2021年6月9日，由易居克而瑞主辦的第五屆地新引力峰會(huì)正式拉開(kāi)帷幕。峰會(huì)首席合作媒體為樂(lè)居財(cái)經(jīng)。

      峰會(huì)內(nèi)的住房租賃論壇，由克而瑞租售全程牽頭主辦。

      論壇當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席。來(lái)自行業(yè)協(xié)會(huì)、頭部企業(yè)、資本機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)研究等領(lǐng)域的來(lái)賓匯聚一堂，借由本次論壇的平臺(tái)契機(jī)，交流并共同關(guān)注著住房租賃行業(yè)的發(fā)展。

??開(kāi)場(chǎng)致辭

      本次住房租賃論壇的主題是：「不破不立，聚力煥新」，主持人由業(yè)內(nèi)頭部運(yùn)營(yíng)商企業(yè)、魔方生活服務(wù)集團(tuán)的CEO柳佳女士擔(dān)任。開(kāi)幕致辭，分別由上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳亮先生及代表主辦方致辭的克而瑞執(zhí)行總裁劉文超先生進(jìn)行發(fā)言。其中，陳亮秘書(shū)長(zhǎng)在致辭中提到：

      房地產(chǎn)流通領(lǐng)域當(dāng)中（包括一手房買(mǎi)賣(mài)、二手房交易、租賃），消費(fèi)者的投訴合計(jì)租賃方面占到66%左右。66%左右反映了一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榉课葑赓U和年輕人相關(guān)，他們的維權(quán)意識(shí)比較強(qiáng)，另外因?yàn)榉课葑赓U的消費(fèi)頻次比較高，所以一旦發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題可能它的概率比房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生矛盾問(wèn)題也多。

      如何解決這些問(wèn)題，特別是在房屋租金押金的監(jiān)管管理、日常房屋維修服務(wù)等其他方面，我們想能夠通過(guò)各位專(zhuān)家、各位行家各抒己見(jiàn)，能夠提供一些借鑒的方案。因?yàn)檫@些投訴當(dāng)中，我們也發(fā)現(xiàn)涉及租金押金的投訴占比將近達(dá)到50%。另外房屋維修服務(wù)占到16%。這些矛盾問(wèn)題不是一天形成，解決問(wèn)題還需要逐步化解和努力。  

      在這當(dāng)中我們也看到行業(yè)在成長(zhǎng)、在發(fā)展，也得到了各方的關(guān)注和支持。金融服務(wù)方面，銀行、保險(xiǎn)等都在加大對(duì)房屋租賃的關(guān)注和支持，在降低風(fēng)險(xiǎn)和降低成本、延長(zhǎng)期限方面，金融管理服務(wù)提供了有效的強(qiáng)有力的支撐和保證。

      另外，政府管理部門(mén)在業(yè)務(wù)的流程和監(jiān)管方面也提出了更多的要求。作為行業(yè)協(xié)會(huì)，我們期待和在座的各位嘉賓一起，大家通過(guò)我們的努力，通過(guò)我們的信息意見(jiàn)的碰撞，能夠在完善政策法規(guī)方面，能夠在保障供應(yīng)、滿足需求方面，特別是滿足年輕人和低收入人群方面，在提升服務(wù)加強(qiáng)監(jiān)管方面，能夠有更多的智慧，能夠有更多的方案。也期待今天的住房租賃論壇能夠?yàn)樵谧母魑黄髽I(yè)、各位嘉賓能在市場(chǎng)中找準(zhǔn)定位、尋求發(fā)展也提供一些借鑒，因?yàn)榻裉靺⑴c論壇的各方中有專(zhuān)業(yè)的研究機(jī)構(gòu)，也有銀行、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)企業(yè)，相信這樣的完美組合能夠?yàn)樯虾７课葑赓U的發(fā)展提供更加強(qiáng)有力的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐探索。

