??“整個‘五一’假期，懷來很多項目的成交量都是個位數(shù)，甚至還有不少成交為零。”李明接受記者采訪時說。

??李明是懷來本地一名房產(chǎn)經(jīng)紀人，“像這種現(xiàn)象在全國都很罕見，但卻出現(xiàn)在北京西北的這個小縣城?！?/p>

??懷來，一座河北省西北部的小縣城，縣政府駐地沙城鎮(zhèn)東距北京120公里，西距張家口市87公里。2015年開始，受張家口成功申辦2022年冬奧會的影響，作為往返北京與張家口、崇禮的必經(jīng)之路，懷來樓市瞬間水漲船高。至2017年房價最高點時，這里的新房均價已經(jīng)從過去的幾千元一路飆升過萬。

??5月6日~7日，中國房地產(chǎn)報記者在懷來看到，目前通往懷來及張家口方向新建的高速公路、高鐵均已通車。由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，加之疫情影響，依托冬奧和文旅概念膨脹式發(fā)展的懷來樓市已陷入“冰封”狀態(tài)。

??懷來樓市當前局面是，一方面不少房企選擇降價跑量，另一方面大多數(shù)項目去化緩慢，甚至慢到驚人的狀態(tài)。以明星樓盤為例，恒大國際文化城目前在售房源單價，較最高點時幾近腰斬；碧桂園官廳藍房價較最高點時降了近3000元每平方米，即便如此，銷售也慘淡。

??頭部房企開發(fā)的明星樓盤銷售慘淡，本地房企更難過，資金壓力突現(xiàn)，停工爛尾的風(fēng)險急劇上升。

??懷來縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“懷來縣住建局”）表示，自限購政策執(zhí)行以來，有效遏制了炒房投機行為，但也限制了諸多外地剛需置業(yè)。目前懷來樓市交易呈現(xiàn)下滑趨勢。

??短短四五年的時間，樓市從一路高歌猛進到“一套難賣出去”，懷來，這座環(huán)京新秀之城到底何去何從？

??降價，賣不動

??懷來，擁有一千多年的歷史，是中國著名的葡萄酒之鄉(xiāng)，背靠燕山，前擁官廳水庫。從北京清河高鐵站出發(fā)，半個小時即可到達懷來高鐵站。

??在縣政府駐地沙城鎮(zhèn)以南約5公里的地方，是主打溫泉入戶的碧桂園官廳藍項目，雖然緊鄰公路，但周邊配套較縣區(qū)相差甚遠，東側(cè)為濕地公園，南北兩側(cè)均為農(nóng)業(yè)用地，西側(cè)越過公路是一片荒山。

??步入官廳藍營銷中心，一樓接待大廳中僅有兩三名工作人員，除記者以外無一人看房。據(jù)工作人員說，目前部分樓棟已交房，項目建設(shè)整體進度約過半，但銷售情況并不理想。

??“五一假期我們好像只賣了一套房。”言語中，工作人員并沒有熱銷樓盤銷售員那般熱情澎湃，她表示，項目房源單價最高時超過萬元，目前每平方米單價在7500元上下。

??“大家一提到官廳藍，幾乎都會說他們家一套房也沒賣出去?？赡苡悬c夸張，但是外界都知道，從去年到現(xiàn)在，開發(fā)商賣的房子‘兩只手’就能數(shù)得過來?！崩蠲鲗褋順鞘惺质煜?，他說，除了官廳藍項目，碧桂園在懷來還有一個開發(fā)更早的官廳湖項目，正趕上市場火爆已基本售罄。

??據(jù)碧桂園人士透露，集團在懷來仍有待開發(fā)地塊，但管理層對項目的開發(fā)時間和方式或有頗多爭議。

??感受到懷來這個三四線城市樓市寒意的不僅是行業(yè)龍頭碧桂園，還有恒大。

??從沙城鎮(zhèn)出發(fā)向東約10公里，左手邊有一片龐大的在建住宅區(qū)，這里就是前兩年火爆環(huán)京樓市的“京北恒大國際文化城”。據(jù)稱，該項目由恒大董事局主席許家印親自選址，系恒大在北京西北片區(qū)體量最大的樓盤。

