??進入2021年以來，上海樓市調(diào)控頻繁。

??3月3日晚，上海再出調(diào)控新政，新“滬七條”重磅發(fā)布。其中，兩“限”備受市場關注，即對于優(yōu)先購房政策下購買的新房，在合同網(wǎng)簽備案 5年后方可轉(zhuǎn)讓；在房價地價聯(lián)動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。這也是上海首次針對新房明確提出限售。

??自1月21日“滬十條”拉開上海新一輪樓市調(diào)控的大幕，“假離婚”購房漏洞被堵，25日，法拍房納入限購范圍，隨后，春節(jié)假期期間，上海對新開盤項目實行積分搖號制度等，一系列政策內(nèi)容旨在保障無房家庭購房權益，打壓市場投資炒作氛圍。

??值得注意的是，據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，2021年1月至今全國各地與房地產(chǎn)市場有關的樓市調(diào)控次數(shù)已接近60次，全國樓市也進入了自去年7月以來新一輪調(diào)控周期。

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??上海調(diào)控層層加碼

??距離“滬十條”發(fā)布不足兩個月，上海樓市已發(fā)布5條政策內(nèi)容，調(diào)控層層加碼，并且政策內(nèi)容更加具體而且針對性越來越強。

??本次《通知》是此前所出政策的進一步補充，主要涉及七個方面得內(nèi)容，大體可分為供、需兩方面齊加碼：供應端，主要涉及強化住宅用地供應管理、深化完善房價地價聯(lián)動機制；需求端，則為嚴格新建商品住房價格備案管理、強化商品住房交易管理、進一步加強房地產(chǎn)中介管理、嚴格規(guī)范企業(yè)購買商品住房等方面。

??綜合此前政策內(nèi)容來看，上海分別從離婚購房、法拍房、提高二手房交易征稅成本、個人購房貸款等方面著手，對近期出現(xiàn)的一些市場亂象進行封堵，并強化了對“無房”剛需家庭自住購房需求的支持。

表：2021年上海調(diào)控政策加碼主要內(nèi)容

??數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

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??“限價競價”旨在穩(wěn)房價，限售5年堵投機

??此次上海樓市新政之所以備受關注，核心在于其首次提出：（1）深化完善房價地價聯(lián)動機制。在房價地價聯(lián)動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。（2）實施住房限售。對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

??從“限價競價”的角度來看，此舉是對此前房價地價聯(lián)動機制的進一步細化，核心根本還在于“穩(wěn)地價，穩(wěn)預期”。背后與上海年初土地市場大熱密切相關。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2021年前2月上海涉宅用地成交量“井噴”，累計同比大幅增長60%，1月成交建筑面積達382萬平方米，創(chuàng)近4年新高。價格層面，2月末成交樓面價飆升至24053元/平方米，達階段性高點。

圖：2018年-2021年上海涉宅用地成交建筑面積（萬平方米，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??從房企的角度而言，后期拿地態(tài)度更需謹慎，一方面房價被錨定，房企在成本限制下自將減少對熱點地塊的非理性拼殺；另一方面，結合此前“三條紅線”以及22城集中供地的各類政策，對于房企的現(xiàn)金流也提出了更大的考驗，預期合作拿地也將成為房企規(guī)避風險的重要舉措之一。但從已有經(jīng)驗來看，為更好的達到樓地市聯(lián)動穩(wěn)定市場預期，后續(xù)仍需有相應配套政策出臺以輔助“限價競價”機制。

??新房限售5年則針對優(yōu)先購房政策購買的新房，并非是全部新盤限售，這一政策是此前出臺的新房搖號積分制度的補全，意在抑制2020年-2021年上海陸續(xù)出臺的人才落戶、新城建設政策所帶來的潛在炒作風險。整體來看，限售政策時間節(jié)點為“購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后”，相比于部分核心城市“交房后若干年”的限售條例而言較為溫和。

??此外，我們建議在無房家庭優(yōu)先搖號端應該做出細化，比如在市場均價或低于市場均價的此類中低價普通商品房考慮到住房保障性，可以實行無房戶優(yōu)先，如單價5萬元/平方米以下的項目無房戶具備優(yōu)先購買權等。但是高端的項目沒必要無房戶優(yōu)先，實際上無房戶一般屬于剛需群體，消費能力有限，一旦高端項目對無房戶放開，很容易形成“代持”炒房的亂象，而此次5年限售，也打擊了一部分投機者。

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??上海樓市轉(zhuǎn)暖，2月供應迎“空窗期”

??市場熱度持續(xù)升溫，是政策大棒接踵而至最關鍵的原因。

??2020年全年，上海商品住宅成交面積達918萬平方米，同比增長23%，其中豪宅市場較為火熱，總價1000萬元以上豪宅共計成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長33%。

??此外，上海二手房市場也在2020年迎來成交大年。全年二手房成交面積高達2486萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，同比增長33%，成交金額首次突破1萬億元，同比增長40%。

??進入2021年，隨著春節(jié)及一系列調(diào)控的幾番收緊，上海樓市逐漸進入冷靜期。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年2月上海樓市供應迎來“空窗期”，除去年受疫情影響2月份市場斷供以外，往前追溯15年，同期的上海樓市都從未有過此類供應“掛零”現(xiàn)象。在此背景下，2月商品住宅成交環(huán)比1月下降超五成，但由于“存貨”開盤去化甚佳，后續(xù)成交逐步兌現(xiàn)，因此2月上海樓市成交數(shù)據(jù)同比往年同期依然保持在一定高位。整個2月，上海商品住宅成交金額達370.5億元，單月成交數(shù)字仍達到近5年同期最高值。

??從全年來看，CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上海將有超過164個項目開盤銷售，供貨量迎來近年高峰。如果貨幣政策沒有實質(zhì)改變，五個新城差異化落戶和差異化購房政策放松（參考臨港新片區(qū)居轉(zhuǎn)戶5年或3年，限購社保連繳3年以上），外環(huán)外的新盤也會吸納大量剛需，新房銷售規(guī)模也將攀升至近年高位。

??本次“滬七條”政策在施政方向上與此前調(diào)控政策一脈相承，均以穩(wěn)預期、保剛需為主；與此前人才政策相互協(xié)同，查漏補缺防止未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不必要炒作風波。其中部分政策均是首次提出，具有“第一次”信號意義，或?qū)⒂绊懚唐谑袌鲎邉荨?/p>

??近期，上海、深圳、杭州等熱點城市頻繁出臺類似的政策，已經(jīng)具備很強的導向意義。穩(wěn)定京滬深市場具有行業(yè)風向標意義，市場屢創(chuàng)新高之關鍵仍在資產(chǎn)荒下資金推動，因此，從多地政策內(nèi)容來看，在堅持問題導向，針對問題及時采取有針對性措施的同時，均涉及進一步加強房地產(chǎn)金融管理的內(nèi)容。聯(lián)系到中央經(jīng)濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年經(jīng)濟工作的重點任務之一，未來政策內(nèi)容將圍繞“解決住房突出問題”展開。