??主題演講

??作為本次論壇的主辦方，克而瑞租售總經(jīng)理王偉先生，為大家?guī)?lái)了自己的最新觀點(diǎn)分享，并在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布了由克而瑞租售編撰的住房租賃行業(yè)年度白皮書(shū)。（注：主題演講嘉賓發(fā)言?xún)?nèi)容之后會(huì)和專(zhuān)訪一起進(jìn)行專(zhuān)帖復(fù)盤(pán)，本帖內(nèi)不做展開(kāi)）

??盡管行業(yè)一直在出現(xiàn)大量負(fù)面的事件，但是行業(yè)中優(yōu)秀的企業(yè)，行業(yè)當(dāng)中的堅(jiān)守者依然在完成我們對(duì)這行業(yè)當(dāng)中的堅(jiān)守；行業(yè)未來(lái)從供地端到開(kāi)發(fā)端、建設(shè)端、運(yùn)營(yíng)端到退出端將會(huì)形成一套完善的投融監(jiān)管退的管理機(jī)制。

??? “租售并舉”不斷落實(shí)，住房租賃助力城市更新。

      ? “職住平衡”政策下，藍(lán)領(lǐng)有望率先突破。

      ? 大型租賃社區(qū)強(qiáng)勢(shì)入局，將成行業(yè)“新風(fēng)向”。

      ? 保障性住房和公租房有望成為公募REITs新切入點(diǎn)。

      ? 商業(yè)模式兩極化突破，多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)助力行業(yè)煥新。

??數(shù)字化時(shí)代，要運(yùn)用數(shù)字能力為企業(yè)降本提效。

??? 大國(guó)住房，向租發(fā)展，在政策的引領(lǐng)下，加強(qiáng)租賃公寓保障、住有所居已經(jīng)不再是字面上的空話。租賃需求在不斷增長(zhǎng)，供應(yīng)端也迎來(lái)了巨大利好，雙向疊加將會(huì)產(chǎn)生巨大溢出效應(yīng)，租賃行業(yè)迎來(lái)了長(zhǎng)期增量的周期。

      ? 通過(guò)一系列的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)布局，城家實(shí)現(xiàn)了精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，降低了能耗，提高了效率。技術(shù)化的手段和科技的賦能將無(wú)效的動(dòng)作減去，人力去做更高質(zhì)量的服務(wù)與保障。城家將利用核心能力——“流量、品牌、技術(shù)”三位一體的打法為資產(chǎn)持有人的資產(chǎn)做好增值保值。

      ? 房子是租的但生活不是。在百花齊放的公寓行業(yè)，城家致力于成為服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的引領(lǐng)者、制定者和實(shí)踐者，為城市奮斗年輕人提供租賃美好時(shí)代。

??我們對(duì)于乙方機(jī)構(gòu)有價(jià)值的事情更加篤定，所以樂(lè)乎更加堅(jiān)定在運(yùn)營(yíng)服務(wù)和資產(chǎn)服務(wù)的戰(zhàn)略下去考慮未來(lái)的五年和五年之后的五年。

??? 樂(lè)乎有沒(méi)有可能被時(shí)代拋棄是我們必須想清楚的問(wèn)題，信息化能力的延伸，我們?nèi)ビ訐肀乱粋€(gè)五年甚至未來(lái)有沒(méi)有可能從喝湯走向吃肉，能不能把運(yùn)營(yíng)能力向行業(yè)延展有一些獨(dú)立的可能性，是今年做的事情。

      ? 再往下走，我想規(guī)?；獾臅r(shí)代可能會(huì)向真正的資產(chǎn)和管理分離的時(shí)代轉(zhuǎn)換。

      ? 分散式我們做了純托管的安排。跟集中式的玩法一模一樣，上游托資產(chǎn)，下游托租客，我們?cè)谥虚g提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，當(dāng)然每一個(gè)城市可能會(huì)有差異，這個(gè)取決于強(qiáng)弱對(duì)比就是供需兩端平衡的問(wèn)題。

