??1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年12月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.3%，同比上漲2.3%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲6.3%。

??這是從2017年出臺(tái)“3·17新政”調(diào)控樓市以來(lái)，難見(jiàn)的“小陽(yáng)春”。而從2020年下半年后，北京樓市開(kāi)始翻紅，成交量爬升。

??中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年北京新房住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽4.9萬(wàn)套，同比上漲35.6%；二手住宅全年成交16.9萬(wàn)套，同比上漲16.4%，分別創(chuàng)最近5年和4年的新高。單月來(lái)看，2020年12月新建住宅網(wǎng)簽6681套，環(huán)比上漲13.8%；二手住宅網(wǎng)簽20944套，環(huán)比上漲21.3%，均創(chuàng)下2017年“3·17新政”調(diào)控以來(lái)的月度新高。

??多位北京市場(chǎng)研究人員、房屋中介工作人士接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析稱(chēng)，成交量上漲主要有兩方面因素，一是2020年改善需求比較強(qiáng)；二是2020年北京市場(chǎng)限競(jìng)房供應(yīng)充足，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)的限競(jìng)房項(xiàng)目網(wǎng)簽量明顯上升，拉動(dòng)了整體成交量的增加。

??盡管供需兩旺，但分化依然是主流。如北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅較大，有購(gòu)房者稱(chēng)，他2019年12月看中海淀萬(wàn)柳區(qū)域一套小一居，當(dāng)時(shí)成交價(jià)大約在14萬(wàn)元/平方米，等到2020年12月時(shí)，同小區(qū)一居室的房源單價(jià)已經(jīng)漲到19萬(wàn)元/平方米左右。

??4月開(kāi)始拐點(diǎn)

??北京新房、二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫開(kāi)始于2020年4月份。

??北京某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，進(jìn)入2020年4月中旬，北京新房市場(chǎng)復(fù)蘇跡象已經(jīng)很明顯?！耙咔檫M(jìn)入常態(tài)化防控后，供應(yīng)就逐漸開(kāi)始恢復(fù)，從去年4月份有14個(gè)新項(xiàng)目入市，到9月底的時(shí)候，房企為加速回款加快推盤(pán)，有不少是高品質(zhì)的紅盤(pán)，使得市場(chǎng)十分活躍，成交量大幅上升。”

??去年北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)曲線是1-3月新房成交量受疫情影響大，4月疫情得到控制后逐漸好轉(zhuǎn)，新房市場(chǎng)快速恢復(fù)。進(jìn)入9月，房企在負(fù)債高、融資難的形勢(shì)下，樓盤(pán)入市積極性提高。

??中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全年新建住宅成交4.9萬(wàn)套，同比上漲35.6%。從成交房源結(jié)構(gòu)來(lái)看，限競(jìng)房全年成交29339套，占據(jù)了近一半的整體市場(chǎng)成交量。

??“對(duì)絕大多數(shù)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，去年北京在售的限競(jìng)房項(xiàng)目性?xún)r(jià)比很高，非常值得入手?！鄙鲜鰻I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，限競(jìng)房成交的上升，意味著北京目前剛需群體需求依舊堅(jiān)挺，“而且從2020年供地情況來(lái)看，限競(jìng)房項(xiàng)目供應(yīng)將逐漸減少”。

??截至2020年底，北京限競(jìng)房供應(yīng)到現(xiàn)在累計(jì)入市9.1萬(wàn)套，網(wǎng)簽5.4萬(wàn)套，可售庫(kù)存2.3萬(wàn)套，房源供應(yīng)還剩3.7萬(wàn)套。

??此外，不少在2020年入市的限競(jìng)房項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)上也開(kāi)始注重購(gòu)房者的需求，大大提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使其在市場(chǎng)上受到追捧。

??二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣火熱。中原數(shù)據(jù)顯示，2020年全年成交16.9萬(wàn)套，同比上漲16.4%，創(chuàng)最近4年的新高。

??“有學(xué)區(qū)房，也有二套房的潛在買(mǎi)家想要置換房產(chǎn)。北京房?jī)r(jià)高，大部分人只有賣(mài)掉持有的第一套房子才能買(mǎi)第二套房子，二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性增加，也推動(dòng)了一手房市場(chǎng)?！庇兄薪闄C(jī)構(gòu)工作人員表示，2020年改善需求比較強(qiáng)，受疫情、全球貨幣政策寬松等多項(xiàng)因素影響，人們都有資產(chǎn)保值的心態(tài)，選擇賣(mài)掉二手房去換新房。

??分化的市場(chǎng)

??盡管從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年北京樓市供需兩旺，但不代表所有項(xiàng)目都一房難求，分化依然是市場(chǎng)的主流。

??以限競(jìng)房為例，雖然近三年限競(jìng)房成交量占市場(chǎng)整體成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成，在中原地產(chǎn)發(fā)布的2020年北京樓市住宅銷(xiāo)冠排行榜中，TOP10項(xiàng)目中前8個(gè)項(xiàng)目均為限競(jìng)房，看似限競(jìng)房被市場(chǎng)接受度提高，但背后59%的去化率并不理想，遠(yuǎn)低于近三年整體新房市場(chǎng)74%的去化率。

??某限競(jìng)房項(xiàng)目經(jīng)理稱(chēng)，“限競(jìng)房分化已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識(shí)，除了少部分地理位置相對(duì)比較好的項(xiàng)目外，大部分限競(jìng)房去化十分困難，好的項(xiàng)目可以帶動(dòng)區(qū)域范圍內(nèi)成交量，但也有不少在售項(xiàng)目從期房熬成了現(xiàn)房。”

??從區(qū)域來(lái)看，2020年北京新房市場(chǎng)成交面積同比漲幅最大的區(qū)域是昌平區(qū)，主要受萬(wàn)橡悅府限競(jìng)房項(xiàng)目集中供應(yīng)影響，其成交量在昌平區(qū)排名第一，占整個(gè)區(qū)域成交量21%，疊加未來(lái)金茂府項(xiàng)目年內(nèi)持續(xù)發(fā)力，共同推高昌平區(qū)成交量和成交價(jià)格。

??學(xué)區(qū)房受西城區(qū)“7·31多校劃片”新政影響，不少西城區(qū)的潛在購(gòu)房者轉(zhuǎn)向了海淀。“房子就這么多，加上今年受疫情影響，很多原本打算出國(guó)的學(xué)生今年也不打算出國(guó)了，自然就漲價(jià)了?！币晃环康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)。