??朱保全是樂于分享的，愛寫專欄，也偶爾在朋友圈發(fā)些“干貨”。

??1月底，他轉(zhuǎn)發(fā)了一條關(guān)于“樸鄰租房”的信息，并附上了一段轉(zhuǎn)發(fā)語：

??“從‘萬科租售中心’到‘萬科物業(yè)私屬資產(chǎn)服務(wù)’，樸鄰品牌持續(xù)升級(jí)。樸鄰增長(zhǎng)最快的是新房業(yè)務(wù)，但我沒同意‘樸鄰新房’這個(gè)叫法。樸鄰核心業(yè)務(wù)還是二手交易平臺(tái)，但樸鄰最具競(jìng)爭(zhēng)力其實(shí)是‘樸鄰租房’?！?/p>

??這位萬物云CEO口中的“樸鄰”，是萬科物業(yè)二手房專營(yíng)店。它，已經(jīng)干了21年。

??這是一片五六萬億的市場(chǎng)。當(dāng)鏈家的母公司貝殼上市后，各大物業(yè)公司都躁動(dòng)起來。它們是社區(qū)最后100米的入口，有天然的優(yōu)勢(shì)做房產(chǎn)中介。

??就在朱保全發(fā)這個(gè)信息的前后幾日，龍湖集團(tuán)、碧桂園服務(wù)相繼官宣房屋租售業(yè)務(wù)新品牌，“塘鵝”和“有瓦”，名字很吸引眼球，有意境。當(dāng)然，之前動(dòng)靜鬧得最大的，是恒大集團(tuán)旗下的房車寶，全方位對(duì)標(biāo)貝殼。

??“未來，中介會(huì)是誰的天下？”一位地產(chǎn)圈大佬在飯桌上問高管們，大家猜測(cè)是左暉。他語驚四座：“物業(yè)公司！”

??搶占中介市場(chǎng)，物企們不約而同地來了。

??物業(yè)自營(yíng)中介

??2月初的北京，氣溫逐漸開始回升到零上。在房山區(qū)祥云街，有一橙一綠，生趣盎然，一個(gè)是樸鄰門店，一個(gè)是鏈家門店，相隔不足50米。

??這里曾是北京“樸鄰”的發(fā)端，周邊正是萬科開發(fā)的長(zhǎng)陽(yáng)半島。在2016年6月27日，北京樸鄰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在這設(shè)立。它隸屬于萬科旗下的萬物云，萬科董事會(huì)主席叫郁亮。

??樸鄰不大的正門，隱在橙色門頭下，招聘廣告、業(yè)務(wù)介紹、房源信息板零散地張貼在玻璃窗上。而隔壁的鏈家，標(biāo)牌一如既往地醒目，窗明幾凈式的裝修讓內(nèi)部格局一覽無余。兩相對(duì)比，樸鄰確像一位“樸實(shí)的鄰居”，不顯山不露水。

??在中介市場(chǎng)，鏈家是傳統(tǒng)中介“玩家”，樸鄰則代表了物業(yè)公司進(jìn)入中介市場(chǎng)的一種新勢(shì)力。

??李柏楊（化名）是一名中介“老炮兒”。2009年進(jìn)入萬科物業(yè)二手房部門，在樸鄰做資產(chǎn)管家，他尤其熟悉萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島的情況。在進(jìn)入萬科物業(yè)時(shí)，他所在的部門還叫“租售中心”。

??萬科租售中心成立于2001年，一直以來作為萬科物業(yè)價(jià)值鏈條中的衍生服務(wù)而存在。而隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，中介市場(chǎng)的價(jià)值不斷被挖掘出來。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，2020年全國(guó)新建商品住宅交易規(guī)模將達(dá)15萬億，同比增長(zhǎng)8%左右；另?yè)?jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉所言，2020年我國(guó)二手房成交額已接近7萬億元。

??資本總是敏銳的。2015年，萬科就聞風(fēng)而動(dòng)，將租售中心獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。次年4月，原上海萬科房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司更名為“上海樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，這是首家樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

??之后短短三個(gè)月內(nèi)，“樸鄰”如雨后春筍在全國(guó)各地冒出。樂居財(cái)經(jīng)獲悉，目前全國(guó)有30家樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，分布在北京、上海、深圳、廣州、杭州、武漢等30座大中城市，其中21家在2016年4月-7月間成立，注冊(cè)資本從10萬元到155萬元不等。