      ? 我們確實(shí)覺(jué)得只能在部分城市做深做透，我們希望能夠在資產(chǎn)端和C端都能夠做復(fù)用和裂變，如果產(chǎn)品過(guò)于單一只能做白領(lǐng)公寓可能單一業(yè)主的不同預(yù)期的資產(chǎn)可能就收不進(jìn)來(lái)。

      ? 其實(shí)目前市場(chǎng)上沒(méi)有一套系統(tǒng)真正適用于分散式待管的需求，當(dāng)然我們這種追求規(guī)模精細(xì)化管理只有一個(gè)路子就是自己開(kāi)發(fā)，我們現(xiàn)在在用某品牌的東西但是只是過(guò)度方案，我們除了表面慘一點(diǎn)背后還是干了不少活的。

??變成住有宜居的時(shí)候我們這些運(yùn)營(yíng)商才真正有服務(wù)價(jià)值，如果只是提供一張床一間房，那是房地產(chǎn)從業(yè)者提供的業(yè)務(wù)而不是我們。

??? 租賃住房緩解大城市住房難題：房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、市場(chǎng)秩序欠規(guī)范、租賃關(guān)系欠穩(wěn)定、租金價(jià)格欠穩(wěn)定、供應(yīng)結(jié)構(gòu)欠適配、公共服務(wù)權(quán)利欠平等。

      ? 租賃住房五大維度喚新城市價(jià)值。有效盤(pán)活低效存量、高效利用集約資源、完善城市功能提升形象、引才留才保持城市活力、促進(jìn)產(chǎn)城融合職住平衡。

      ? 高質(zhì)量的住房租賃發(fā)展，會(huì)進(jìn)一步有效解決城鎮(zhèn)化新市民進(jìn)城落戶(hù)居住問(wèn)題。

      ? 未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住環(huán)境也是需要穩(wěn)定的價(jià)格支撐的，國(guó)家需要我們干的是穩(wěn)定市場(chǎng)。所以這是城方留給大家的幾個(gè)字，第一個(gè)改善民生、優(yōu)化結(jié)構(gòu)很重要；第二個(gè)留住人才是行業(yè)的基石；第三如果做到產(chǎn)業(yè)推動(dòng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)毋庸置疑是好事，我們作為推動(dòng)者能推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。第四是社會(huì)或者市場(chǎng)的穩(wěn)定，這需要有基石。

??形成高質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)并具備流動(dòng)性是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

??? 人民日益增長(zhǎng)的美好生活需求與住房租賃發(fā)展的速度不平衡、區(qū)域不匹配、職住不平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配之間存在巨大矛盾；居民的基本生活與美好生活之間存在差距；居住的保障功能與企業(yè)商業(yè)盈利存在矛盾。

      ? 通過(guò)市場(chǎng)化、機(jī)構(gòu)化、證券化的手段聚焦解決新市民、新青年長(zhǎng)期居住的職住平衡。政策端：加供給，政策性租賃住房與市場(chǎng)化租賃住房雙管齊下；需求端：越來(lái)越多的年輕人接受租房解決居住，確定性和長(zhǎng)期性需要更多的機(jī)構(gòu)化企業(yè)解決；產(chǎn)品端：未來(lái)社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的租賃住宅是更能滿足新市民長(zhǎng)期居住的產(chǎn)品；行業(yè)端：洗牌期過(guò)后，淘汰低效、無(wú)序、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量差的企業(yè)，聚焦價(jià)值創(chuàng)造、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)企業(yè)勝出，行業(yè)生態(tài)優(yōu)化；模式端：隨著稅收優(yōu)惠和公募REITs預(yù)期，重資產(chǎn)資管模式優(yōu)勢(shì)更加凸顯。

      ? 堅(jiān)實(shí)的需求和專(zhuān)業(yè)的資管人是住房租賃行業(yè)的啟動(dòng)條件，政策的支持與金融的助推是行業(yè)爆發(fā)的條件，形成底層資產(chǎn)投融建管退的閉環(huán)是行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的基礎(chǔ)。

