??中央支持海南自貿(mào)港建設(shè)的利好消息不斷。4月12日上午，國(guó)新辦就海南自由貿(mào)易港政策制度建立進(jìn)展情況舉行發(fā)布會(huì)，海南省委書(shū)記沈曉明、海南省省長(zhǎng)馮飛、國(guó)家發(fā)展改革委副主任叢亮、財(cái)政部副部長(zhǎng)鄒加怡、商務(wù)部副部長(zhǎng)兼國(guó)際貿(mào)易談判副代表王受文、海關(guān)總署副署長(zhǎng)張際文、國(guó)家外匯局副局長(zhǎng)王春英，分別介紹了海南自由貿(mào)易港政策制度建立進(jìn)展情況，透露了海南自貿(mào)港法呼之欲出等一系列支持海南自貿(mào)港建設(shè)的新舉措。

??受利好消息刺激，海南板塊逆勢(shì)上漲。截至12日中午收盤(pán)，海南自貿(mào)港指數(shù)上漲超3%。華聞集團(tuán)、大東海A、海南海藥等漲停，海汽集團(tuán)等多股強(qiáng)勢(shì)上漲。

??在此之前的4月9日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持海南全面深化改革開(kāi)放的意見(jiàn)》，以具體的“金融支持”措施，落實(shí)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》重要戰(zhàn)略部署，以與海南自貿(mào)港相兼容最匹配的金融政策和制度框架舉措，推動(dòng)海南自貿(mào)港建設(shè)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，在上述意見(jiàn)中，共有3處提及“房地產(chǎn)”，包括房地產(chǎn)企業(yè)限制在“提高非金融企業(yè)跨境融資上限”之外，允許符合條件的非居民按實(shí)需原則在海南自由貿(mào)易港內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)；支持海南在住房租賃領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

??其中，“非居民”在海南購(gòu)房甚是引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。準(zhǔn)許“非居民”在海南購(gòu)房，是不是意味著海南樓市限購(gòu)政策的松綁？這一措施對(duì)海南樓市將有怎樣的影響？記者就此專(zhuān)門(mén)采訪了相關(guān)領(lǐng)域的多名專(zhuān)家學(xué)者，看他們?cè)趺凑f(shuō)。

??房企被“踢出”跨境融資上限

??此次央行等4部門(mén)意見(jiàn)的出臺(tái)，被認(rèn)為基本確立了金融支持海南全面深化改革開(kāi)放的“四梁八柱”基本主體框架，有助于彌補(bǔ)海南金融短板、夯實(shí)海南金融基礎(chǔ)。

??在33條具體金融措施中，意見(jiàn)提及“可適當(dāng)提高海南自由貿(mào)易港內(nèi)注冊(cè)的非金融企業(yè)（不含房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府融資平臺(tái)）跨境融資上限，實(shí)現(xiàn)更高額度的跨境資金融入規(guī)?！?。在該條措施中，將房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府融資平臺(tái)排除在支持和鼓勵(lì)的非金融企業(yè)之外。

??對(duì)此，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書(shū)長(zhǎng)、錦誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)王路在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，在“可提高非金融企業(yè)跨境融資上限”的措施中，特意強(qiáng)調(diào)將房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府融資平臺(tái)排除在外，央行等4部門(mén)肯定有其慎重的考量。而且，在該條措施中加了“適當(dāng)”限定詞，表明央行等4部門(mén)在非金融企業(yè)跨境融資方面，更為審慎考慮和謹(jǐn)慎態(tài)度。

??王路認(rèn)為，在這條措施中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，與排除房地產(chǎn)企業(yè)與“三道紅線”的嚴(yán)控房企負(fù)債，以及“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀?！倍ㄕ{(diào)是一脈相承。

??“此前，財(cái)政部也多次表態(tài)‘防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)’?！? 王路分析稱(chēng)，尤其是以各地“城投公司”為代表的地方政府融資平臺(tái)，更是地方債務(wù)“暴雷”的風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)地。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，全國(guó)政府債務(wù)余額46.55萬(wàn)億元，政府債務(wù)余額與GDP的比重為45.8%。他認(rèn)為，將房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府融資平臺(tái)排除在外，更多的含義是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，這也與中央大的方針政策是一脈相承。