??步入京北恒大國際文化城，會給人一種平地起高樓的感覺。雖然周邊分布著零散的幾個樓盤，但正如本地出租汽車司機所說：“這里就是郊區(qū)和農(nóng)村，北面是荒山，南面離（官廳）水庫還有三四公里遠?！?/p>

??“來看房有班車在高鐵站接送。目前我們賣得相對較好，新開盤樓棟去化比較快?！本┍焙愦髧H文化城工作人員說，我們目前推出多項優(yōu)惠政策，在售公寓單價約4000~5000元/平方米，較最高點時已降價三四千元，單套總價最低僅二三十萬元，且不限購可貸款。

??“恒大是懷來降價跑量最突出的房企，本地企業(yè)根本承受不住這樣的力度?！币晃粦褋肀镜胤科蟮捻椖拷?jīng)理稱，“做文旅項目本來就很燒錢，現(xiàn)在恒大在營銷上的大手筆更是讓本地房企都驚掉了下巴，真是長見識看到了什么叫財大氣粗?！?/p>

??此前，恒大曾多次組織促銷活動，甚至不惜從北京攢客用大巴車送到懷來看房，還送“米面糧油葡萄酒”。雖然營銷活動搞得熱鬧，但記者注意到，其品牌聲譽較過去有所下降，問題涉及延期、無法網(wǎng)簽等多方面。

??拓客之難，如上青天

??在更大的范圍里，碧桂園與恒大所遭遇的降價與銷售遲緩正在整個懷來樓市蔓延。

??“2016~2017年我縣房價處于平穩(wěn)上升階段，2018年至今我縣房價處于平穩(wěn)下降階段?！睉褋砜h住建局表示，自限購政策執(zhí)行以來，有效遏制了炒房投機行為，但也限制了諸多外地剛需置業(yè)，“目前懷來樓市交易呈現(xiàn)下滑趨勢”。

??懷來縣住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，目前懷來房源庫存約76萬平方米，去化周期約為12個月，房源庫存主要分布在縣城周邊區(qū)域。2021年，全縣房地產(chǎn)新開工面積約16.9萬平方米。

??縣城周邊主要指的是以官廳水庫和東花園高鐵站為中心，向四周擴散的二十余個文旅樓盤。開發(fā)商涉及碧桂園、恒大、鴻坤、世茂、花樣年、華夏幸福、榮盛，以及數(shù)家本地房企。這些房企，大多是五六年前或更早之前進入懷來市場，針對的主要客群是來自北京的投資或度假人群，以及少量內(nèi)蒙古、山西和張家口的人。

??除此之外，以沙城鎮(zhèn)為核心的縣城區(qū)域是本地房企的主戰(zhàn)場，分布著近10個在售樓盤。據(jù)多位中介人士介紹，此區(qū)域多是懷來本地人購買。

??“房子去化慢，新房不停建，預(yù)售持續(xù)拿。對于懷來這種全縣人口二三十萬，經(jīng)濟相對落后的縣城來說，現(xiàn)在樓市庫存太大了。”張家口一位資深房地產(chǎn)市場分析人士稱。

??對于市場遇冷，懷來縣住建局認為主要有三個原因：一是自執(zhí)行限購以來，房企銷售拓客困難，剛需客源少。二是受疫情影響，全縣房地產(chǎn)營銷市場冷淡。三是房地產(chǎn)市場交易處于下滑趨勢，伴隨著房地產(chǎn)交易價格因素影響，多數(shù)購房業(yè)主均持觀望態(tài)度。

??記者實地發(fā)現(xiàn)，房價下滑成交萎縮僅是表象，占據(jù)懷來樓市過半的文旅樓盤，雖然主打文旅度假屬性，但配套和交通普遍較差。

??例如碧桂園與恒大旗下項目，以及自稱“五一假期”賣出去40套房成為“銷冠”的鴻坤悅山湖。悅山湖項目位于官廳水庫東側(cè)，距沙城鎮(zhèn)近50公里，據(jù)北京康莊鎮(zhèn)近30公里，除項目自有的配套設(shè)施，其他市政施設(shè)幾乎為零。自駕相對便捷，但實際的通勤并不算通暢，周圍罕見出租車，北京方向開來的公共汽車一小時一趟，去往沙城鎮(zhèn)則需近一小時。