      ? 優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)是指低風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、具有穩(wěn)定預(yù)期收益的資產(chǎn)。政策端的扶持與企業(yè)端優(yōu)秀的資管能力是租賃住房形成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的關(guān)鍵因素。只有具備優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，不同經(jīng)營(yíng)主體參與賦能，才能讓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的越來(lái)越好、流動(dòng)性越來(lái)越高，形成一個(gè)比較好的良性循環(huán)。

      ? 租賃的矛盾要怎么去解決，如何形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的資產(chǎn)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)就是如何做好投融建管退整個(gè)鏈條的閉環(huán)。前期定位、融資方案、供應(yīng)鏈管理、成本管理、設(shè)計(jì)效果把控以及打造符合客戶(hù)需求的產(chǎn)品決定了70%，后期的開(kāi)業(yè)籌備和運(yùn)營(yíng)服務(wù)是錦上添花，再到最后的退出估值，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要不同的部門(mén)和能力來(lái)支撐形成投融建管退的資產(chǎn)管理閉環(huán)，讓我們的資產(chǎn)保持長(zhǎng)期的穩(wěn)定性。

      ? 優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)形成的核心能力包括：EBITDA-U作為投資核心指標(biāo)的精細(xì)化管理；數(shù)據(jù)技術(shù)覆蓋投資決策、產(chǎn)品打造、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等資管全環(huán)節(jié)。

??我一直認(rèn)為一家企業(yè)之所以存在，我們今天所有租賃行業(yè)之所以存在其實(shí)都是為了解決社會(huì)痛點(diǎn)，要?jiǎng)?chuàng)造客戶(hù)價(jià)值。

??? 我從來(lái)不把安歆作為一家藍(lán)領(lǐng)公寓的運(yùn)營(yíng)商，我認(rèn)為我是一家2B的企業(yè)公寓的運(yùn)營(yíng)商，在2B的賽道當(dāng)中就意味著它的關(guān)鍵人、決策人、買(mǎi)單人、使用人其實(shí)都是不一樣的。

      ? 我們不是空間的運(yùn)營(yíng)商，我們更多的會(huì)關(guān)注每一方背后的痛點(diǎn)以及對(duì)于痛點(diǎn)背后的思考，基于我們客戶(hù)的痛點(diǎn)我們來(lái)設(shè)計(jì)我們的產(chǎn)品，提供我們的服務(wù)以及真正從馬斯洛四個(gè)層級(jí)來(lái)看為最低收入的人群提供什么樣的價(jià)值。

      ? 我們基本上以客戶(hù)洞察為前提，從個(gè)人住戶(hù)、企業(yè)住戶(hù)、園區(qū)和政府端思考他們對(duì)于我們的訴求到底是什么。我想所有的企業(yè)如果你不以客戶(hù)價(jià)值為導(dǎo)向，不能把客戶(hù)價(jià)值和公司使命做對(duì)焦的時(shí)候很多時(shí)候會(huì)走遠(yuǎn)的。

      ? 接下來(lái)安歆不僅僅是住宿公司，我們圍繞最底層的人提升認(rèn)知去做培訓(xùn)、招聘、配套服務(wù)，我們將從空間的運(yùn)營(yíng)商向人的運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，我們真正以人為本構(gòu)建整體的生態(tài)圈，這是安歆接下來(lái)升級(jí)的幾個(gè)趨勢(shì)。

      ? 我認(rèn)為我們這個(gè)行業(yè)是內(nèi)民生行業(yè)，我為我生在這個(gè)行業(yè)而驕傲，因?yàn)檎嬲膸椭谥卫沓鞘械娜丝冢鲃?dòng)的人口管控真正讓這個(gè)系統(tǒng)正能量多一些再多一些，所以我就覺(jué)得我們這個(gè)行業(yè)是非常幸運(yùn)的。

