認(rèn)為不管模式怎么去變，都要記住一個底線，就是得靠譜，“你很難用一個標(biāo)準(zhǔn)去要求，那你就做到保證房源的真實(shí)性，以及住房租賃企業(yè)自身的靠譜，最近兩年行業(yè)發(fā)生的不好的事，歸根究底還是企業(yè)自己不靠譜?！?/p>

??盡管這個萬億級市場有很大發(fā)展空間，但“長租公寓不賺錢”幾乎是所有人共識?！盎貓舐侍?，租金、裝修、管理、運(yùn)營和人工一套成本下來基本沒得賺，有的還虧錢?！鄙鲜鲩L租公寓市場部負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，“其實(shí)還是寡頭效應(yīng)，所以只能先拼規(guī)模，只能不?！Φ亍！?/p>

??但這又會面臨新問題，“這需要現(xiàn)金流維持運(yùn)轉(zhuǎn)，但像我們這種創(chuàng)業(yè)型的公司融資渠道相對單一，有著很大的現(xiàn)金流壓力，也面臨著更大的風(fēng)險?！痹撻L租公寓市場部負(fù)責(zé)人表示。

??實(shí)現(xiàn)盈利

??長租公寓行業(yè)經(jīng)歷著這樣的演變。起初，還沒有形成規(guī)模，租客人群相對單一。2013年前后，長租公寓的概念被引入，以自如、魔方公寓為代表的面向城市白領(lǐng)的平臺開始陸續(xù)出現(xiàn)，資本市場也開始關(guān)注到這個市場。2015年開始，受各類出臺的政策利好，長租公寓行業(yè)得到高速發(fā)展，各類玩家紛紛入局，甚至房企也開始向長租公寓轉(zhuǎn)型，其中不乏國家隊(duì)的入場。

??與國外已經(jīng)進(jìn)入成熟期的市場不同，在中國，長租公寓還處于行業(yè)發(fā)展初期，雖然長租公寓品牌層出不窮，但仍難以探索出一條清晰的盈利模式。

??“除了少數(shù)自持物業(yè)的玩家，目前行業(yè)主流的商業(yè)模式還是屬于包租模式?！?多位從業(yè)人員表示，包租模式也就是“二房東”模式，營收主要來源租金差和服務(wù)費(fèi)，“拿房成本高是實(shí)現(xiàn)盈利的首要難點(diǎn)，再加上其他的成本，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)盈利?！?/p>

??“我們在拿房成本這塊并沒有太大的壓力，因?yàn)槲覀兪禽p資產(chǎn)運(yùn)營模式，并不是資產(chǎn)持有者或者投資者，但我們也有自己的難點(diǎn)，比如說拿怎樣的項(xiàng)目去找投資人。”采訪中，談到長租公寓目前不賺錢的難題時，羅意把兩種商業(yè)模式進(jìn)行比較。不過緊接著他又說，“其實(shí)今年整個行業(yè)都受到了疫情的沖擊，但樂乎在今年3月份實(shí)現(xiàn)盈利和現(xiàn)金流回正。目前，北京的出租率為93%，全國達(dá)85%，2000間單月出租數(shù)量?！?/p>

??但對于樂乎定位，羅意還是持有一定保留意見，“其實(shí)我們不認(rèn)為是長租公寓，我們是輕資產(chǎn)運(yùn)營商，是服務(wù)者，我們不謀求包租，我們的獲利來源不是租金差，而是服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營能力。”

??羅意解釋說，“這種輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的核心就是平臺的運(yùn)營能力。不管是項(xiàng)目持有者，還是說包租方，其實(shí)都需要專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)去幫助他，而樂乎有自己的品牌優(yōu)勢，和專業(yè)人才的持續(xù)輸出，此外在獲客和信息化平臺的開發(fā)上面也有涉及，所以我覺得我們更像是專業(yè)的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，就比如酒店行業(yè)的華住?！?/p>

??“我們不投資，我們拿項(xiàng)目回來做完可研，然后投資人決定是否投資，如果投資人決定投資，我們再按照基礎(chǔ)管理費(fèi)用和超額業(yè)績分成，來收取投資方的運(yùn)營服務(wù)費(fèi)。租客方面，我們僅收取類似搬家的創(chuàng)新服務(wù)費(fèi)用，像租金和物業(yè)相關(guān)的費(fèi)用不歸我們?！痹谶M(jìn)一步介紹樂乎的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式時，羅意也發(fā)出萬事開頭難的感慨，“一上來就做乙方其實(shí)是非常難的一條路，比如這種模式怎么獲得投資人的認(rèn)可，然后在不斷地反復(fù)試錯?！?/p>

??“這兩年行業(yè)發(fā)生了很多事，投資人也會有很多擔(dān)心。不過總的來說，目前我們的投資方會更關(guān)注產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持長期主義?！睂τ跐撛谕顿Y者來說，羅意認(rèn)為他們更看重目前的賽道有多大，商業(yè)模式是否被行業(yè)需要，自身增長速度以及團(tuán)隊(duì)能否支撐起對未來愿景的勾勒。