??它們最初均由萬科在各地的物業(yè)公司發(fā)起成立，后逐步歸于深圳市樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展有限公司旗下。

??2018年5月，萬科租售中心官宣更名，“樸鄰”正式進(jìn)入大眾視野。萬科物業(yè)強(qiáng)調(diào)，二手房專營(yíng)店只為萬科物業(yè)接管的小區(qū)而服務(wù)，但小區(qū)不排斥其他中介進(jìn)入。

??官網(wǎng)顯示，目前在全國(guó)48座城市，樸鄰門店已達(dá)300多家，業(yè)務(wù)范圍包括萬科物業(yè)二手房租賃、買賣、售后、權(quán)證等服務(wù)。

??上個(gè)月26日，“樸鄰”與萬物云房屋租賃業(yè)務(wù)“為家”融合升級(jí)為“樸鄰租房”。升級(jí)后，“樸鄰租房”業(yè)務(wù)將覆蓋二手房交易、租賃和新房。

??低傭金之戰(zhàn)

??無論是萬物云的“樸鄰”，還是楊惠妍旗下碧桂園服務(wù)的“有瓦”，或是吳亞軍旗下龍湖的“塘鵝”，品牌的新瓶裝了舊酒。

??與“樸鄰”一樣，“有瓦”“塘鵝”均脫胎于物業(yè)租售中心。

??龍湖內(nèi)部人士透露，早年間，經(jīng)常有業(yè)主找到龍湖物業(yè)，請(qǐng)求幫忙發(fā)布租賃及出售信息。后來類似的請(qǐng)求越來越多，2008年，龍湖干脆建立起了房屋租售業(yè)務(wù)。截至2020年底，龍湖已在30余座城市設(shè)立超百家門店。

??目前，這些“塘鵝”門店均為自營(yíng)模式，且時(shí)機(jī)成熟時(shí)，不排除會(huì)嘗試以集合店的形式落地線下。

??“有瓦”同樣由碧桂園租售服務(wù)中心全面升級(jí)而來。很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，該業(yè)務(wù)發(fā)展十分緩慢。而眼下的“有瓦”已非昨日阿蒙，重要性和所受的關(guān)注度不言而喻。

??事實(shí)上，除了這些地產(chǎn)巨頭們，早有人悶不吭聲行動(dòng)了。在各個(gè)城市的社區(qū)，掛著物業(yè)公司牌子的中介門店隨處可見。

??北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路上，珠江羅馬家園小區(qū)臨街的底商坐落著一家康景家園物業(yè)租售中心，門面不大，乍看并不顯眼。工作人員告訴樂居財(cái)經(jīng)，該門店三年前成立，與珠江羅馬嘉園開發(fā)商背后同屬一個(gè)老板。

??據(jù)悉，珠江羅馬嘉園由合生集團(tuán)全資子公司北京合生愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該小區(qū)物業(yè)公司為廣東康景物業(yè)服務(wù)公司北京分公司（簡(jiǎn)稱“廣東康景物業(yè)”）。2019年底，北京康景家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的股東由廣東康景物業(yè)變更為合生活科技。

??目前，康景家園在北京約有10家門店。不過，“買房即送5年物業(yè)費(fèi)，租房即送2000元保潔卡”的標(biāo)語，隱隱顯露出了它搶占市場(chǎng)的“野心”。

??更為直接的是，正門明晃晃地寫著“房屋買賣傭金1.5%”。

??樂居財(cái)經(jīng)獲悉，傳統(tǒng)中介公司二手房交易傭金比例在2.5%左右。相較而言，康景家園1.5%的傭金比確實(shí)頗具吸引力。低傭金也是物企中介公司拉攏客戶的重要手段。樸鄰一位資產(chǎn)管家透露，他們的傭金也比傳統(tǒng)中介公司低。

??還有傭金更低的。近兩年，發(fā)跡于天津的宅貓找房來勢(shì)洶洶地殺入行業(yè)。其主要盈利模式就是與物業(yè)公司合作，包括金地物業(yè)、富力物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)等。

??房產(chǎn)買賣上，宅貓找房的收傭標(biāo)準(zhǔn)僅0.88%，其中大部分歸物業(yè)公司，宅貓找房只留取其中極少的部分；租賃上，宅貓找房收取半個(gè)月租金，物業(yè)公司占大頭。

