??在監(jiān)管新規(guī)的不斷出臺(tái)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變，集中供地給企業(yè)投資布局帶來(lái)了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，行業(yè)格局將迎來(lái)重塑。

??但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定劑，雖然政策層面壓力很大，但是市場(chǎng)似乎都在高歌猛進(jìn)，行業(yè)規(guī)模不僅比2020年大增，比2019年的銷售面積都同比增長(zhǎng)了20.7%，銷售金額達(dá)到3.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)41.9%。與此同時(shí)，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27576億元，同比增長(zhǎng)25.6%，較2019年一季度增長(zhǎng)15.9%。

??區(qū)域分化仍然是行業(yè)面臨的突出問(wèn)題，其中東部地區(qū)新房銷售額同比增長(zhǎng)1.02倍，長(zhǎng)三角三四線城市土拍市場(chǎng)再現(xiàn)“地王”；而東北地區(qū)市場(chǎng)與東部地區(qū)及中西部之間的差距正在拉大。

??2021年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)2020年疫后平穩(wěn)表現(xiàn)，“三穩(wěn)”方針下樓市具有增長(zhǎng)剛性。隨著未來(lái)行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積或?qū)⒕S持不增長(zhǎng)，未來(lái)或?qū)⒕S持在17億平方米左右，但隨著房?jī)r(jià)上漲，銷售金額或?qū)⒊掷m(xù)增長(zhǎng)。

??01

??銷售金額、面積創(chuàng)新高

??一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，成交表現(xiàn)超預(yù)期。

??具體來(lái)看，商品房銷售面積36007萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63.8%，較2019年一季度增長(zhǎng)20.7%。商品房銷售額達(dá)到3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)88.5%，較2019年一季度增長(zhǎng)41.9%。3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，商品房銷售面積和銷售金額分別同比增38.1%和58.1%。進(jìn)入4月，市場(chǎng)延續(xù)小陽(yáng)春行情，CRIC數(shù)據(jù)顯示，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2969萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)16%，較2019年同期增幅也有16%。

??區(qū)域分化仍然是房地產(chǎn)前四個(gè)月不可忽視的格局。東部地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)火熱，中部、西部地區(qū)市場(chǎng)有序復(fù)蘇，而東北地區(qū)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，但成交仍然不及東部和中西部地區(qū)。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，各區(qū)域市場(chǎng)強(qiáng)、弱波動(dòng)轉(zhuǎn)化，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角區(qū)域上海、杭州等地出現(xiàn)高位回落，粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)走穩(wěn)，中西部地區(qū)市場(chǎng)則明顯升溫，鄭州、西安等成交低位回升，重慶、武漢和成都成交異?；钴S，一舉創(chuàng)年內(nèi)新高，僅限于長(zhǎng)沙成交走弱，環(huán)比微跌5%。

??02

??一、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比持贈(zèng)

??受到市場(chǎng)升溫帶動(dòng)，一季度大中城市一二手房房?jī)r(jià)也普遍上漲。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，2021年1-3月份全國(guó)商品房均價(jià)為10658元/平方米。從3月單月來(lái)看，全國(guó)商品房均價(jià)達(dá)到10313元/平方米，繼2月之后再次破萬(wàn)。

??整體來(lái)看，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格3月環(huán)比上漲0.4%，漲幅與2月持平。

??其中，4個(gè)一線城市銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，北上深價(jià)格漲幅齊走緩，僅限于廣州環(huán)比上漲1%。31個(gè)二線城市銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，南京、寧波、合肥等熱點(diǎn)二線城市漲幅皆有走擴(kuò)的趨勢(shì)，福州環(huán)比上漲1%，長(zhǎng)春、太原和呼和浩特這類壓力城市打折降價(jià)常態(tài)化，新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍處下降通道。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月持平，徐州、無(wú)錫、金華等熱點(diǎn)三線城市價(jià)格持續(xù)高增，環(huán)比漲幅均在0.7%附近，北海、安慶等壓力三線城市價(jià)格持續(xù)走低，但環(huán)比跌幅漸有收窄的跡象。

??

??二手房?jī)r(jià)格漲幅略有走擴(kuò)，北京、廣州環(huán)比漲幅升至1.4%。3月，70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??具體城市而言，北京、廣州二手房市場(chǎng)持續(xù)火熱，價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步提升至1.4%，上海、深圳價(jià)格漲幅明顯收窄，上海中招新政后學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)但并未顯著降價(jià)。杭州、南京、寧波等熱點(diǎn)二線城市價(jià)格加速上漲，環(huán)比漲幅都在1%附近，南寧、烏魯木齊價(jià)格轉(zhuǎn)跌，太原、長(zhǎng)春更是連續(xù)數(shù)月回調(diào)。

??當(dāng)前全國(guó)主要城市二手房住宅市場(chǎng)仍處于高位，但市場(chǎng)“小陽(yáng)春”行情熱度已褪，需求端或有所收縮，疊加新房市場(chǎng)持續(xù)高供應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)成交規(guī)模將持穩(wěn)或小幅回落。

