??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年4月1日發(fā)布《全國50城商品住宅成交量偏離度報告》。該報告顯示：

??2020年一線城市成交量偏離度曲線上行，其他三類城市均下行。本輪周期中，一線城市成交量偏離度已于2019年開始企穩(wěn)反彈，2020年逆轉(zhuǎn)為正偏離。強(qiáng)二線城市偏離度比2019年下降5.8個百分點，弱二線城市下降8.9個百分點，三四線城市下降0.5個百分點。

??長三角城市商品住宅成交量較為活躍。從2020年50城商品住宅成交量偏離度排名來看，寧波、徐州、蘭州、金華和溫州位居前五，偏離度分別為101%、87%、86%、39%和37%。這些城市除蘭州外均位于長三角地區(qū)，2020年成交量偏離度較高，說明購買力透支較為嚴(yán)重或存在炒房現(xiàn)象。

??徐州、蘭州和溫州等城市未來應(yīng)注意購買力透支風(fēng)險。根據(jù)2019-2020年和2018年-2019年商品住宅成交量偏離度城市排名可知，徐州、蘭州、溫州等城市成交量偏離度近幾年較高，存在購買力透支風(fēng)險，未來需注意樓市下行風(fēng)險。

??報告正文如下：

??一、計算方法及衡量

??考慮到各城市土地供應(yīng)節(jié)奏、新房供應(yīng)節(jié)奏和樓市成交規(guī)模不同，商品住宅成交量絕對值不具備較強(qiáng)的比對意義。本報告將在商品住宅成交量的基礎(chǔ)上，計算出各城年度商品住宅成交量偏離度，以此作為衡量年度成交規(guī)模強(qiáng)弱的標(biāo)準(zhǔn)。

??具體公式為：

??考慮到大部分城市2015年以來成交量較之前有明顯上升，我們根據(jù)各城成交量的趨勢對2010-2019年的平均值做了相應(yīng)調(diào)整，以期能更好反映當(dāng)期的偏離度情況。

??本報告所選50城包括4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；13個強(qiáng)二線城市：重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、無錫、長沙、寧波、鄭州、西安；20個弱二線城市：佛山、南通、東莞、福州、濟(jì)南、煙臺、合肥、大連、徐州、哈爾濱、沈陽、石家莊、南昌、昆明、廈門、南寧、太原、貴陽、烏魯木齊、蘭州；13個三四線城市：溫州、揚州、洛陽、惠州、金華、宜昌、蕪湖、珠海、莆田、日照、?？凇⑸仃P(guān)、三亞。根據(jù)數(shù)據(jù)可得性，成交數(shù)據(jù)為新房加二手房的城市如下：北京、上海、廣州、深圳、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、無錫、鄭州、佛山、東莞、合肥、大連、南昌、廈門、南寧、烏魯木齊、揚州、金華。其他城市的數(shù)據(jù)均為新房成交數(shù)據(jù)。

??二、50城商品住宅成交量

??1、2020年50城商品住宅成交量同比下降2%

??2020年，易居研究院監(jiān)測的50個典型城市商品住宅成交面積同比下降2%。從歷史走勢來看，2011年在“限購、限貸”等政策影響下，樓市降溫，成交面積大幅下降。2012年和2013年樓市出現(xiàn)回暖，成交面積連續(xù)兩年大幅增長20%以上。2014年市場降溫，成交量同比下降16%，進(jìn)而出現(xiàn)了“限購、限貸”政策的松綁。2015年市場復(fù)蘇，成交量大幅增長37%。2016年市場火熱，成交量同比增長27%。2017年，隨著因城施策的調(diào)控政策顯效，成交量大幅下降23%，一方面說明樓市降溫明顯，另一方面也與部分城市限價有關(guān)。2018年上半年三四線城市和部分熱點二線城市銷售火熱，但7.31會議后，多數(shù)城市急速降溫，銷售量下降明顯，全年成交量小降1%。2019年二季度部分城市出現(xiàn)小陽春行情，但5月份后房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境全面收緊，7.30政治局會議后多數(shù)城市市場降溫，全年成交量小幅增長5%。2020年年初，受疫情影響，成交量明顯下降；貨幣寬松后，成交量開始出現(xiàn)增長，下半年多地出臺管控政策，全年成交量下降2%。

