??從炒作學(xué)區(qū)房到虛假宣傳學(xué)位房，不少開發(fā)企業(yè)都有過不良記錄與被處罰歷史，其引發(fā)的社會(huì)事件與造成的影響，不僅很不好，還讓城市政府面臨很大的維穩(wěn)壓力。

??5月24日，廣州市教育局、廣州市住建局、廣州市規(guī)劃與自然資源局、廣州市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)配套教育設(shè)施廣告宣傳的意見》的通知。

??這份意見明確規(guī)定以下四類情況，都屬于無中生有、夸大事實(shí)、信息不完整以及告知缺位的宣傳。

??商品房項(xiàng)目實(shí)際并無名校入駐或者市、區(qū)教育部門并未明確商品房項(xiàng)目對(duì)口學(xué)校，但開發(fā)企業(yè)在廣告中使用“××學(xué)校入駐”“××學(xué)校旁”“入讀××學(xué)校”等模糊字眼開展宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

??商品房項(xiàng)目建設(shè)過程中，市或區(qū)教育部門、開發(fā)企業(yè)、大型教育集團(tuán)先行簽訂合作協(xié)議，或者開發(fā)企業(yè)與教育集團(tuán)簽訂框架協(xié)議后，開發(fā)企業(yè)對(duì)此進(jìn)行夸大宣傳或在宣傳中偷換概念。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)學(xué)位安排等招生政策進(jìn)行選擇性宣傳或誤導(dǎo)性宣傳，導(dǎo)致部分消費(fèi)者收樓入住后子女因不符合招生政策不能對(duì)口入學(xué)。

??部分商品房住宅小區(qū)內(nèi)的配套教育設(shè)施未按土地出讓合同和規(guī)劃要求建設(shè)移交，導(dǎo)致購房業(yè)主子女入學(xué)問題難以就近解決，但開發(fā)企業(yè)未提前告知業(yè)主，或有些項(xiàng)目配套教育設(shè)施招生政策發(fā)生變化，但項(xiàng)目宣傳沒有相應(yīng)調(diào)整，或售樓現(xiàn)場信息公示不到位，未全面詳細(xì)公示配套教育設(shè)施規(guī)劃報(bào)建、地塊位置等情況。

??廣州市四大政府部門表示，在銷售過程，監(jiān)管部門聯(lián)合執(zhí)法，規(guī)范新建居住區(qū)銷售宣傳行為，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤銷售現(xiàn)場顯著部位如實(shí)公示本項(xiàng)目配套教育設(shè)施建設(shè)相關(guān)信息，并明確提示配套教育設(shè)施開辦及相關(guān)政策以所在區(qū)教育局公布為準(zhǔn)。暢通虛假廣告宣傳投訴舉報(bào)渠道，鼓勵(lì)消費(fèi)者通過法律手段維護(hù)合法權(quán)益；將虛假廣告宣傳納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系……遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假宣傳的發(fā)生。

??學(xué)區(qū)房、學(xué)位房宣傳一直是樓市銷售的利器，引入重點(diǎn)中小學(xué)成為當(dāng)下很多樓盤打出的銷售最大賣點(diǎn)，效果也最好。

??這其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)并不是沒有意識(shí)到。所以，銷售時(shí)不會(huì)將學(xué)位、學(xué)區(qū)的承諾寫進(jìn)購房合同，這樣就可以辯解對(duì)樓盤的廣告宣傳資料僅供參考。

??從法律層面看，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：

??商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

??問題是，購房人如果沒有保存開發(fā)商明確的承諾證據(jù)，權(quán)利維護(hù)注定難上加難。

??國家社科基金在一份“我國剛性社會(huì)矛盾趨勢(shì)分析與化解對(duì)策研究”的課題研究結(jié)果中稱，處于強(qiáng)勢(shì)交易地位的房地產(chǎn)商與經(jīng)紀(jì)人，常常采取隱瞞回避、虛假宣傳、夸大承諾等促成交易的手段，進(jìn)行成交。在不平等、不透明的市場交易條件下，住房消費(fèi)者常常被置于各種合同陷阱、欺詐圈套中，成為風(fēng)險(xiǎn)最終承受者。

??回到現(xiàn)實(shí)，無論是一線城市還是二三線熱點(diǎn)城市，都面臨一個(gè)同樣的情況，即人口在不斷持續(xù)流入，適齡入學(xué)學(xué)生越來越多，學(xué)位尤其是好學(xué)校的學(xué)位十分緊張。例如此次出臺(tái)政策的廣州，第七次全國人口普查結(jié)果顯示，10年以來廣州凈流入人口597萬，排廣東省第二，人口年齡偏輕，導(dǎo)致學(xué)前教育和義務(wù)教育需求強(qiáng)勁。今年廣州市天河、南沙、番禺等行政區(qū)相繼發(fā)布了學(xué)位預(yù)警。

??在廣州之前，北京、上海已經(jīng)對(duì)學(xué)區(qū)房問題展開治理。今年4月22日，北京在新一輪房地產(chǎn)專項(xiàng)整治中提出，對(duì)炒作學(xué)區(qū)房等違法行為要嚴(yán)厲處罰。