??進(jìn)入2021年以來(lái)，上海樓市調(diào)控頻繁。

??3月3日晚，上海再出調(diào)控新政，新“滬七條”重磅發(fā)布。其中，兩“限”備受市場(chǎng)關(guān)注，即對(duì)于優(yōu)先購(gòu)房政策下購(gòu)買(mǎi)的新房，在合同網(wǎng)簽備案 5年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉诜績(jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。這也是上海首次針對(duì)新房明確提出限售。

??自1月21日“滬十條”拉開(kāi)上海新一輪樓市調(diào)控的大幕，“假離婚”購(gòu)房漏洞被堵，25日，法拍房納入限購(gòu)范圍，隨后，春節(jié)假期期間，上海對(duì)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目實(shí)行積分搖號(hào)制度等，一系列政策內(nèi)容旨在保障無(wú)房家庭購(gòu)房權(quán)益，打壓市場(chǎng)投資炒作氛圍。

??值得注意的是，據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年1月至今全國(guó)各地與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的樓市調(diào)控次數(shù)已接近60次，全國(guó)樓市也進(jìn)入了自去年7月以來(lái)新一輪調(diào)控周期。

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??上海調(diào)控層層加碼

??距離“滬十條”發(fā)布不足兩個(gè)月，上海樓市已發(fā)布5條政策內(nèi)容，調(diào)控層層加碼，并且政策內(nèi)容更加具體而且針對(duì)性越來(lái)越強(qiáng)。

??本次《通知》是此前所出政策的進(jìn)一步補(bǔ)充，主要涉及七個(gè)方面得內(nèi)容，大體可分為供、需兩方面齊加碼：供應(yīng)端，主要涉及強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理、深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；需求端，則為嚴(yán)格新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理、強(qiáng)化商品住房交易管理、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理、嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房等方面。

??綜合此前政策內(nèi)容來(lái)看，上海分別從離婚購(gòu)房、法拍房、提高二手房交易征稅成本、個(gè)人購(gòu)房貸款等方面著手，對(duì)近期出現(xiàn)的一些市場(chǎng)亂象進(jìn)行封堵，并強(qiáng)化了對(duì)“無(wú)房”剛需家庭自住購(gòu)房需求的支持。

表：2021年上海調(diào)控政策加碼主要內(nèi)容

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

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??“限價(jià)競(jìng)價(jià)”旨在穩(wěn)房?jī)r(jià)，限售5年堵投機(jī)

??此次上海樓市新政之所以備受關(guān)注，核心在于其首次提出：（1）深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。（2）實(shí)施住房限售。對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年后方可轉(zhuǎn)讓。

??從“限價(jià)競(jìng)價(jià)”的角度來(lái)看，此舉是對(duì)此前房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制的進(jìn)一步細(xì)化，核心根本還在于“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期”。背后與上海年初土地市場(chǎng)大熱密切相關(guān)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2021年前2月上海涉宅用地成交量“井噴”，累計(jì)同比大幅增長(zhǎng)60%，1月成交建筑面積達(dá)382萬(wàn)平方米，創(chuàng)近4年新高。價(jià)格層面，2月末成交樓面價(jià)飆升至24053元/平方米，達(dá)階段性高點(diǎn)。

圖：2018年-2021年上海涉宅用地成交建筑面積（萬(wàn)平方米，元/平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

??從房企的角度而言，后期拿地態(tài)度更需謹(jǐn)慎，一方面房?jī)r(jià)被錨定，房企在成本限制下自將減少對(duì)熱點(diǎn)地塊的非理性拼殺；另一方面，結(jié)合此前“三條紅線”以及22城集中供地的各類(lèi)政策，對(duì)于房企的現(xiàn)金流也提出了更大的考驗(yàn)，預(yù)期合作拿地也將成為房企規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措之一。但從已有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，為更好的達(dá)到樓地市聯(lián)動(dòng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，后續(xù)仍需有相應(yīng)配套政策出臺(tái)以輔助“限價(jià)競(jìng)價(jià)”機(jī)制。