??2、2020年一線城市成交量增長，其他各線城市下降 

??從歷史走勢來看，一線城市最先于2019年開啟最新一輪的周期，同時2020年同比增速快于2019年。2015年在330新政影響下，市場快速復(fù)蘇，成交面積大幅增長72%。2016年市場繼續(xù)火熱，上海和深圳均出臺了史上最嚴(yán)的限購政策，成交增速收窄至10%。2017年，北京一個城市就發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策超過30次，且一線城市均執(zhí)行了嚴(yán)格的調(diào)控政策，成交量大幅下降46%。2018年一線城市繼續(xù)降溫，成交量繼續(xù)小幅下降5%。在連續(xù)兩年調(diào)整后，2019年一線城市成交開始企穩(wěn)回升，全年增長19%。2020年，一線城市表現(xiàn)亮眼，成交量同比增長21.9%，其中上海表現(xiàn)最為突出，增長28.9%。

??2020年，13個強(qiáng)二線城市商品住宅成交面積減少。2015年受330新政和大部分城市取消限購影響，強(qiáng)二線城市成交量大幅增長33%。2016年繼續(xù)大增37%，繼而部分城市又出臺了限購限貸政策。2017年，部分熱點強(qiáng)二線城市執(zhí)行了嚴(yán)格的限價與限簽政策，成交面積大幅下降24%。2018年上半年，部分中西部二線城市成交火熱，三季度后有所降溫，全年小幅下降3%。2019年上半年，部分熱點強(qiáng)二線城市出現(xiàn)小陽春行情，下半年后逐漸降溫，全年成交小幅增長5%。2020年，部分東部城市如杭州、南京、寧波成交量出現(xiàn)較大增長，此外青島也出現(xiàn)較小幅度增長；其他中西部城市成交量則出現(xiàn)不同程度的下降，總體上，這13個城市成交量下降5.4%。

??2020年，20個弱二線城市商品住宅成交面積減少。2015年和2016年弱二線城市成交面積分別同比增長27%和21%。2017年部分城市市場降溫，成交同比下降17%。2018年上半年部分城市銷售火熱，下半年開始降溫，全年成交量增長6%。2019年，部分西部省會如昆明、蘭州等城市成交大增，弱二線城市成交面積同比小增5%。2020年，部分城市如貴陽、蘭州和福州成交量增長較大，而東北地區(qū)如哈爾濱、大連和沈陽成交量則出現(xiàn)較大幅度下降，以致弱二線城市總成交量下降7.8%。

??2020年，13個三四線城市商品住宅成交面積微降。2017年其他三類城市成交均同比下降時，三四線城市在棚改貨幣化和去庫存政策等利好推動下，成交量繼續(xù)增長7%。2018年和2019年，三四線城市市場連續(xù)降溫，成交量同比分別下降11%和6%。2020年，成交量降幅有所收窄，同比下降0.5%。

??3、2020年50城商品住宅成交量增速排名

??2020年，商品住宅成交量增速較快的城市有貴陽、金華、杭州、韶關(guān)和上海。貴陽成交量大增，主要是因為供應(yīng)量大增。上海是本輪周期調(diào)整最早的城市，2020復(fù)蘇明顯。2020浙江樓市成交活躍，杭州與金華表現(xiàn)突出。

??2020年，商品住宅成交量降幅較大的城市有日照、三亞、南昌、太原和哈爾濱。這幾個城市的成交量在去年已呈現(xiàn)負(fù)增長，其中日照、南昌和太原2020年成交量降幅明顯大于2019年，而沈陽則由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長。

??三、50城商品住宅成交量偏離度

??1、50城：2020年商品住宅成交量偏離度3.9%

??根據(jù)2010年以來50城商品住宅成交量的年度平均值，算出歷年商品住宅成交量的偏離度。數(shù)據(jù)顯示，2020年，50城商品住宅成交量偏離度為3.9%，由2019年的6%下降2.1個百分點。回顧歷史走勢，2010-2016年間，50城成交量偏離度曲線震蕩上行，僅2011年和2014年出現(xiàn)下行。2017年，曲線由2016年的32.3%大幅回落至2%，2018年繼續(xù)小幅下行，2019年小幅上升。2020年，初期受疫情影響較大，成交量明顯減少，疫情好轉(zhuǎn)后成交量提高明顯，各地政府因城施策，熱點城市紛紛升級房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，全年成交量偏離度小幅下降至3.9%。

??2、2020年一線城市成交量偏離度上行，其他各類城市均不同程度下行

??分城市類別來看，一線城市走勢領(lǐng)先于其他城市。2016年后一線城市調(diào)控收緊，2017年和2018年偏離度曲線下行，且偏離度為負(fù)。2019年，一線城市成交量開始同比正增長，成交量偏離度曲線上行，但偏離度依然為負(fù)。2020年四個一線城市成交量相比上一年都有增長，成交量偏離度曲線持續(xù)上行，偏離度首次為正，為7.4%。

