??一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)集體釋放“從嚴(yán)從緊”信號(hào)。最具代表性的是北京、上海住建系統(tǒng)公開喊話，要及時(shí)維護(hù)市場(chǎng)，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??在幾大一線城市出手整治房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱局面的同時(shí)，據(jù)新華社1月26日消息，住建部副部長(zhǎng)倪虹近日帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

??倪虹在調(diào)研中表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)房子是用來住的、不是用來炒的定位，并將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一，城市政府要充分認(rèn)識(shí)保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任。

??2020年年底在北京召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，除了確定在2021年將要抓好的八點(diǎn)重點(diǎn)任務(wù)外，解決好大城市住房突出問題作為重點(diǎn)任務(wù)之一進(jìn)行了單獨(dú)列示。

??2020年疫情緩解以來，深圳、上海等主要一線城市輪翻上演樓市火熱大戲，“秒光”“千萬打新”“一房難求”等時(shí)常上演；深圳二手房更是以14.1%價(jià)格漲幅居全國(guó)之首，引發(fā)關(guān)注。

??另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2020年12月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3％，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6％；對(duì)比之下，12月份二線城市的新建商品房、二手住房?jī)r(jià)格均環(huán)比上漲0.1%。一線城市出現(xiàn)“年底翹尾”行情，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)偏大。

??如今，四大一線城市各有調(diào)控動(dòng)作，劍指前期樓市“過熱”。

??北上廣深樓市調(diào)控舉措密集出爐

??2021年1月，正值“十四五”開局與全國(guó)地方“兩會(huì)”進(jìn)行時(shí)，以上海、深圳為代表的一線城市近期樓市調(diào)控政策頻發(fā)，為前期樓市上漲“降溫”。

??1月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)黨組書記、主任王飛做客《市民對(duì)話一把手》節(jié)目時(shí)公開表示，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市，是今年整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序重中之重，北京近期將開展專項(xiàng)行動(dòng)，另將完善 “租、購(gòu)、補(bǔ)”并舉住房保障政策體系。

??同日，上海市人大代表、上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)政策研究室主任徐存福表示，上海將結(jié)合自身實(shí)際情況，拿出盡可能有效措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，防止其過快上漲；對(duì)銷售亂象“見招拆招”，及時(shí)維護(hù)市場(chǎng)?！笆奈濉逼陂g，上海將按照住房保障體系和住房市場(chǎng)體系兩大主線安排住房發(fā)展工作。

??此前，為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，上海市住建委、房管局等8個(gè)部門已于1月21日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，祭出打擊“假離婚”獲取購(gòu)房資格、延長(zhǎng)增值稅征免年限、嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等10條措施。1月25日，上海法拍房也被納入限購(gòu)范圍。

??深圳市住建局則在一周內(nèi)祭出三顆“驚雷”：1月19日，深圳對(duì)“7·15新政”進(jìn)行“補(bǔ)丁式”調(diào)控升級(jí)，圍堵“假離婚”獲取購(gòu)房資格等現(xiàn)象；1月22日，當(dāng)?shù)刈〗ň謱?duì)12名違規(guī)炒房者開出“罰單”，暫停其使用網(wǎng)簽系統(tǒng)，取消住房公積金貸款資格等；1月23日，深圳住建局再次發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》，圍繞商品住房購(gòu)房資格審查等出臺(tái)8條措施，嚴(yán)格審查購(gòu)房人收入證明、征信報(bào)告及銀行流水單資格等信息，違規(guī)將暫停使用網(wǎng)簽系統(tǒng)3年，嚴(yán)厲打擊“代持”炒房現(xiàn)象。

??廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局曾在1月5日發(fā)聲，為進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，當(dāng)?shù)刈〗ú块T正在深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊哄抬房?jī)r(jià)和虛假房源、虛假?gòu)V告、虛假銷售等違法違規(guī)行為。

??至1月27日，廣州流傳多日的“當(dāng)?shù)劂y行業(yè)被金融監(jiān)管窗口指導(dǎo)”的消息落地，四大銀行房貸利率全線上調(diào)。當(dāng)日起，廣州“工農(nóng)中建”四大行的首套房貸利率上調(diào)為調(diào)整為L(zhǎng)PR+55基點(diǎn)，二套房貸LPR+75基點(diǎn)，變更后當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率為5.2%，二套房則為5.4%。

??中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，北上廣深四個(gè)一線城市在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)集體收緊調(diào)控傳遞出四個(gè)信號(hào)：“第一，‘一城一策’舉措明顯，遠(yuǎn)離一刀切；第二，因疫情原因而放松調(diào)控的可能性不再；第三，熱門城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈現(xiàn)象，樓市表現(xiàn)供不應(yīng)求；第四，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房?jī)r(jià)格依舊處于明顯上升周期。”

??一線城市多現(xiàn)“年底翹尾”

??北上廣深集體收緊樓市政策調(diào)控的背后是量?jī)r(jià)齊升顯著，“代持”“打新”“天價(jià)學(xué)區(qū)房”躋身為一線城市熱門詞匯。