??不過在行業(yè)從業(yè)者看來，這種輕資產(chǎn)運(yùn)營模式并不具有普適性。

??“其實(shí)這種商業(yè)模式在很早之前行業(yè)也曾探討過，但從國內(nèi)市場現(xiàn)狀來看，很難做到普遍托管?！倍辔皇茉L者表示，目前長租公寓品牌在運(yùn)營上的組織能力、系統(tǒng)能力、交易能力等方面都有所欠缺，“早年曾比較美國和日本這兩種比較成功的長租公寓商業(yè)模式，但是有一種聲音就是說中國的長租公寓需要介于‘重’與‘輕’之間，也就是通過投資方來持有重資產(chǎn)，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營來加強(qiáng)專業(yè)化資產(chǎn)管理能力?！?/p>

??“其實(shí)還有一點(diǎn)，當(dāng)時在行業(yè)導(dǎo)入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是非常吃虧的。一方面這意味在這種商業(yè)模式下你是乙方，另一方面，和包租模式相比，輕資產(chǎn)模式在規(guī)模和營收方面也非常有壓力，你需要協(xié)調(diào)的方面也比包租機(jī)構(gòu)要多很多。雖然現(xiàn)在來看我們可能漸入佳境，但在當(dāng)時真的很難?！绷_意也補(bǔ)充說，輕資產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)管理費(fèi)很低，從營收數(shù)據(jù)上來看并不好看，而包租模式的營收數(shù)據(jù)是租金，看起來會高很多。

??監(jiān)管開始

??長租公寓正以超乎預(yù)想的速度增長著。

??“別看我們現(xiàn)在能坐在一些論壇上一起交流，早兩年同行見面恨不得要打架?！绷_意向記者說起了那段往事，“前幾年經(jīng)濟(jì)很熱，長租公寓的發(fā)展也十分激進(jìn)，對比這一兩年經(jīng)濟(jì)下行加之黑天鵝的疫情，各機(jī)構(gòu)在經(jīng)歷周期之后，都會有很多反思?！?/p>

??“現(xiàn)在很難，很多雙眼睛都在盯著你?！鄙鲜鲩L租公寓市場部負(fù)責(zé)人表示，具體難在哪兒，他蹦出了幾個詞：“規(guī)模、盈利、政策、監(jiān)管、政府?！?/p>

??“先前說過，行業(yè)最大的難題就是盈利，參考部分國家比較成功的商業(yè)模式，想要盈利就得擴(kuò)大規(guī)模，只有當(dāng)你達(dá)到一定規(guī)模后，邊際成本開始降低，才能開始賺錢。所以這些年很多平臺通過‘高收低租’以及租金貸等粗暴地方式去找錢、去擴(kuò)大規(guī)模?！痹撠?fù)責(zé)人稱，“可能都有點(diǎn)上頭，我們也知道不好，可是互聯(lián)網(wǎng)時代的很多行為都沒辦法被傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理解。通常來講，低于成本價的掠奪性定價是一種惡意競爭，可是互聯(lián)網(wǎng)時代，這種邏輯在互聯(lián)網(wǎng)時代就很合理?！?/p>

??“現(xiàn)在回過頭來看，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)時的快速是沒有價值的，不能以快或者幾倍來作為預(yù)期，還是應(yīng)該扎扎實(shí)實(shí)把一間房一間房做好?！痹谡劦綌U(kuò)大規(guī)模時，羅意回憶說，但他也承認(rèn)這是過去幾年整個行業(yè)從業(yè)者的一個教訓(xùn)，“因?yàn)楫?dāng)年我們都謀求快速上量，所以在質(zhì)量方面對于有些底層的商業(yè)規(guī)律的尊重方面我們多多少少都犯了一些錯誤。比如說拿的條件不好啊，還有在有些城市可能擴(kuò)張過快呀。在能力跟不上的情況下，其實(shí)是很傷的。”

??他嘗到了教訓(xùn)，2017年羅意帶著樂乎一口氣進(jìn)入了10個城市，加上大本營北京一共是11個城市，但效果并不理想，“進(jìn)入的城市有點(diǎn)太多了。沒有聚焦，沒有在關(guān)鍵市場上跟得那么細(xì)?！?/p>

??“例如華東的城市，現(xiàn)在來看，上海和杭州我覺得用力不足，當(dāng)時在華東區(qū)域，應(yīng)該挑一個城市來做深做透，現(xiàn)在又要重新來做這樣的安排?！辈贿^在羅意看來，這也是一個創(chuàng)業(yè)者的成長，“這屬于認(rèn)知的一部分?！?/p>

??“還是要做規(guī)模的，企業(yè)要有產(chǎn)業(yè)壁壘就一定要做規(guī)模?！北M管曾經(jīng)踩了坑，但羅意表示做規(guī)模本身沒有問題，這也永遠(yuǎn)是企業(yè)的追求，重點(diǎn)是穩(wěn)步去做規(guī)模，“不想做規(guī)模的企業(yè)就是條咸魚?！?/p>

??審查也開始對長租公寓更加嚴(yán)苛?！斑@是好事，因?yàn)橹灰夥啃枨蟠嬖?，那么長租公寓也會一直存在。政策來監(jiān)管不是什么壞事，會推動行業(yè)前進(jìn)。”一系列關(guān)于專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)政策的出臺后，行業(yè)從業(yè)人員開始變得緊張起來，不過他們表示這會是一個新增長點(diǎn)，行業(yè)會走進(jìn)一個新時代，一個更規(guī)范和鼓勵創(chuàng)新的時代。