??“今年疫情好轉(zhuǎn)后，按理說市場應(yīng)該很快復(fù)蘇，但實際上并沒有。開年到現(xiàn)在，雖然有恒大鴻坤等項目賣得還可以，但還有不少項目去化是個位數(shù)或者零。”李明表示，“疫情之前，懷來市場相對好一些，但遠沒有2016年前后那么火爆。差不多從2019年開始，就有項目陸續(xù)降價。到了去年的疫情期間，市場基本陷入‘停滯’，不夸張地說賣一套房就能轟動整個懷來樓市。說到底還是市場的底子太薄?！?/p>

??“成也蕭何敗也蕭何”

??2015年開始，受張家口成功申辦2022年冬奧會和宣布舉辦2019年世界園藝博覽會的影響，作為往返北京與張家口、崇禮的必經(jīng)之路，懷來樓市瞬間水漲船高。品牌房企紛至沓來拿地蓋房，一時間懷來樓市熱鬧非凡。

??至2017年，懷來房價從之前的幾千元飆升過萬元達到均價最高點，個別高端項目單價甚至逼近2萬元。房價大漲后懷來縣加入了環(huán)北京限購城市的隊伍，這在當時讓市場感到意外。目前，懷來在售樓盤超過30個，均價在5000~8000元/平方米，其中絕大多數(shù)樓盤價格較高點已經(jīng)下降2000~3000元/平方米。

??“如果整體地看懷來樓市均價，降幅可能沒有這么嚴重，因為有不少樓盤價格變化較小。”某品牌房企懷來項目人士稱，開盤越晚，越容易降價，反之開盤越早降價越難，因為一旦大幅降價極易引發(fā)前期業(yè)主不滿，特別是一些售價過萬元的別墅或高端項目。

??對于懷來樓市過去的一飛沖天與如今的冷清。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出四個影響因素。

??第一個是環(huán)京，懷來距北京最近處僅50公里，但50公里僅僅能到北京的八達嶺長城；第二個是大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的引入，但新產(chǎn)業(yè)并沒有給懷來帶來太多人口和就業(yè)，對樓市影響甚微；第三個是冬奧會，雖然諸多樓盤打上了“冬奧會”標簽，但懷來只是北京前往張家口和崇禮的途經(jīng)之地，享受冬奧會紅利有限；第四個是文旅項目雖然建設(shè)火熱朝天，但水庫和高山并不構(gòu)成獨特的文旅資源。

??“概念背后就是價值，但概念是虛的，樓市和房價的支撐是產(chǎn)業(yè)，是人口，是優(yōu)質(zhì)的配套和城市巨大的發(fā)展?jié)摿?。”談到未來，前述品牌房企懷來項目人士略感?dān)憂，如果市場一直不好轉(zhuǎn)，大房企還好，會想著法子把項目進行下去，一些本地房企或者是資金困難的房企，太容易爛尾了，“現(xiàn)在，已經(jīng)有不少項目停工了。”

??在去年7月，懷來縣傳出取消限購消息，但緊隨其后就被官方辟謠。在樓市持續(xù)“冰封”的背景下，懷來樓市未來會如何？懷來縣住建局表示，要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則，同時嚴格執(zhí)行限購政策，從因城施策的角度出發(fā)，采取有效措施，進一步遏制炒房投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保持房地產(chǎn)市場供需平衡、交易理性、健康有序發(fā)展。

??對于懷來樓市如今的局面，一位資深房地產(chǎn)行業(yè)人士認為，品牌房企文旅項目遭遇困境，本質(zhì)是套路別人卻自己被套路。懷來樓市遇冷，是開發(fā)商與購房者逆大城市化，忽略城市決定樓市的大膽試錯。五環(huán)以后是六環(huán)，六環(huán)以后是七環(huán)，七環(huán)以后是懷來，這可以是娛樂段子，但未經(jīng)深入市場調(diào)研就扎堆投資，在政策和疫情的不可測擾動后，教訓(xùn)確實夠慘痛。