??王路還表示，除了上述原因外，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下也不屬于海南鼓勵(lì)類(lèi)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，自然房地產(chǎn)企業(yè)也就不屬于政策扶持方向。

??“非居民購(gòu)房對(duì)樓市影響有限”

??央行等4部門(mén)意見(jiàn)在“探索放寬個(gè)人跨境交易政策”措施中明確表示，支持在海南自貿(mào)港內(nèi)就業(yè)的境外個(gè)人開(kāi)展包括證券投資在內(nèi)的各類(lèi)境內(nèi)投資；允許符合條件的非居民按實(shí)需原則在海南自貿(mào)港內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，對(duì)符合條件的非居民購(gòu)房給予匯兌便利。

??這一條措施中的“非居民購(gòu)房”，也引起了房企和購(gòu)房者的廣泛關(guān)注。在海南樓市調(diào)控政策一路加碼的情況下，有人感到很困惑，“非居民”是什么概念，為何要專(zhuān)門(mén)針對(duì)“非居民”購(gòu)房作出專(zhuān)門(mén)規(guī)定？從某種意義上講，是不是變相為海南樓市松綁？

??王路解釋稱(chēng)，“非居民”通俗指的就是境外人士，允許境外人士投資不動(dòng)產(chǎn)符合海南自貿(mào)港“投資自由便利”的方針，至于“符合條件”目前并無(wú)官方釋義，但其理解應(yīng)該主要是在“遵紀(jì)守法”等方面符合即可。

??“民眾理解變相為海南樓市松綁屬于過(guò)度解讀，針對(duì)居民家庭的限購(gòu)并未松綁。”王路表示，該措施對(duì)當(dāng)前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，原因有兩點(diǎn)：一是原有的限購(gòu)政策并未限制外籍人士，海南還專(zhuān)門(mén)出臺(tái)外籍人士購(gòu)房與住房保障服務(wù)的相關(guān)政策；二是外籍人士在海南的購(gòu)房占比本來(lái)就極低。

??海南師范大學(xué)自貿(mào)港研究中心副研究員馬超表示，按實(shí)需購(gòu)買(mǎi)是有助于控制炒房，并不會(huì)引起炒房熱。他分析認(rèn)為，從目前來(lái)看，境外人士在海南購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的保有量或者說(shuō)基數(shù)并不是很大，因?yàn)槟壳霸诤Ｄ系木惩馊耸坎⒉欢?。但他同時(shí)表示，未來(lái)能夠進(jìn)入海南島的境外人士能有多少，還有待一定的觀察，“按實(shí)需購(gòu)買(mǎi)”還有一層意思，將來(lái)很有可能也要限制他們的實(shí)際擁有的房產(chǎn)套數(shù)。

??不過(guò)，馬超表示，政策措施的正面刺激，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還是有作用，但整體可控。

??馬超告訴記者，政策鼓勵(lì)在海南換匯，然后購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，這個(gè)本身對(duì)于自貿(mào)港來(lái)講，資金流進(jìn)入內(nèi)地是有一定的防火墻屏障，這樣有助于將一定的外資資金尤其是美元的資金讓它自由地進(jìn)出海南島，但是不能夠自由地進(jìn)出國(guó)內(nèi)，對(duì)國(guó)內(nèi)的金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)可控的風(fēng)險(xiǎn)，也是一個(gè)避免造成大規(guī)模沖擊的風(fēng)險(xiǎn)。

??“這些資金未來(lái)進(jìn)出自由進(jìn)入海南島，對(duì)海南來(lái)說(shuō)可以擁有一定的外匯（包括美元）的儲(chǔ)備?！瘪R超認(rèn)為，這樣有助于海南島形成一個(gè)外資的資金池，這些資金進(jìn)入海南島之后，因?yàn)樗旧硎琴?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)就留在了海南，可以利用這部分外資再去進(jìn)行海外的投資和購(gòu)買(mǎi)大宗商品，而不影響我們?cè)瓉?lái)的外匯儲(chǔ)備尤其是美元的儲(chǔ)備。

??“要防范借政策炒作房?jī)r(jià)”

??“此次意見(jiàn)明確‘非居民’的購(gòu)房政策，值得行業(yè)的關(guān)注，監(jiān)管部門(mén)也要防范此類(lèi)政策下房?jī)r(jià)的炒作?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，從此次政策可以看出，通俗理解是，后續(xù)一些境外人士在此類(lèi)區(qū)域就業(yè)過(guò)程中，購(gòu)房的門(mén)檻會(huì)降低，包括住宅和非住宅項(xiàng)目。

??嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，此次政策明確，允許符合條件的非居民按實(shí)需原則在海南自貿(mào)港內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。海南自貿(mào)港的范圍是什么？從相關(guān)政策來(lái)看，海南自貿(mào)港的實(shí)施范圍為海南島全島，如果從重點(diǎn)片區(qū)看，或更強(qiáng)調(diào)洋浦片區(qū)、?？诤腿齺喌葏^(qū)域。

??不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，此次購(gòu)房政策與此前的購(gòu)房群體沒(méi)有太多關(guān)聯(lián)，但必須看到，海南市場(chǎng)這兩年經(jīng)歷過(guò)調(diào)控后，潛在的購(gòu)房需求比較充足，市場(chǎng)容易炒作，所以客觀上還是需要注意風(fēng)險(xiǎn)，比如防范此類(lèi)政策下有人對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的炒作。

??嚴(yán)躍進(jìn)還稱(chēng)，換句話說(shuō)，此次政策的支持下，海南潛在的購(gòu)房需求是增加的，且有可能伴隨各類(lèi)投資資金進(jìn)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除會(huì)有炒作的可能。對(duì)于此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，要求監(jiān)管部門(mén)積極監(jiān)管近期市場(chǎng)走向和動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題和解決新問(wèn)題。從實(shí)際過(guò)程看，要對(duì)中介機(jī)構(gòu)和房企營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)及時(shí)進(jìn)行監(jiān)管，防范炒作海南自貿(mào)港“紅利”概念。

??對(duì)于意見(jiàn)中“支持海南在住房租賃領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”的舉措，王路認(rèn)為，在海南，房地產(chǎn)投資信托基金目前針對(duì)的主要的對(duì)象是“寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店”等具備持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的物業(yè)，理論上只有持續(xù)的現(xiàn)金流，才能讓參與的投資者持續(xù)分享投資紅利，而并非簡(jiǎn)單的給房企融資。

??王路稱(chēng)，該條款實(shí)際在自貿(mào)港總體方案就已被提及，但加了前提條件“住房租賃領(lǐng)域”?！昂Ｄ袭?dāng)下產(chǎn)生可持續(xù)性現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)，我個(gè)人判斷首先是酒店、其次商業(yè)、再后是商辦，最后才是住宅類(lèi)?！蓖趼氛J(rèn)為，所以住宅租賃類(lèi)，推動(dòng)難度較大。

??從海南自貿(mào)港可自由便利對(duì)接“國(guó)內(nèi)資本”甚至“跨境資本”的優(yōu)勢(shì)來(lái)看，未來(lái)在該方面具備較大的發(fā)展空間，尤其是海南獨(dú)有的“旅游度假經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)”，實(shí)際上海南已經(jīng)成功發(fā)行過(guò)兩單類(lèi)REITs金融產(chǎn)品，一個(gè)是三亞亞特蘭蒂斯的全國(guó)首單旅游度假目的地CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券），成功發(fā)行70.01億元；二是三亞山海天·JW萬(wàn)豪酒店及傲途格精選酒店，成功發(fā)行30.3億元。

??與此同時(shí)，外資爆發(fā)式增長(zhǎng)也成為海南自貿(mào)港建設(shè)的一大亮點(diǎn)，海南已經(jīng)成為全球投資的“新熱土”。海南省省長(zhǎng)馮飛在12日上午國(guó)新辦就海南自由貿(mào)易港政策制度建立進(jìn)展情況舉行發(fā)布會(huì)上說(shuō)，海南出現(xiàn)了“三個(gè)倍增”：第一個(gè)“倍增”是實(shí)際利用外資規(guī)模連續(xù)三年翻番，總額超過(guò)海南設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)30年總額的一半。

??第二個(gè)“倍增”是外商投資主體倍增。去年，海南全省新設(shè)立的外商投資企業(yè)超過(guò)了1000家，達(dá)到1005家，接近2019年的三倍。而且是在疫情影響最嚴(yán)重的一年取得這樣一個(gè)成績(jī)。

??第三個(gè)“倍增”是外資的來(lái)源地翻番，包括俄羅斯在內(nèi)的80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)在海南投資。