市場 2021-01-08 09:12:51 來源:丁祖昱評樓市
??2020年,物管行業(yè)呈現(xiàn)逆勢爆發(fā)態(tài)勢,特殊的市場環(huán)境給物管行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。2021年伊始,物管行業(yè)將進(jìn)入規(guī)范健康的大發(fā)展時(shí)代。
??1月5日,住建部等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》,綱領(lǐng)性文件以行業(yè)一直存在的敏感點(diǎn)、矛盾點(diǎn)等為抓手,從6大方面細(xì)化到21個(gè)點(diǎn),全面規(guī)范和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作。
??實(shí)際上,物業(yè)企業(yè)過去存在或多或少的問題,此次政策更多的規(guī)范整個(gè)物業(yè)行業(yè)端發(fā)力,多項(xiàng)提法對物管行業(yè)構(gòu)成利好的同時(shí),行業(yè)也迎來規(guī)范健康發(fā)展的新時(shí)期。
??從企業(yè)的角度來看,政策實(shí)際對規(guī)模物業(yè)企業(yè)形成巨大利好。在行業(yè)規(guī)范度日益提升的背景下,行業(yè)整體優(yōu)化升級(jí)已箭在弦上,品牌物企的優(yōu)勢更加明顯,加之政策明確支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組,物管行業(yè)將迎來收并購高峰期的到來。未來,將更加有利于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)?;?、品牌化經(jīng)營,提升行業(yè)整體服務(wù)水平。
??01
??行業(yè)監(jiān)管制度趨于完善
??政策的核心是規(guī)范行業(yè)出現(xiàn)的一些亂象,特別是基層治理單元的關(guān)系,理清基層協(xié)作上的治理邊界,促進(jìn)物管行業(yè)健康發(fā)展。從規(guī)范物企和行業(yè)的角度來看,行業(yè)發(fā)展監(jiān)管加強(qiáng),長久利好物業(yè)發(fā)展。
??健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu),通過業(yè)主、街道、業(yè)委會(huì)加強(qiáng)對物企的服務(wù)品質(zhì)與管理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管,督促物企進(jìn)行高品質(zhì)服務(wù)輸出。過去業(yè)委會(huì)的權(quán)利太大缺乏監(jiān)督,導(dǎo)致在物業(yè)公司選聘等方面存在不公平現(xiàn)象;從業(yè)主的角度講,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不透明,服務(wù)投入無法衡量保障,在自由選擇物業(yè)公司上有障礙等。此次政策對業(yè)委會(huì)的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)范,提到了優(yōu)化業(yè)主委員會(huì)人員配置,加強(qiáng)對業(yè)主委員會(huì)人選把關(guān),以及業(yè)委會(huì)的監(jiān)督和退出機(jī)制。另一方面,對物業(yè)服務(wù)信息公開、信用評價(jià)等方面也做了涉足,可以更好的形成雙向市場化選擇的機(jī)制,對企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利都有所保障。
??督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。過去,部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),服務(wù)行為不規(guī)范,企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化、集約化程度較低,服務(wù)內(nèi)容單一,側(cè)重對物的管理,對人的服務(wù)兼顧不夠?!锻ㄖ访鞔_提出,支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組,推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營,提升整體服務(wù)水平。
??進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制,提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式。以往物管行業(yè)存在亂收費(fèi)的現(xiàn)象,服務(wù)信息沒有及時(shí)公開,此次《通知》明確要公布物業(yè)服務(wù)清單,明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),避免行業(yè)出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象,同時(shí)從政策層面進(jìn)一步突出強(qiáng)化了物業(yè)服定價(jià)市場化的趨勢。
??提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)。物業(yè)作為居民生活的“最后一公里”,行業(yè)每年提供大量新增就業(yè)崗位,作為勞動(dòng)密集型行業(yè),缺乏高技能人才和專業(yè)技術(shù)人才,行業(yè)人員素質(zhì)一直以來是物企追求服務(wù)力的核心抓手,也是全行業(yè)面臨的痛點(diǎn)難題。因此,《通知》明確推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人員職業(yè)技能等級(jí)認(rèn)定工作,展職業(yè)技能培訓(xùn)和競賽,提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平等舉措。
??規(guī)范維修資金使用和管理。此前,維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問題?!锻ㄖ吠ㄟ^建立緊急維修事項(xiàng)清單等方式優(yōu)化維修資金會(huì)用流程,提高維修資金使用效率,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好的開展社區(qū)維護(hù)工作提供了支持。