??新房限售5年則針對(duì)優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買(mǎi)的新房，并非是全部新盤(pán)限售，這一政策是此前出臺(tái)的新房搖號(hào)積分制度的補(bǔ)全，意在抑制2020年-2021年上海陸續(xù)出臺(tái)的人才落戶(hù)、新城建設(shè)政策所帶來(lái)的潛在炒作風(fēng)險(xiǎn)。整體來(lái)看，限售政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)為“購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年后”，相比于部分核心城市“交房后若干年”的限售條例而言較為溫和。

??此外，我們建議在無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)端應(yīng)該做出細(xì)化，比如在市場(chǎng)均價(jià)或低于市場(chǎng)均價(jià)的此類(lèi)中低價(jià)普通商品房考慮到住房保障性，可以實(shí)行無(wú)房戶(hù)優(yōu)先，如單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目無(wú)房戶(hù)具備優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。但是高端的項(xiàng)目沒(méi)必要無(wú)房戶(hù)優(yōu)先，實(shí)際上無(wú)房戶(hù)一般屬于剛需群體，消費(fèi)能力有限，一旦高端項(xiàng)目對(duì)無(wú)房戶(hù)放開(kāi)，很容易形成“代持”炒房的亂象，而此次5年限售，也打擊了一部分投機(jī)者。

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??上海樓市轉(zhuǎn)暖，2月供應(yīng)迎“空窗期”

??市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫，是政策大棒接踵而至最關(guān)鍵的原因。

??2020年全年，上海商品住宅成交面積達(dá)918萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%，其中豪宅市場(chǎng)較為火熱，總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅共計(jì)成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長(zhǎng)33%。

??此外，上海二手房市場(chǎng)也在2020年迎來(lái)成交大年。全年二手房成交面積高達(dá)2486萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，同比增長(zhǎng)33%，成交金額首次突破1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)40%。

??進(jìn)入2021年，隨著春節(jié)及一系列調(diào)控的幾番收緊，上海樓市逐漸進(jìn)入冷靜期。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年2月上海樓市供應(yīng)迎來(lái)“空窗期”，除去年受疫情影響2月份市場(chǎng)斷供以外，往前追溯15年，同期的上海樓市都從未有過(guò)此類(lèi)供應(yīng)“掛零”現(xiàn)象。在此背景下，2月商品住宅成交環(huán)比1月下降超五成，但由于“存貨”開(kāi)盤(pán)去化甚佳，后續(xù)成交逐步兌現(xiàn)，因此2月上海樓市成交數(shù)據(jù)同比往年同期依然保持在一定高位。整個(gè)2月，上海商品住宅成交金額達(dá)370.5億元，單月成交數(shù)字仍達(dá)到近5年同期最高值。

??從全年來(lái)看，CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上海將有超過(guò)164個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，供貨量迎來(lái)近年高峰。如果貨幣政策沒(méi)有實(shí)質(zhì)改變，五個(gè)新城差異化落戶(hù)和差異化購(gòu)房政策放松（參考臨港新片區(qū)居轉(zhuǎn)戶(hù)5年或3年，限購(gòu)社保連繳3年以上），外環(huán)外的新盤(pán)也會(huì)吸納大量剛需，新房銷(xiāo)售規(guī)模也將攀升至近年高位。

??本次“滬七條”政策在施政方向上與此前調(diào)控政策一脈相承，均以穩(wěn)預(yù)期、保剛需為主；與此前人才政策相互協(xié)同，查漏補(bǔ)缺防止未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不必要炒作風(fēng)波。其中部分政策均是首次提出，具有“第一次”信號(hào)意義，或?qū)⒂绊懚唐谑袌?chǎng)走勢(shì)。

??近期，上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市頻繁出臺(tái)類(lèi)似的政策，已經(jīng)具備很強(qiáng)的導(dǎo)向意義。穩(wěn)定京滬深市場(chǎng)具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義，市場(chǎng)屢創(chuàng)新高之關(guān)鍵仍在資產(chǎn)荒下資金推動(dòng)，因此，從多地政策內(nèi)容來(lái)看，在堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，針對(duì)問(wèn)題及時(shí)采取有針對(duì)性措施的同時(shí)，均涉及進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理的內(nèi)容。聯(lián)系到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)之一，未來(lái)政策內(nèi)容將圍繞“解決住房突出問(wèn)題”展開(kāi)。