??上述行業(yè)人士還說，房子賣得出去也不一定是好項目，讓買房人住進去覺得舒坦，生活便捷，其樂融融，甚至十分慶幸能住這樣的項目才是好項目。房子背后是生活，房價背后是居住價值，對居住價值的主要貢獻來自于業(yè)主坐地可享的城市資源。（應(yīng)采訪者要求，文中李明為化名）

??對 話

??懷來縣住建局：住宅發(fā)展受限，做好留人和發(fā)展新經(jīng)濟

??中國房地產(chǎn)報：目前，住建部門工作中遇到哪些困難？

??懷來縣住建局：困難有三個方面。一是住宅類房產(chǎn)發(fā)展受限，本縣剛需客戶已基本滿足住房需求；二是商業(yè)房產(chǎn)遭遇制約，隨著經(jīng)濟增長放緩、市場需求下降、社會購買力增長緩慢，尤其是互聯(lián)網(wǎng)電商對實體店的巨大沖擊，再加之經(jīng)過多年快速發(fā)展，以商業(yè)綜合體、商城建設(shè)運營、店鋪建設(shè)租賃等為主的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了嚴重制約；三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型出現(xiàn)困難，比如房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老地產(chǎn)，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式不完善、養(yǎng)老市場需求短期內(nèi)難以“成勢”等原因，同樣陷入困境。

??中國房地產(chǎn)報：懷來的購房群體主要是哪些人？

??懷來縣住建局：目前，我縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入以臨近北京區(qū)域最為活躍，主要承接的是北京外溢客戶群體和高端技術(shù)人才；一部分是奮斗在外省希望返鄉(xiāng)置業(yè)的剛需群體，以及張家口甚至河北省其他縣市瞄準懷來產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的企業(yè)員工等；另外一部分為看中懷來縣生態(tài)環(huán)境的北京養(yǎng)老群體。

??中國房地產(chǎn)報：在今后的城市建設(shè)與發(fā)展上，懷來有哪些打算？

??懷來縣住建局：懷來要做好兩方面工作，一是圍繞留住人才，發(fā)展新經(jīng)濟。加快推進葡萄酒莊集群、大數(shù)據(jù)中心、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)等一批重點項目建設(shè)，進一步發(fā)展壯大葡萄產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟、文旅康養(yǎng)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，提振縣域經(jīng)濟發(fā)展。以吸引人才為目標，圍繞生活、就學(xué)、就醫(yī)、落戶等方面，研究制定服務(wù)人才的優(yōu)惠政策，既要把人才引進來，更要把人才留下來。鼓勵和吸引投資者投資興業(yè)，營造更加優(yōu)質(zhì)便捷的營商環(huán)境，更好地吸引聚集高端人才，讓懷來成為京西北產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地，人才集聚的洼地。

??二是圍繞集聚人口，打造副中心。懷來定位為張家口市副中心，根據(jù)“以水定人”，我縣將挖潛放大臨京優(yōu)勢，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)、交通建設(shè)等途徑，面向北京及京西北區(qū)域，大力吸引人口集聚，全力打造張家口市副中心和對接北京的橋頭堡。

??中國房地產(chǎn)報：在懷來提升城市綜合競爭力的過程中，住建部門將發(fā)揮怎樣的作用？

??懷來縣住建局：我們將從以下幾個方面提升城市的綜合競爭力：一是打造人文環(huán)境，提高文明程度。要以創(chuàng)建文明城市、文明社區(qū)、文明村鎮(zhèn)、文明行業(yè)等活動為載體，不斷提高市民素質(zhì)，夯實科學(xué)發(fā)展懷來的人文基礎(chǔ)，使居民良好的人文習(xí)慣成為一種自覺行為。二是打造市場環(huán)境，提高開放程度。要進一步整頓和規(guī)范市場秩序，加大市場監(jiān)管力度，保護公平競爭，打擊各種違反市場規(guī)范的行為；建立和完善社會信用體系，形成以道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法制為保障的社會信用制度。

??中國房地產(chǎn)報：對今后懷來樓市的期望是什么？

??懷來縣住建局：響應(yīng)中央號召，發(fā)揮生態(tài)資源優(yōu)勢，以人的城鎮(zhèn)化為核心，保持我縣房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)地發(fā)展。