??近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)，其中前2月房地產(chǎn)銷售、投資創(chuàng)歷史同期新高，全國(guó)商品房成交均價(jià)再度破萬(wàn)。2月70城中55城二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲，環(huán)比漲幅最高的為上海，上漲1.3%；較去年同期同比上漲的城市有49個(gè)，深圳同比漲幅以16%繼續(xù)領(lǐng)漲。

??自新一輪政策集中出臺(tái)以來(lái)，房?jī)r(jià)和地價(jià)已經(jīng)成為各城市不可逾越的紅線，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的征兆，短期內(nèi)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

??與此同時(shí)，各地樓市正在掀起一場(chǎng)針對(duì)購(gòu)房首付資金來(lái)源的全面狙擊。

??其中廣州進(jìn)一步嚴(yán)查首付款來(lái)源，購(gòu)房“首付”必須為家庭自有資金，如果首付來(lái)源為借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款的情形，則嚴(yán)禁準(zhǔn)入；深圳各大銀行將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款參考依據(jù)。

??事實(shí)上，此輪針對(duì)購(gòu)房首付資金來(lái)源的嚴(yán)查，正是嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，并對(duì)購(gòu)房者首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比等加大核查力度，尤其要加強(qiáng)信貸資金用途管理，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??聯(lián)系到各地房?jī)r(jià)上漲情況，后續(xù)上漲幅度較高的城市面臨收緊的壓力，而后續(xù)全國(guó)房?jī)r(jià)是否會(huì)維持在萬(wàn)元以上的均價(jià)水平，仍然有待于觀察，但“房?jī)r(jià)破萬(wàn)”將是大勢(shì)所趨。基于此，各城市嚴(yán)查力度或?qū)⒉粫?huì)放松。

??01

??全國(guó)商品房成交均價(jià)再度破萬(wàn)

??2021年前2月，全國(guó)新房銷售價(jià)格呈現(xiàn)同比上漲趨勢(shì)，漲幅趨于平穩(wěn)。各能級(jí)環(huán)比漲幅有升有降，其中一線城市環(huán)比漲幅最高。具體來(lái)說(shuō)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市上漲0.4%，漲幅與上月持平；三線城市環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2019年2月-2021年2月

70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??值得注意的是，2021年1-2月，全國(guó)商品房成交均價(jià)為11030元/平方米，重回五位數(shù)區(qū)間并創(chuàng)下歷史新高，相較12月末上漲1271元/平方米。核心原因在于東部地區(qū)成交大幅放量，商品房銷售面積占全國(guó)比重升至44%，拉動(dòng)整體價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。

??2020年6-9月，全國(guó)新建商品住宅單月成交均價(jià)分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，連續(xù)4個(gè)月穩(wěn)站一萬(wàn)關(guān)口，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代，隨后10月至12月單月房?jī)r(jià)并未延續(xù)上漲，跌出萬(wàn)元以下。

??從歷年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲情況來(lái)看，自2016年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)整體保持5%以上的上漲幅度，其中，2016年、2018年和2021年前2月，房?jī)r(jià)漲幅均超10%以上。

圖：2013年-2021年前2月全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??02

??銀川、深圳分別領(lǐng)漲新房和二手房

??具體城市而言，我們通過(guò)對(duì)70個(gè)重點(diǎn)城市自去年2月以來(lái)的新房、二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，銀川以14.9%的漲幅領(lǐng)漲新建商品住宅價(jià)格，其次為徐州；深圳二手房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)16%，排名70城首位，寧波位居第二。

??新房漲幅較高的城市以熱點(diǎn)二線城市為主，一線城市僅廣州入榜前十；二手房成交均價(jià)，四大一線城市漲幅均排在前十位。

??相比之下，仍有部分城市新房二手房?jī)r(jià)格較去年2月同比下降。其中新房房?jī)r(jià)同比下跌的城市有6個(gè)，北海以4.2%的跌幅領(lǐng)跌70城；二手房房?jī)r(jià)下跌的城市相對(duì)較多，數(shù)量達(dá)到了21個(gè)，其中牡丹江同比下降9.9%。

??實(shí)際上，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快也意味著樓市過(guò)熱，在行業(yè)進(jìn)入全面去杠桿的背景下，部分城市房?jī)r(jià)“虛高”的潛在危險(xiǎn)正在萌發(fā)。

表：2021年1月、2月新房?jī)r(jià)格同環(huán)比漲幅前十城市排行

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

表：2021年1月、2月二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比漲幅前十城市排行

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

??首付資金來(lái)源成各地嚴(yán)查對(duì)象

??當(dāng)下，房?jī)r(jià)仍然是不可逾越的紅線。

??比如深圳，受供應(yīng)端影響，深圳新房房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅均排在30名開外，而二手房成交價(jià)格排名卻連續(xù)多月靠前，其中同比漲幅更是連續(xù)7個(gè)月排在首位。二手房房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，深圳自2020年7月多次加碼調(diào)控，并于今年2月，多家銀行發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)。

??3月12日，深圳展開了信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的排查，這是去年以來(lái)的第二次，違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款需限期收回。根據(jù)深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳已提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款。

??據(jù)媒體報(bào)道，深圳、廣州、東莞、佛山等地銀行均開始收緊經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸貸前審批，并重點(diǎn)對(duì)存量貸款進(jìn)行逐戶排查。為了切斷與信貸中介的灰色產(chǎn)業(yè)鏈條，各家銀行除了自查外，還重點(diǎn)排查與第三方業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作情況。

??此外，廣州、上海也有動(dòng)作。

??3月17日，廣州迎來(lái)一場(chǎng)史無(wú)前例的嚴(yán)查首付款來(lái)源行動(dòng)，購(gòu)房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實(shí)首付來(lái)源為借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。

??3月18日，上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專項(xiàng)自查工作，并發(fā)現(xiàn)部分個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；首付款來(lái)源核實(shí)不審慎，少量首付款資金來(lái)源為非自有資金等四大問(wèn)題。

??此外，房?jī)r(jià)漲幅較高的銀川已明確分類分檔對(duì)不同銀行采取不同的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)首付資金來(lái)源進(jìn)行嚴(yán)查；西安則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)、協(xié)助購(gòu)房人以“信用貸”“消費(fèi)貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。進(jìn)行購(gòu)房意向登記信息核驗(yàn)時(shí)，要嚴(yán)格核查首付存款證明。

??房?jī)r(jià)，是判斷市場(chǎng)熱度增減的關(guān)鍵指標(biāo)。一旦觸碰房?jī)r(jià)這條潛在紅線，市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的征兆，調(diào)控政策大棒必將隨之而來(lái)。

??以熱點(diǎn)城市為風(fēng)向標(biāo)參考，未來(lái)將有更多“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的城市嚴(yán)查首付款來(lái)源，房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿。

??從政策內(nèi)容來(lái)看，購(gòu)房首付的資金來(lái)源將成為各大城市的嚴(yán)查對(duì)象，居民部門也將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿，甚至是去杠桿。自2020年末央行推出房貸“兩道紅線”之后，各地將嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，并對(duì)購(gòu)房者首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比等加大核查力度，尤其要加強(qiáng)信貸資金用途管理，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。