       預(yù)計(jì)，各城市房?jī)r(jià)或?qū)⒕S持分化態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)或?qū)⒎€(wěn)步抬升，尤其是那些土拍火爆乃至頻出地王的城市，房?jī)r(jià)看漲預(yù)期更為強(qiáng)烈；壓力城市房?jī)r(jià)或?qū)⒕彶较滦?，現(xiàn)階段打折降價(jià)仍是加速成交去化的必要手段。

     03

      開(kāi)發(fā)投資額大增，土地購(gòu)置面積仍處于低位

??一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27576億元，同比增長(zhǎng)25.6%，較2019年一季度增長(zhǎng)15.9%。3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13590億元，同比增長(zhǎng)14.7%，較2019年同期增長(zhǎng)16%。盡管新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積持續(xù)走弱，但施工仍是房地產(chǎn)投資的核心支撐因素，搶工期便是搶回款已成市場(chǎng)共識(shí)。

??“三道紅線”下房企投資保持審慎，新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積整體仍處于低位。房企拿地投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，紅檔、橙檔房企投資大幅放緩，僅綠檔房企保持增速，很多程度上導(dǎo)致新開(kāi)工面積持續(xù)低位運(yùn)行。未來(lái)，房企投資態(tài)度仍將保持謹(jǐn)慎，緩拿地已是市場(chǎng)常態(tài)，短期內(nèi)新開(kāi)工面積較難擺脫下降通道。聯(lián)系到搶工期等同于搶回款，施工面積大概率將持續(xù)提升，2021年或?qū)⒄嬲瓉?lái)市場(chǎng)期盼的竣工大年。

??此外，受土地兩集中新政影響，房企強(qiáng)化深耕區(qū)域城市，土地市場(chǎng)熱度從一二線城市過(guò)渡至“次熱點(diǎn)”三四線城市，土拍“虛火”難降。

??一季度土地購(gòu)置面積2301萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.9%，較2019年一季度仍下降9.5%。土地成交價(jià)款809億元，同比下降17.3%，較2019年一季度更是下降32.2%。

??值得關(guān)注的是，房企投資整體保持審慎的同時(shí)，也在結(jié)構(gòu)性調(diào)整投資重點(diǎn)，集中資金優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)深耕當(dāng)下的熱點(diǎn)城市，以期換取更高的業(yè)績(jī)產(chǎn)出。長(zhǎng)三角地區(qū)熱點(diǎn)三四線城市無(wú)疑成為房企投資重點(diǎn)所向，3月、4月多地出現(xiàn)“地王”，尤其是以紹興為代表的強(qiáng)三線城市再次誕生新的地王，甚至南通、金華等下轄市縣同樣頻出地王。

??

??預(yù)判后市，2021年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)，“金三銀四”節(jié)點(diǎn)支撐下全國(guó)銷售規(guī)模增速將繼續(xù)韌性上揚(yáng)，不過(guò)動(dòng)能減弱，增幅有限。東部地區(qū)長(zhǎng)三角城市群內(nèi)二三線城市樓市當(dāng)前火熱，二季度東部地區(qū)銷售表現(xiàn)有望再創(chuàng)歷史新高。一季度以來(lái)北上深杭、成都、合肥等重點(diǎn)城市以相繼約談開(kāi)發(fā)企業(yè)與經(jīng)紀(jì)公司、嚴(yán)查居民端消費(fèi)貸款、收緊調(diào)控政策等指導(dǎo)性動(dòng)作，長(zhǎng)三角內(nèi)政策調(diào)控已向縣級(jí)市細(xì)化，二季度熱點(diǎn)城市調(diào)控政策仍具有較大不確定性。因此預(yù)計(jì)二季度整體全國(guó)商品房銷售規(guī)模將高位持穩(wěn)，均價(jià)或?qū)⑿》鶝_高。

??新開(kāi)工方面，預(yù)計(jì)二季度房企房屋新開(kāi)工規(guī)模將走高。“三道紅線”下房企新開(kāi)工策略選擇上將以東部熱點(diǎn)城市為重心，加快新開(kāi)工進(jìn)度與施工工期以便待開(kāi)工項(xiàng)目盡快領(lǐng)證預(yù)售，趕在當(dāng)前新房熱市期內(nèi)上市，以完成企業(yè)銷售去化目標(biāo)。

       此外，受土地出讓“兩集中”政策影響，房企在22個(gè)核心城市土地購(gòu)置面積將有所降低，但房企競(jìng)爭(zhēng)擠壓下核心城市周邊強(qiáng)三線城市成為房企土拍熱點(diǎn)。因此我們認(rèn)為二季度全國(guó)整體土地購(gòu)置面積規(guī)模將繼續(xù)上探，強(qiáng)三線城市將成為房企爭(zhēng)奪重心。房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)投資額規(guī)模繼續(xù)高位，增速將適度回落。