??上海易居房地產研究院4月21日發(fā)布《全國50城房地產市場重要指標偏離度研究報告》。該報告對一些市場關鍵指標的偏離度進行了研究，分別是商品住宅成交量、房價漲幅和房價收入比。報告顯示，從近一年50城的綜合偏離度排序來看，偏離度最高的5個城市是寧波、徐州、蘭州、溫州和深圳，排在末五位的城市是哈爾濱、南昌、日照、三亞和太原。從近兩年50城的綜合偏離度排序來看，偏離度最高的5個城市是寧波、徐州、蘭州、南通和溫州，排在末五位的城市是三亞、貴陽、南昌、哈爾濱和濟南。

??易居研究院研究員沈昕表示：偏離度衡量的是各項指標當期的數值和其歷史平均水平相比的偏離程度。如果樓市一段時間內成交量暴增、房價暴漲，大幅偏離往年均值，則說明有部分自住需求提前入市或投資需求過旺，透支了未來的市場需求。從50城房地產指標綜合偏離度排名來看，寧波、徐州、蘭州、南通近一年和近兩年的偏離度排名均排在前列，說明這些城市房地產市場已持續(xù)火熱兩年或以上，目前仍未出現降溫趨勢，部分城市購房需求可能已經嚴重透支。在產業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、人口凈流入等基本面因素沒有發(fā)生明顯變化的情況下，需要注意這類城市可能存在較大的調整風險。

??報告主要有以下幾部分組成：

??一、2020年50城3個分指標偏離度

??1. 50城商品住宅成交量偏離度

??從2020年50城商品住宅成交量偏離度排名來看，寧波、徐州、蘭州、金華和溫州位居前五，偏離度分別為101%、87%、86%、39%和37%。這些城市除蘭州外均位于長三角地區(qū)，2020年成交量偏離度較高，說明購買力透支較為嚴重或存在炒房現象。排在末五位是三亞、日照、哈爾濱、成都和南昌，偏離度分別為-58%、-42%、-37%、-34%和-32%。這些城市負偏離度過高，說明2020年成交量較為低迷。

??可以看出，2020年正偏離度較高的城市主要是長三角區(qū)域城市。 2020年下半年長三角區(qū)域城市出臺管控政策，比如徐州發(fā)布堅持商品住房限制交易政策；寧波發(fā)布政策限制戶口投靠炒房、離異炒房和規(guī)范房產更名等現象。進入2021年后，其他成交量偏離度較高的長三角區(qū)域城市也紛紛出臺政策，比如2月5日溫州發(fā)布維護市場秩序政策，3月1日金華發(fā)布供地、市場規(guī)范政策。這些政策的出臺使得房產投資投機現象將得到一定抑制。

??2、房價漲幅偏離度

??從各城市的房價漲幅偏離度來看，2020年，50城中僅10城偏離度為正，東莞、寧波和徐州的偏離度最高，但均不到1個標準差；負偏離城市占比8成，其中貴陽、哈爾濱、太原和南昌的偏離度為-1個標準差左右。1個標準差以內的偏離程度不算明顯，房價漲幅不一定會向均值回歸，需要結合主觀進行判斷。

??2021年，類似寧波、徐州、南通這些房價上漲時間較長，漲幅較大的城市，存在較大的均值回歸動力，房價漲幅大概率將收窄，對應偏離標準差減小。對于負偏離程度較小，可能仍在調整初期的城市，如無錫、蘭州等房價漲幅還有進一步負向偏離的空間；對于負偏離程度較大，可能在調整末期的城市，如貴陽、哈爾濱、太原等，2021年房價下行空間小。

??3、50城房價收入比偏離度

??2020年各城市房價收入比偏離度差距較大，有39個城市偏離度為正，11個城市偏離度為負，說明當前大部分城市的房價收入比高于其2010年以來的平均水平。其中偏離度最高的城市東莞，為45.2%，即超過其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、寧波（24.6%）和蕪湖（23.8%）4城的房價收入比偏離度水平都明顯偏高。其中東莞和深圳2020年房價漲幅在50城中排名前兩位，2015年以來的房價累計漲幅巨大，導致當前房價收入比偏離度很高。南通和寧波是本輪行情以來，江浙地區(qū)行情持續(xù)時間最長的城市，市場已經持續(xù)火熱了5年，房價累計漲幅較大。房價收入比偏離度最低的城市三亞為-14.8%。此外，韶關（-11.7%）、蘭州（-7.8%）的房價收入比偏離度水平都明顯偏低。

