市場(chǎng)編輯部 CRIC 2021-05-31 08:48:12 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
???自2021年首日正式實(shí)行房貸“兩集中”政策以來(lái),房住不炒之下,政策監(jiān)管重心逐漸轉(zhuǎn)向銀行房貸。
??半年來(lái),各地紛紛加入上調(diào)房貸利率陣營(yíng),比如廣州曾三度上調(diào)利率水平,惠州二套房利率更是突破7%,進(jìn)入5月份,各地密集上調(diào),截至目前至少已有6個(gè)城市明確上調(diào)房貸利率水平。
??“兩道紅線”下,信貸資金管控全面趨緊,樓市“銀根”再度收緊,全國(guó)首套、二套房貸平均利率趨勢(shì)性上升,嚴(yán)查購(gòu)房首付款來(lái)源、熱點(diǎn)城市房貸額度收緊、放貸周期拉長(zhǎng)等都成為各城市一致表現(xiàn)。
??綜合而言,未來(lái)房貸“漲價(jià)”已經(jīng)是大概率事件,房貸利率水平上調(diào)的城市或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容,尤其是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、投資性需求過(guò)旺的熱點(diǎn)城市,跟進(jìn)調(diào)整房貸利率加點(diǎn)的可能性更高,前期已經(jīng)調(diào)整的城市不排除在短期內(nèi)再度上調(diào)的可能。
??01
??深杭蘇甬等房貸利率上調(diào)
??5月初,深圳建行發(fā)布一則通知,將上調(diào)首套房和二套房按揭利率15BP和35BP,由此深圳房貸利率開(kāi)啟加息通道,隨后工、農(nóng)、中、交及招商銀行均加入上調(diào)房貸利率,此舉被認(rèn)為是深圳樓市調(diào)控再加碼。
??緊接著杭州、寧波、蘇州跟進(jìn),多家銀行上調(diào)首套、二套房貸利率,其中蘇州上調(diào)幅度較大,首套房貸款利率上調(diào)了60BP至5.65%,二套房上調(diào)40BP至6.0%。加入“加息潮”的城市不斷擴(kuò)容。
??就在4月末,廣州進(jìn)行了年內(nèi)第三次房貸利率調(diào)整,首套房貸利率調(diào)整為最低LPR+75BP(5.4%),二套房貸最低LPR+95BP(5.6%),相比4月初各上調(diào)10個(gè)BP,較2020年末分別上漲21BP和16BP。更早之前,重慶悄然上調(diào)房貸利率,部分銀行網(wǎng)點(diǎn)暫停受理二手房貸業(yè)務(wù)。此外,惠州房貸利率水平持續(xù)高位運(yùn)行,二套房貸款利率更是突破7%,與重慶類似,部分銀行甚至已暫停二手房貸款業(yè)務(wù)。
??除了核心一二線城市之外,據(jù)CRIC觀察,紹興、徐州等三四線城市也紛紛迎來(lái)房貸利率上漲潮。另?yè)?jù)融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年至今已有30個(gè)城市的房貸利率較2020年底出現(xiàn)上漲。
??蘇州的剛需青年袁鋒經(jīng)歷了此場(chǎng)房貸利率上調(diào)的風(fēng)波,他表示,房貸利率上調(diào)直接影響其購(gòu)房成本增加,雖然在調(diào)整前的5.1%簽了貸款合同,但農(nóng)行工作人員并未保證能否按照調(diào)整前利率放貸,“確切的利率還要等貸款下來(lái)才清楚”,而他所貸的農(nóng)行也明確審批從嚴(yán),放貸周期長(zhǎng),“估計(jì)得兩三個(gè)月才能放下來(lái)”。
??實(shí)際上,樓市熱度不減帶來(lái)的需求端旺盛,致使部分銀行額度收緊,從而衍生出貸款審批要求趨嚴(yán)、審批時(shí)間放慢、放款時(shí)間周期拉長(zhǎng)等現(xiàn)象。
表:深圳、杭州、寧波、蘇州等首套房、二套房貸款利率調(diào)整情況
??數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC
??02
??全國(guó)房貸平均利率“四連漲”
??值得注意的是,全國(guó)房貸平均利率迎來(lái)“四連漲”,數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)房貸平均利率于2021年2月止跌回升,連續(xù)四個(gè)月處在穩(wěn)步上升通道。而2020年3月份至2020年底,全國(guó)房貸利率水平曾一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
??5月,全國(guó)首套房貸款平均利率5.33%,環(huán)比再上漲2BP,較2020年底上漲11BP;二套房貸款平均利率5.61%,環(huán)比上漲2BP,較2020年底上漲8BP。
??從各城市表現(xiàn)來(lái)看,融360數(shù)據(jù)顯示,2021年開(kāi)年至今,已有30個(gè)城市的房貸利率較2020年底有所上漲,下跌的城市有3個(gè),9個(gè)城市房貸利率與2020年底相比持平。其中一線城市中,北京和上海5月房貸利率水平與2020年底持平。值得注意的是,北京雖未上調(diào)房貸利率水平,但部分銀行同樣出現(xiàn)額度收緊的問(wèn)題。
圖:全國(guó)首套房、二套房貸款平均利率
??數(shù)據(jù)來(lái)源:融360
??03
??涉房信貸規(guī)模、用途監(jiān)管趨緊
??銀行貸款額度收緊與房貸“兩道紅線”關(guān)系非常密切。按照規(guī)定,各類銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限不能超過(guò)40%,個(gè)人住房貸款余額占比不能超過(guò)32.5%。受此影響,各大銀行房貸額度分化,由此出現(xiàn)有些銀行額度偏緊有些銀行相對(duì)寬松的情況。