??物企下的中介公司傭金為何能如此低？房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長(zhǎng)相國(guó)良稱，物業(yè)公司做中介，沒有門店成本，有低費(fèi)率優(yōu)勢(shì)。此外，有些物業(yè)公司不一定有全職隊(duì)伍，那么只能靠低費(fèi)率吸引客戶，“能收多少是多少”。

??也有業(yè)主表示，由于專業(yè)性的差異，尋找房源和代看房子還是優(yōu)選考慮鏈家、我愛我家(3.660, 0.00, 0.00%)等專業(yè)中介店，但最后可能會(huì)在社區(qū)自營(yíng)的中介店簽單，俗稱“跳單”。對(duì)于大部分業(yè)主來說，選擇傭金低是個(gè)剛需。

??中介沉浮

??物業(yè)進(jìn)軍中介，儼然已成為一種新趨勢(shì)。眼下，各方正陸續(xù)入場(chǎng)，各顯神通。但物業(yè)公司當(dāng)中介，這真是一門好生意嗎？

??不可否認(rèn)，物業(yè)公司入局中介有著“近水樓臺(tái)先得月”的優(yōu)勢(shì)。

??干過幾年中介的經(jīng)紀(jì)人都深諳一個(gè)道理，“得房源者得天下”，“房源”是中介的生命之源。而作為樓盤管理者，物業(yè)公司在房源信息獲取上有著天然優(yōu)勢(shì)。物業(yè)工作人員在與業(yè)主的日常接觸中，就可輕松獲得房源租售信息。

??小區(qū)每套房子的前世今生、房子被轉(zhuǎn)讓過幾次、是否發(fā)生過異常事件、一手房出售時(shí)的狀態(tài)及價(jià)格……這些日常信息的收集，是傳統(tǒng)中介難以復(fù)制的。而房屋租售業(yè)務(wù)與物業(yè)服務(wù)的拉通，則可以將傳統(tǒng)中介不易解決的售前、售后服務(wù)完美的聯(lián)系起來。

??另一方面，由于常年和業(yè)主打交道，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度也高于一般中介公司，粘性更強(qiáng)。

??商業(yè)模型上，物業(yè)公司做中介的合理性也早被驗(yàn)證，例如日本東急不動(dòng)產(chǎn)就是“物業(yè)服務(wù)+二手房交易”的模式，且已非常成功。

??眼下，更有城市帶頭對(duì)物業(yè)公司開展社區(qū)房屋銷售中心，給予大力支持。2020年11月，青島住建局牽頭起草了《關(guān)于支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展中介服務(wù)促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展有關(guān)意見的通知（征求意見稿）》。意見稿對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展中介服務(wù)在政策、資金與技術(shù)方面均有扶持。

??有業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測(cè)，未來最大的房產(chǎn)中介將是物業(yè)公司。相國(guó)良則并不認(rèn)為這是一個(gè)好方向。

??在他看來，物業(yè)的定位是小區(qū)服務(wù)者，理論上來講應(yīng)該服務(wù)于小區(qū)業(yè)主最核心的訴求。而交易業(yè)務(wù)看似與業(yè)主有溝通、連接優(yōu)勢(shì)，但一直以來物業(yè)其實(shí)并沒有做好租售業(yè)務(wù)，最核心的原因在于房產(chǎn)交易有一定的專業(yè)度，需要專業(yè)的人來做。物業(yè)服務(wù)人員不是經(jīng)紀(jì)人，在專業(yè)度上有很大差異。

??換言之，開發(fā)商善于資源整合，從事資金密集型業(yè)務(wù)；二手租售業(yè)務(wù)，則屬勞動(dòng)密集型業(yè)務(wù)，“人-房-客”三者不可缺一。所以，物企不換思維，不另辟專業(yè)團(tuán)隊(duì)，最后將竹籃打水一場(chǎng)空。

??另一方面，物業(yè)公司是分散式的，不像中介公司有統(tǒng)一的門店布局和區(qū)域管理布局，也沒有形成統(tǒng)一的交易規(guī)模，整合起來并不容易。

??眼下，各家中介門店房源還僅限于自家開發(fā)或管理的樓盤，尚處于起步階段。加之，各個(gè)點(diǎn)位零散布局的物企中介公司不成規(guī)模，仍無法撼動(dòng)鏈家等專業(yè)中介的江湖地位。