??“已進入城市更新發(fā)展快車道的上海，最近又有新動作。

??日前，全國規(guī)模最大的城市更新基金在上海正式落地，總規(guī)模約800億元人民幣，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目。對于已在上海布局城市更新項目的房企來說，無疑是一個好消息。

??自2021年以來，“十四五”規(guī)劃明確提出城市更新行動，首次寫入政府工作報告等利好加持下，城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的高頻詞。但資金成本過高成為首要難題，參與者多為資金實力雄厚的國企或規(guī)模房企，存量時代下，更多房企很難從中分一杯羹。

??而此次上海地產(chǎn)集團與招商蛇口(11.310, 0.00, 0.00%)、中交集團、萬科、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保(33.970, 0.00, 0.00%)、中保投資等合作機構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由上海本土國企與大型開發(fā)商和險資共同成立城市更新基金，一方面對上海城市更新起到明顯推動作用，另一方面也成為其他城市和地區(qū)在城市更新方面籌措資金的新樣本。”

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??上海城市更新迎最后窗口期

??作為國內(nèi)發(fā)展領(lǐng)先的一線城市，上海城市更新發(fā)展起步較早，自1992年上海啟動了“365危棚簡屋”攻堅至今，上海城市更新改造之路已走過30年。

??“十四五”期間，上海城市更新或?qū)⑦M入最后的窗口期。

??從總量上來看，上海整個城市更新總量十分可觀。2021年2月上海市政府印發(fā)《關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海全市將全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現(xiàn)全覆蓋。

??也就是說，整個上?！笆奈濉逼陂g拆除重建面積可達280萬平方米，城市更新紅利將得到釋放。

??有別于其他城市，上海的城市更新工作以中心城區(qū)改造為主，“十四五”期間再提速。據(jù)上海市政府發(fā)言人介紹，“十三五”期間，上海市中心城區(qū)共改造二級舊里以下房屋約281萬平方米，目標完成率達到117%，其中2020年計劃完成55萬平方米，實際完成75萬平方米，目標完成率高達136%。

??步入“十四五”之后，上海城市更新仍將保持高速發(fā)展節(jié)奏，預(yù)計2021年完成成片二級舊里以下房屋改造70萬平方米、3.4萬戶；2022年完成40余萬平方米、2.2萬戶，基本實現(xiàn)中心城區(qū)成片改造收官。另外，“十四五”期間，上海還計劃完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米。

??圖：上海市中心城區(qū)2016年-2022年城市更新實施情況（單位：萬平方米）

??備注：2016年-2020年為實際完成量，2021、2022年為計劃完成量

??數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

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??參與者仍以本土國企為主

??實際上，新成立規(guī)模約800億的城市更新基金，恰恰是上海發(fā)力城市更新，以吸引更多社會資本力量廣泛參與。

??上海城市更新參與者眾多，其中國企開發(fā)商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地產(chǎn)集團等本土國企，2019年時，上海地產(chǎn)參與了全年舊城改造量已超過四成。

??2020年上海市城市更新中心在上海地產(chǎn)公司掛牌成立，作為全市統(tǒng)一的舊區(qū)改造功能性平臺，負責舊區(qū)改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項目的實施。自2020年成立以來，城市更新中心已經(jīng)參與舊改量占到全市舊改總量的60%以上。

??大型國企、央企憑借資金優(yōu)勢，也積極參與上海的城市更新改造。2018年中海斥資近百億斬獲真如城市更新土地，2020年又與黃浦政府合作，擬斥資590億參與建國東路67-71街坊改造。

??外來房企和港資也在不斷尋求參與上海城市更新的契機，尤其是像佳兆業(yè)、俊發(fā)等專注城市更新開發(fā)的房企都在上海落子。 

??表：參與上海城市更新的部分房企概況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

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??入局者仍需關(guān)注三個關(guān)鍵點

??百強房企中參與城市更新的比例已達到80%，并且已有51%的房企運營規(guī)模超百萬方，早期布局的項目已進入價值兌現(xiàn)期。從城市的角度來看，上海城市更新相關(guān)政策較為完善，百強房企中萬科、中海、融創(chuàng)等10余家房企已參與到上海城市更新項目中。

??值得注意的是，上海城市更新對于社會資本比較開放，除百強房企以及地方國企外，部分活躍的小型房企也在積極參與城市更新業(yè)務(wù)，這些房企往往憑借優(yōu)勢片區(qū)或?qū)ｉL，以獲得差異化優(yōu)勢。

??首先，在參與方式上，現(xiàn)階段房企參與上海城市更新的主要途徑是與當?shù)貐^(qū)政府接洽成立合資公司。目前上海城市更新采取“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”的城市更新政策，即簡政放權(quán)給區(qū)政府，由區(qū)政府組織公開遴選市場主體實施更新改造，一般情況下，選定改造主體后由區(qū)政府和城市更新主體共同成立合資公司實施。

??其次，在具體實施上，現(xiàn)階段土地征收多由政府負責，采取協(xié)議出讓和招拍掛并舉的模式。上海城市更新土地出讓需要通過兩輪征詢，首輪是以問卷形式看居民是否愿意改造，第二輪是與居民溝通安置補償條件，均達成通過率后方可開始征收。目前這一工作基本由政府成立的征收部門處理，征收成功之后再出讓給企業(yè)。

??在出讓方式上，上海采取協(xié)議出讓與招拍掛并舉兩種。比如，祥生2003年參與的虹口四平路改造項目、仁恒150億拿下2002年出讓改造權(quán)的蔣家浜項目均為協(xié)議出讓；而萬科拿下的寶山楊行舊改項目，俊發(fā)青浦徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)舊改項目以及中海普陀真如紅旗村舊改項目等，都采用的是招拍掛出讓的方式。

??另外，需要注意的是，入局上海城市更新并非易事?，F(xiàn)階段上海的城市更新項目普遍改造資金壓力大，且涉及歷史風貌保護和綜合開發(fā)，對開發(fā)商綜合能力提出較高要求。歷經(jīng)30年發(fā)展，現(xiàn)階段上海仍然留存的城市更新項目多為居于城市核心區(qū)域，改造成本高，拆遷安置難度大，以及多年仍未成功拆遷的難度大的項目，投入資金動輒百億。其次，上海舊改范圍中多包含歷史建筑，開發(fā)商在負責興建同時往往還要負責修繕和維護歷史風貌建筑，而且由于地處核心區(qū)，這些土地多需要開發(fā)為商住辦的綜合型地塊，對企業(yè)的綜合開發(fā)能力提出了比較高的要求。

??從上海城市更新進程、參與主體來看，無論是政策端，還是具體實施過程，上海對城市更新都有比較的大支持，市場正呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)。800億城市更新基金的成立將幫助推進上海市舊改的順利推進，與此同時，參與者有望通過該基金在上海城市更新市場分得一杯羹。

??而對于其他房企而言，目前上海城市更新已經(jīng)進入最后的窗口期，因此資金實力較強，綜合開發(fā)能力突出的房企可以與中心城區(qū)政府洽談合作；也可以關(guān)注一些早期遺留的“毛地”，通過股權(quán)收購或者協(xié)議出讓的方式參與；而部分能力有限或者城市更新經(jīng)驗薄弱的房企，同樣可以從周邊區(qū)域和零星舊改項目尋找一些機會，參與上海更新改造。