??此外,房貸利率上調(diào)直觀反映信貸資金供需關(guān)系變化,居民端購(gòu)房需求不減,而銀行端涉房信貸供給持續(xù)趨緊。兩者互相作用,才會(huì)出現(xiàn)房貸利率上漲的情況。具體表現(xiàn)出兩大方面原因。
??首先,貨幣政策逐步回歸中性,房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)趨緊。從總量上看,貨幣政策繼續(xù)回歸正常化,M2增速持續(xù)回落,截至4月末 ,M2余額226.21萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)8.1%,增速分別比上月末和上年同期低1.3個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)。
圖:2019年1月-2021年4月M2余額、同比增速(億元)
??數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行
??從結(jié)構(gòu)上看,信貸投放有保有壓,房地產(chǎn)等領(lǐng)域持續(xù)趨緊。針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域,通過(guò)貸款集中度管理等制度,全面壓降信貸規(guī)模,進(jìn)而控制金融體系對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口。就居民端而言,央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示,一季度個(gè)人住房貸款余額 35.7萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)14.5%,增速較上年末低0.1個(gè)百分點(diǎn)。
??第二,信貸資金用途管理趨嚴(yán),經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等灰色購(gòu)房資金來(lái)源被封堵,加劇房貸資金供給緊張,倒逼房貸利率上漲。3月末,銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行等三部門聯(lián)合發(fā)文,全面收緊經(jīng)營(yíng)貸監(jiān)管,此后多個(gè)地區(qū)、多個(gè)商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人住房信貸管理自查。與此同時(shí),監(jiān)管部門懲處力度加大,據(jù)統(tǒng)計(jì),5月至今銀保監(jiān)會(huì)已向銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)出59張罰單,總罰金近4億元,其中,信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)是處罰重災(zāi)區(qū)。
??從近期金融數(shù)據(jù)來(lái)看,4月住戶部門短期貸款增加365億元,同比少增1915億元,一定程度上表明信貸資金用途監(jiān)管取得成效。
圖:2020年2月-2021年4月住戶部門短期貸款、中長(zhǎng)期貸款增量(億元)
??數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行
??04
??“房貸漲價(jià)”城市持續(xù)擴(kuò)容
??房貸利率調(diào)整是諸多信貸政策工具中最為溫和的手段,根據(jù)需求端表現(xiàn)調(diào)整利率水平已成為常規(guī)操作,未來(lái)“房貸漲價(jià)”的城市將持續(xù)擴(kuò)容,那些房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、投資需求旺盛的熱點(diǎn)城市將會(huì)陸續(xù)加入。
??從目前來(lái)看,“加息”后對(duì)于打壓投資性購(gòu)房需求效果較為明顯,畢竟貸款成本直接決定其投資回報(bào)率。但從“剛需”的角度而言,難以真正抑制其加杠購(gòu)房的意愿,因?yàn)榉抠J利率上調(diào)意味著每月增加數(shù)百元的購(gòu)房支出,負(fù)擔(dān)較為有限。
??相較而言,房地產(chǎn)信貸規(guī)模管控和用途管控更為直接有效。
??就信貸規(guī)模管控而言,落實(shí)貸款集中度兩道紅線要求,合理控制個(gè)人住房貸款規(guī)模占比,尤其是已經(jīng)超標(biāo)的商業(yè)銀行,更應(yīng)采取一系列管控措施。信貸資金用途管理仍將從嚴(yán)執(zhí)行,通過(guò)商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問(wèn)責(zé),加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者首付資金來(lái)源審查管理,利用低息經(jīng)營(yíng)貸套利購(gòu)房、挪用消費(fèi)貸購(gòu)房等違規(guī)行為仍將受到高壓監(jiān)管和嚴(yán)厲處罰。
??房貸“漲價(jià)”城市持續(xù)擴(kuò)容,熱點(diǎn)城市跟進(jìn)調(diào)整房貸利率加點(diǎn)已是大概率事件,而前期已經(jīng)調(diào)整的城市不排除短期內(nèi)再度調(diào)整利率水平的可能。受此影響,全國(guó)房貸利率仍具備明顯上行空間,短期內(nèi)易漲難跌,預(yù)計(jì)2021乃至2022年,全國(guó)首套房、二套房貸款平均利率延續(xù)穩(wěn)步上移走勢(shì),利率水平或逼近甚至超越疫前。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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