??近日，天津、鄭州、青島分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)出讓的相關(guān)文件，具體來看，主要涉及“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。

??隨后，傳出共22個重點(diǎn)城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個一線城市和18個熱點(diǎn)二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

??我認(rèn)為，從整體來看，“22城集中供地”對各方主體都有好處。尤其是對規(guī)模房企而言，擁有資金等各方面優(yōu)勢，可以參與更多土地出讓，也有更多合作機(jī)會，全年全口徑和權(quán)益銷售都會出現(xiàn)一定的增長，與此同時又因?yàn)楹献髂玫剌^多，整體地價也會有一定的下滑。

??對地方政府而言，宅地的集中出讓可起到穩(wěn)定地價的作用，整體地價的穩(wěn)定出讓比單純追求個別土地價格、拍出高地價來說更重要，中央一再強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，關(guān)鍵還是在于對于地價，乃至于房價的整體控制。

??01

??重點(diǎn)城市地價居高不下

??土地調(diào)控升級在情理之中

??2020年，城市間市場分化不斷加劇，熱點(diǎn)城市如深圳、寧波、上海，市場持續(xù)供不應(yīng)求，庫存消化周期縮短至6個月以下，而壓力城市如沈陽、長春等，去化持續(xù)承壓，庫存消化周期持續(xù)攀升至20個月以上。

??2021年1月以來，重點(diǎn)城市土地市場熱度居高不下，如杭州、南京近兩月來成交涉宅土地?zé)o論是主城還是邊緣板塊基本均觸及總價上限，上海更是在2月拍出了兩個區(qū)域單價地王。

??從2021年開年以來重點(diǎn)城市的溢價率走勢來看，在多城已采取“限價拍地”的方式下，仍有6個城市涉宅用地成交溢價率超過20%，其中無錫、寧波和杭州的溢價率更是超過了25%。

??在十九屆五中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議一再強(qiáng)調(diào)供地保障、房住不炒等要求的大背景下，如何平衡市場熱度成為了關(guān)鍵，從長遠(yuǎn)來看，在于增加供應(yīng)、提高透明度。

??此次“22城集中供地”在提高市場透明度上意義更大。在透明度提升下，更多企業(yè)可參與土地市場交易，同時企業(yè)也有更多競品選擇，有助于降低整體市場競拍熱度。整體地價也會因土地市場集中放量而平緩，地價漲幅有望進(jìn)一步降低。

??02

??土拍整體熱度下降

??部分地塊關(guān)注度更高

??在土地集中放量的供地方式下，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)量會在短期內(nèi)明顯增加，同時也利于社會形成土地供應(yīng)充足的預(yù)期，并為企業(yè)提供更多選擇，分散地塊的競拍關(guān)注度，進(jìn)而降低地市競拍熱度，控制地價上漲。

??但在這種拍地模式下，熱點(diǎn)地塊的競拍熱度仍會居高不下。雖然集中供地會造成企業(yè)現(xiàn)金流緊張進(jìn)而降低整體市場土拍熱度，但正是由于集中拍地，房企無法分散資金和精力，只能優(yōu)先關(guān)注重點(diǎn)地塊，從這一層面來看熱點(diǎn)地塊的競拍熱度仍然難以回落。

??同時，土地集中供應(yīng)制度或?qū)⑦M(jìn)一步強(qiáng)化城市間、區(qū)域間分化格局。供地緊缺型城市土地競拍或?qū)⒏蛹ち?，而對長期供地過剩型城市而言，密集供地反而可能導(dǎo)致土地流拍率升高。

??具體而言，上海、深圳等供地緊缺型城市土拍競爭或更加激烈。典型如深圳，由于長期土地資源緊缺，即便2020年已經(jīng)超額完成供地計劃，也難以真正彌合供應(yīng)缺口。而對于沈陽、長春等長期供地過剩型城市而言，集中供地或?qū)⒓觿⊥恋亓髋?。典型如長春，商品住宅去化周期已明顯超過18個月的警戒線，土地消化周期也逼近2年，庫存壓力顯而易見。對于這類城市，房企拿地趨于謹(jǐn)慎，密集供地反而可能導(dǎo)致整體流拍率升高。

??當(dāng)然，更多城市供地和庫存情況并不似深圳、長春一樣極端，但結(jié)構(gòu)性供地過剩依然存在，典型如鄭州，中心區(qū)域供地總體有序、庫存壓力可控，而遠(yuǎn)郊區(qū)域供地明顯過量、庫存高企。