??2010年與2019年之間，強(qiáng)二線城市偏離度曲線走勢與一線城市比較相似，但幅度小于一線城市。2017年和2018年偏離度曲線出現(xiàn)回落，回落幅度小于一線城市，說明市場調(diào)整可能沒有一線城市充分。但強(qiáng)二線城市的政策普遍沒有一線城市嚴(yán)格，2019年偏離度為7.2%。2020年，與一線城市曲線上行不同的是，強(qiáng)二線城市出現(xiàn)下行走勢，其中成都成交量下降較多。從具體數(shù)據(jù)來看，成交量偏離度為1.4%，相比2019年減少5.8個百分點。

??弱二線城市變化滯后于一線城市和強(qiáng)二線城市。2017年成交量偏離度出現(xiàn)回落，2018年和2019年，偏離度連續(xù)兩年小幅上升，主要是部分西部省會城市如昆明、蘭州等成交較為火熱，徐州、南通等城市也由于區(qū)域規(guī)劃等利好連續(xù)兩年成交增長。2020年，弱二線城市成交量偏離度曲線出現(xiàn)下行，主要是由于一些城市如哈爾濱、沈陽、南昌等成交量下降過多，而徐州、蘭州成交還是較為火熱的。從具體數(shù)據(jù)來看，偏離度為4.3%，相比2019年下降8.9個百分點。

??三四線城市走勢滯后于其他三類城市。2017年，全國大部分三四線城市受棚改貨幣化、去庫存等政策利好，成交量大增。2018年下半年，大部分三四線城市樓市開始降溫，成交量偏離度小幅下行。2019年，大部分三四線城市樓市降溫明顯，成交走弱，成交量偏離度繼續(xù)下行。2020年，三四線城市新建住宅成交量繼續(xù)下降，偏離度輕微降至7.9%，比2019年減少0.5個百分點。這是因為大部分三四線城市為人口凈流出城市，購買力沒有較好的支撐，加之前幾年較高的成交量透支了一部分未來購買力。

??四、50城商品住宅成交量偏離度排名

??1、2020年50城商品住宅成交量偏離度排名

??從2020年50城商品住宅成交量偏離度排名來看，寧波、徐州、蘭州、金華和溫州位居前五，偏離度分別為101%、87%、86%、39%和37%。這些城市除蘭州外均位于長三角地區(qū)，2020年成交量偏離度較高，說明購買力透支較為嚴(yán)重或存在炒房現(xiàn)象。排在末五位是三亞、日照、哈爾濱、成都和南昌，偏離度分別為-58%、-42%、-37%、-34%和-32%。這些城市負(fù)偏離度過高，說明2020年成交量較為低迷。

??可以看出，2020年正偏離度較高的城市主要是長三角區(qū)域城市。 2020年下半年長三角區(qū)域城市出臺管控政策，比如徐州發(fā)布堅持商品住房限制交易政策；寧波發(fā)布政策限制戶口投靠炒房、離異炒房和規(guī)范房產(chǎn)更名等現(xiàn)象。進(jìn)入2021年后，其他成交量偏離度較高的長三角區(qū)域城市也紛紛出臺政策，比如2月5日溫州發(fā)布維護(hù)市場秩序政策，3月1日金華發(fā)布供地、市場規(guī)范政策。這些政策的出臺使得房產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象將得到一定抑制。

??2、2019～2020年50城商品住宅成交量偏離度排名

??考慮到不同城市樓市運行節(jié)奏不同，這里將2019年和2020年的商品住宅成交量取平均值，以此來計算各城市2019～2020年商品住宅成交量偏離度。

??從2019～2020年50城商品住宅成交量偏離度排名來看，寧波、蘭州、徐州、溫州和烏魯木齊位居前五，分別為84%、75%、74%、35%和29%。這些城市偏離度過高，近兩年成交量透支較為嚴(yán)重。排在末五位的是三亞、哈爾濱、成都、濟(jì)南和東莞，偏離度分別為-45%、-24%、-24%、-14%和-14%。這些城市負(fù)偏離度過高，近兩年成交量總體較為低迷。

??可以看出，2019～2020年正偏離度較高的城市主要是長三角區(qū)域城市和西部省會城市。其中長三角區(qū)域的寧波、徐州和溫州近幾年成交量處于高位，存在購買力透支風(fēng)險。蘭州和烏魯木齊的省會效應(yīng)吸引一部分購買力，近幾年成交量處于較高位置。

??2019～2020年負(fù)偏離度較高的城市中，哈爾濱近三年的成交量逐年降低，而濟(jì)南2020年成交量高于2019年。成都前幾年成交量較高，2020年成交量雖有下降，但仍處較高位置，不能說明市場較冷。三亞由于執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，近三年成交量持續(xù)下降。2020年3月7日海南省又發(fā)布了收緊房地產(chǎn)調(diào)控的政策，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。預(yù)計三亞2020年成交量依然會較為低迷。