??二、近一年50城房地產指標綜合偏離度排名

??從2020年50城的綜合偏離度排序來看，偏離度最高的5個城市是寧波（73%）、徐州（61%）、蘭州（38%）、溫州（34%）和深圳（30%），其中寧波和徐州是本輪行情以來，江浙區(qū)域行情持續(xù)時間較長且未調整的城市，目前來看無論是房價漲幅還是成交量透支程度均較高。蘭州是西部的弱二線省會城市，本輪樓市啟動晚于成都、西安等西部核心城市，目前來看屬于繁榮周期的末端，與之周期相近的昆明，2019年偏離度也較高，但2020年偏離度已轉負。溫州所處的浙江板塊2020年樓市整體較熱，其本身自2017年行情起來后也沒有經歷充分的調整，因此2020年的偏離度比較高。深圳2020年新房和二手房成交均火熱，房價漲幅在50城中排名第二，僅次于東莞，三個單項偏離度均比較高，綜合偏離度較高。

??2020年綜合偏離度排在后五位的城市是哈爾濱（-53%）、南昌（-49%）、日照（-41%）、三亞（-39%）和太原（-35%）。哈爾濱、南昌和太原是弱二線省會城市，2020年成交量均出現下降，房價也均下跌，樓市處于量價齊跌的偏弱狀態(tài)。日照2020年新房成交量大幅下降，房價也小幅下跌，是前兩年成交過熱的三四線城市顯著降溫的典型代表。三亞受史上最嚴的房地產調控政策影響，2020年成交量繼續(xù)下降，房價基本不變，也處于量跌價平的偏弱狀態(tài)。

??三、近兩年50城房地產指標綜合偏離度排名

??考慮到不同城市樓市啟動時間不同，進一步將2019～2020年各個指標的偏離度進行標準化處理后，和各指標權重相乘，以此來計算各城市2019～2020年房地產指標的綜合偏離度。

??從2019～2020年50城的綜合偏離度排序來看，偏離度最高的5個城市是寧波（64%）、徐州（46%）、蘭州（43%）、南通（33%）和溫州（30%）。寧波近、徐州和南通是本輪行情以來長三角區(qū)域行情持續(xù)時間最長的城市，成交量偏離度、房價漲幅偏離度和房價收入比偏離度均很高，市場透支非常明顯。蘭州屬于滯后性上漲的西部省會城市，近兩年成交量偏離度和房價漲幅偏離度均較高。溫州所處的浙江板塊近兩年樓市整體較熱，其本身自2017年行情起來后也沒有經歷充分的調整，因此偏離度比較高。這五個城市2020年的偏離度排名依然靠前，說明2020年市場還未降溫，仍處于較熱的狀態(tài)，需提防樓市過度透支后的調整。

??2019～2020年綜合偏離度排在后五位的城市是三亞（-38%）、貴陽（-34%）、南昌（-31%）、哈爾濱（-29%）和濟南（-22%）。三亞受史上最嚴的房地產調控政策影響，近兩年外地投資客大幅減少，成交量持續(xù)下降，房價下跌，樓市處于量價齊跌的偏弱狀態(tài)。不過去年以來，海南自貿港建設提速，整個板塊釋放出的規(guī)劃利好非常多，三亞樓市繼續(xù)下行的空間有限。貴陽、南昌、哈爾濱和濟南是中西部和北方的弱二線省會城市，近兩年處于量價齊跌的偏弱狀態(tài)，樓市較為低迷，調整比較充分，預計下行空間有限，未來一兩年有望走出低谷。

??從50城房地產指標綜合偏離度排名來看，寧波、徐州、蘭州、南通和溫州近一年和近兩年的偏離度排名均排在前列，說明這些城市房地產市場已持續(xù)火熱兩年或以上，目前仍未出現降溫趨勢，部分城市購房需求可能已經嚴重透支。在產業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、人口凈流入等基本面因素沒有發(fā)生明顯變化的情況下，需要注意這類城市可能存在較大的調整風險。

??南昌、哈爾濱、貴陽、三亞等城市近兩年和近一年的偏離度排名均靠后，說明房地產市場已連續(xù)兩年較為低迷。其中南昌和貴陽是中西部的弱二線省會城市，雖然整體經濟實力一般，但在省內仍處于絕對的領先地位，對省內購房者仍有一定吸引力。哈爾濱是東北的省會城市，雖然整個東北經濟不景氣，人口凈流出，但大城市的樓市表現仍好于其他城市。雖然最嚴調控政策目前仍沒有放松，但受益于海南自貿港建設提速的利好，三亞樓市后市下行空間有限。這些城市經過近兩年的充分調整后，繼續(xù)調整的空間有限，未來一兩年市場有望見底企穩(wěn)。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產研究院研究員  沈昕

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