??03

??利好規(guī)模房企

??中小房企有撿漏機(jī)會

??“22城集中供地”將對企業(yè)投資布局產(chǎn)生巨大影響。在這其中，對規(guī)模房企可以算是重大利好，按照現(xiàn)有的初步規(guī)則來看，并沒有限制企業(yè)在某次集中供地中的參拍次數(shù)，規(guī)模房企資金量大、資金渠道優(yōu)勢明顯、投資標(biāo)準(zhǔn)化體系和投決研究方面積累較多，投資節(jié)奏統(tǒng)一后，其優(yōu)勢可以更加集中，拿地的次數(shù)和成功概率將大幅提升，規(guī)模效應(yīng)將進(jìn)一步放大。

??對于中小房企而言，集中供地的最大利好在于有“撿漏”的機(jī)會。這主要是由于，集中供地后，規(guī)模房企受資金和精力限制，無法覆蓋全部土地，因此會優(yōu)先關(guān)注重點(diǎn)地塊，這就使得中小房企可以有機(jī)會去拍那些，原本并未集中供地時相對熱門但并非最熱門的地塊，從而“撿漏”。

??而對于近年來擴(kuò)張速度較快，且踩了紅線的企業(yè)來說，集中供地模式或?qū)a(chǎn)生一定壓力，這些房企一方面需要盡快修復(fù)自身的負(fù)債指標(biāo)，增厚現(xiàn)金流實(shí)力，提升參拍競爭力，另外一方面也需要調(diào)整企業(yè)融資回款節(jié)奏，以趕上集中供地機(jī)會。

??與此同時，隨著未來行業(yè)競爭加劇，企業(yè)間的合作也將變得更為密切，集中供地后，或?qū)⒊霈F(xiàn)更多企業(yè)合作拿地開發(fā)的現(xiàn)象。

??04

??政府合理安排土地供應(yīng)

??企業(yè)妥善管理現(xiàn)金流是關(guān)鍵

??需要注意的是，在集中供地的土拍模式下，土地拍賣邏輯與現(xiàn)行模式發(fā)生根本性改變，集中大批量的土地出讓，會對地方土拍管理帶來更大的考驗(yàn)，并且在出讓安排上也會存在眾多問題，需要地方主管部門和企業(yè)警惕。

??從目前來看，對于那些土地市場相對比較熱門的城市來說，一年至多三次的集中供應(yīng)，還需提前規(guī)劃管理，如何更好地通過對土拍節(jié)奏及地塊優(yōu)劣的安排，引導(dǎo)整個市場的節(jié)奏與熱度，這是一種挑戰(zhàn)。

??對于土地市場相對較冷的城市來說，如何通過集中供地解決土地流拍，結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩問題也將是關(guān)鍵。

??與此同時，目前許多地方土拍細(xì)則，在土地集中出讓制度下，是否也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整？如南京目前規(guī)定在一輪土拍中，一家企業(yè)只能參與一幅地塊的競拍。這些都是需要解決的問題。

??對于各大房企而言，在供應(yīng)大增、自身資金有限的情況下，企業(yè)如何更好地管理現(xiàn)金流，更好地進(jìn)行資金排布就顯得尤為重要。

??雖然目前很多房企“多渠道拿地”提倡了很久，但實(shí)際上仍然是以公開市場招拍掛為主，其他渠道為輔，在“22城集中供地”之后，房企相關(guān)各部門的節(jié)奏和模式都將發(fā)生變化，開發(fā)運(yùn)營端要根據(jù)城市供地節(jié)奏調(diào)整項目節(jié)奏，投融資端也要根據(jù)城市供地節(jié)奏調(diào)整資金排布，未來將強(qiáng)調(diào)投融營一體化，提升資金的統(tǒng)籌能力。

??總體來看，我認(rèn)為“22城集中供地”對于今年整體房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，對于各大房企間的有序競爭，對于整體土拍市場降低地價、減少溢價率、增加宅地供應(yīng)、企業(yè)合作等諸多方面都是利好的。

??這一政策發(fā)布之后，房地產(chǎn)股股價也出現(xiàn)了一個比較大幅度的上升，這一方面是受政策利好影響，另外一方面也是對過去一年的行情修復(fù)。就市場整體來看，集中供地政策正面意義更大，未來市場也將更加規(guī)范有序。