??與一線城市地位相對(duì)應(yīng)，各地房?jī)r(jià)始終居于第一梯隊(duì)。安居客數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月，北京、上海、廣州、深圳新房?jī)r(jià)格依次為4萬元/平方米、5.18萬元/平方米、3.13萬元/平方米、4.74萬元/平方米；二手房?jī)r(jià)格依次為5.8萬元/平方米、5.27萬元/平方米、3.3萬元/平方米、5.7萬元/平方米。

??另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2020年12月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3％，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6％；對(duì)比之下，12月份二線城市的新建商品房、二手住房?jī)r(jià)格均環(huán)比上漲0.1%。一線城市出現(xiàn)“年底翹尾”行情，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)偏大。

??同樣量?jī)r(jià)齊升的背后，一線城市也有著不同表現(xiàn)力。

??2020年，深圳二手房以14.1%價(jià)格漲幅占據(jù)全國(guó)之首，“代持”“打新”話題持續(xù)發(fā)酵。其中，新房住宅共成交4.5萬套，同比上升19.8%；二手住宅成交9.5萬套，同比上升23.5%至。二者皆創(chuàng)近3年新高。

??當(dāng)?shù)貥鞘袩岫韧高^“網(wǎng)紅盤”華潤(rùn)城潤(rùn)可見一斑。2020年11月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期入市，一二手房倒掛背景下，華潤(rùn)城潤(rùn)被傳出“買到即賺500萬”利好，“借票代持”亂象開始將當(dāng)?shù)貥鞘型葡蝻L(fēng)口浪尖。

??今年1月，在深圳市住建局通過加強(qiáng)購(gòu)房資格審核對(duì)“代持”現(xiàn)象重拳出擊的同時(shí)，新入市的兩個(gè)前海豪宅“網(wǎng)紅”項(xiàng)目——龍光前海天境花園和天健悅桂府，開始成為深圳的一大創(chuàng)新試點(diǎn)，兩個(gè)樓盤均通過官方APP“i深圳”統(tǒng)一時(shí)間認(rèn)籌，系統(tǒng)中設(shè)定了排他性，避免資金集中申購(gòu)?fù)豁?xiàng)目的過熱現(xiàn)象。

??對(duì)比之下，北京房?jī)r(jià)漲幅歷來穩(wěn)健，當(dāng)?shù)?020年新房、二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別為2.3%，6.3%，在四個(gè)一線城市中居于末位。自2017年出臺(tái)“史上最嚴(yán)3.17新政”以來，北京樓市調(diào)控影響力延續(xù)至今。

??不過，北京去年成交量仍創(chuàng)下近3年新高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年，北京商品住宅供求面積達(dá)598萬平方米，較2019年上漲13%；二手房成交近17萬套，較2019年上漲18%。商品房供求面積、二手房成交量均創(chuàng)下2017年以來最高。

??近期對(duì)限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”的上海，則在2020年四季度量?jī)r(jià)齊升。根據(jù)易居、同策等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年上海成交量同比增長(zhǎng)近3成，成交均價(jià)漲幅達(dá)到15%。12月單月，上海二手房成交量達(dá)到3.8萬套，成為2016年調(diào)控以來最高點(diǎn)。在浦東地區(qū)，部分學(xué)區(qū)房年末跳漲，掛牌價(jià)格同比漲幅超過5成。

??廣州2020年成交量同樣突破近3年記錄。當(dāng)?shù)匦路烤W(wǎng)簽成交約10.1萬套，同比上升27%，近10年僅次于2016年；二手房成交13.1萬套，同比增長(zhǎng)21.9%。

??謝逸楓告訴記者，近期各地出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則由此各有側(cè)重，比如深圳、上海調(diào)控升級(jí)主要針對(duì)“代持打新”以及經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸審核不嚴(yán)下的投機(jī)炒作；廣州提高房貸利率，則是出于政府層面對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管加強(qiáng)，銀行也需要尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。

??不過，整體來看，一線城市樓市熱背后仍受供求關(guān)系影響?！盁衢T城市整體表現(xiàn)出供不應(yīng)求，近年上海、深圳的商品住宅庫(kù)存去化非?？臁！敝x逸楓表示。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，相較二三線城市平均11個(gè)月的去化周期，一線城市商品住宅去化周期最短，除北京達(dá)15個(gè)月，上海、廣州、深圳依次為6.98個(gè)月、7.74個(gè)月、8.59個(gè)月。

??“四個(gè)一線城市中，幾個(gè)南方城市樓市表現(xiàn)力和調(diào)控政策相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，北京稍顯溫和，一線城市樓市調(diào)控普遍收緊。背后邏輯是疫情下大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘避風(fēng)港’屬性增強(qiáng)，進(jìn)而形成各類購(gòu)房炒房現(xiàn)象。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“熱門城市購(gòu)房需求和資金流入始終較大，政策收緊是大概率事件，接下來傳導(dǎo)至二線城市，尤其是長(zhǎng)三角和粵港澳區(qū)域，要防范市場(chǎng)炒作，也要規(guī)避對(duì)合理購(gòu)房需求的誤傷，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>