??支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組。《通知》指出,要進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組,推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營,提升整體服務(wù)水平??梢灶A(yù)見,未來行業(yè)內(nèi)的品牌規(guī)模物企具備更長久的生命力,效率低、服務(wù)品質(zhì)低、成本控制能力弱的中小物企將面臨被淘汰,未來行業(yè)將迎來收并購高峰期。
??建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度,優(yōu)化市場競爭環(huán)境?!锻ㄖ访鞔_建立物業(yè)服務(wù)信用評價(jià)制度,制定統(tǒng)一的信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn),建設(shè)全國信用信息管理平臺(tái);加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊信息部門共享,探索建立健全物業(yè)服務(wù)合同備案、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案制度。
??除此之外,《通知》還關(guān)照到物管行業(yè)的痛點(diǎn),包括社區(qū)治理邊界上,明確了政府應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé),提到落實(shí)政府職能部門、社區(qū)、專營單位對小區(qū)事務(wù)的管理責(zé)任,推動(dòng)城市管理部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū),可以幫助物業(yè)公司在處理社區(qū)問題上有更多可依靠的力量。
??02
??收并購時(shí)代加速到來
??從企業(yè)的角度而言,值得注意的是,政策首次提出支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組,推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營,提升整體服務(wù)水平。
??總的來看,行業(yè)發(fā)展趨于規(guī)范健康的大背景下,對于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰,“優(yōu)勝劣汰”將在未來幾年成為行業(yè)常態(tài),對于更加規(guī)范的品牌物業(yè)企業(yè)來說,也是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì),持續(xù)加大收并購?fù)度?,或?qū)⒆プ∫?guī)?;瘮U(kuò)張的機(jī)遇。
??在剛剛過去的“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會(huì)上我就曾針對物管行業(yè)提出,未來2-3年整個(gè)物管領(lǐng)域基本可以確定行業(yè)格局,優(yōu)秀的規(guī)模物企通過收購兼并,在未來3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展,物業(yè)板塊30強(qiáng)的行業(yè)規(guī)模集中度可以基本確定下來,未來兩三年物企也會(huì)形成像房地產(chǎn)市場一樣的市場集中度和市場占有率。
??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示,2020年TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場集中度10.35%,TOP30市場集中度16.56%,TOP50市場集中度19.31%。與2019年比,市場集中度小幅提升,市場仍較分散,但市場頭部聚集的趨勢正在加快,預(yù)計(jì)后期行業(yè)的集中度會(huì)更高,物企通過收并購和市場拓展均將朝著大型物企進(jìn)行靠攏。
??過去一年,行業(yè)的收并購呈現(xiàn)加速態(tài)勢,克而瑞統(tǒng)計(jì)僅上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共發(fā)生60余次收并購事件,并購金額達(dá)到84.5億元。在當(dāng)前政策支持收并購的情況下,無疑將加速物企的收并購步伐,考慮到上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過IPO和配股融資總額在年底達(dá)到接近千億,未來或?qū)⒂写罅抠Y金出現(xiàn)在收并購市場。
??整體來講,在監(jiān)管逐漸趨嚴(yán)的背景下,行業(yè)邁向了規(guī)范健康發(fā)展的新階段,物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)化升級(jí)勢在必行。預(yù)計(jì),2021年或?qū)⒂懈喑鞘幸源藶榛A(chǔ)出臺(tái)更多規(guī)范政策。
??從企業(yè)的角度而言,行業(yè)越是規(guī)范,品牌物業(yè)企業(yè)的優(yōu)勢就更加明顯,規(guī)模物企具備更廣闊發(fā)展空間。
??對于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰,“優(yōu)勝劣汰”將在未來幾年成為行業(yè)常態(tài),對于品牌物業(yè)企業(yè)來說,也是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì),未來必須規(guī)范經(jīng)營、不斷提升服務(wù)力,持續(xù)加大收并購?fù)度?,通過收并購等途徑做強(qiáng)做大規(guī)模。但值得警惕的是,企業(yè)在收并購的過程中應(yīng)該注重并購后整合,在快速發(fā)展的過程中也應(yīng)更加關(guān)注企業(yè)末端管控能力的塑造。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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