??圓桌論壇

??參 與 嘉 賓 

??? 主持人：上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng) 湯俊

??? 建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司副總裁 趙曉英

??? 方隅公寓 CEO 陳堅(jiān)

??? 雅詩(shī)閣中國(guó)中西大區(qū)總經(jīng)理 李宏

??? 華潤(rùn)置地有巢公寓戰(zhàn)投部兼華東區(qū)總經(jīng)理 徐亞男

??? 上海輕松寓聯(lián)合創(chuàng)始人&COO 吳濤

      ? 趙曉英：住房租賃公募REITs是宏觀調(diào)控的有效途徑，可有效平抑房?jī)r(jià)、引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)、盤(pán)活資產(chǎn)、吸引更多行業(yè)參與者的加入。目前，住房租賃公募REITs的兩大困難是合規(guī)性和收益率，而解決這兩大難題需要依賴(lài)政府支持，稅收減免政策與其他配套政策的支持將會(huì)對(duì)住房租賃公募REITs的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

      ? 陳堅(jiān)：雖然比起基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，住房租賃公募REITs受歡迎程度沒(méi)有那么強(qiáng)烈，但目前已有投資人進(jìn)入。住房租賃公募REITs是該行業(yè)最好的退出渠道，從基金管理的角度或者投資人的角度，REITs也是閉環(huán)渠道。住房租賃公募REITs發(fā)展最重要的幾點(diǎn)包括：

      第一，租賃用途應(yīng)當(dāng)成為房租賃公募REITS的考核，而非僅僅是R4用地；

      第二，多鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)參與其中；

      第三，基金管理人的選擇不應(yīng)該過(guò)于嚴(yán)格，應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)決定；

      第四，發(fā)行人、運(yùn)營(yíng)商和基金管理人都應(yīng)該做好自己的工作，多參與者進(jìn)入才能助力行業(yè)發(fā)展。

      ? 李宏：第一，我們可能之前在市場(chǎng)上比較知名的是我們傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)就是高端的服務(wù)式公寓，近年來(lái)除了雅詩(shī)閣、盛捷、馨樂(lè)庭這幾個(gè)品牌，我們也非常關(guān)注于多元化的發(fā)展。

      第二，現(xiàn)在也是我們今年推廣的一個(gè)重要的核心點(diǎn)。我們會(huì)通過(guò)一些比較靈活的個(gè)人空間的設(shè)計(jì)，還有我們現(xiàn)代摩登的一些交互場(chǎng)景，我們科技化的配件，還有我們非常強(qiáng)大的后勤技術(shù)支持，能夠給他們提供一個(gè)精致、多元、安全，但是又非常自由、開(kāi)放這樣的一個(gè)互動(dòng)的環(huán)境。

      第三，雅詩(shī)閣近年來(lái)的發(fā)展我們一直是秉持雙引擎的方式，其中一個(gè)引擎就是我們凱德投資管理的一個(gè)資本化退出；在輕資產(chǎn)的方面我們會(huì)通過(guò)我們雅詩(shī)閣運(yùn)營(yíng)管理的能力，然后把我們的品牌價(jià)值大大得以提高，發(fā)展好我們輕資產(chǎn)的道路，大概這樣是我們雅詩(shī)閣近年來(lái)多元化的策略。

      ? 徐亞男：第一，開(kāi)業(yè)前決定了這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)期是否能夠降本、提質(zhì)、增效80%的事。如果在開(kāi)業(yè)前把客戶(hù)定位做準(zhǔn)、把產(chǎn)品設(shè)計(jì)做好、把工程質(zhì)量控好，以及在籌開(kāi)期所有合規(guī)性的事情全部做好，我認(rèn)為這80%的功力已經(jīng)有了的情況下，其實(shí)降本、提質(zhì)、增效在運(yùn)營(yíng)期會(huì)更加地順勢(shì)而為。

      第二，標(biāo)準(zhǔn)要定好，降本怎么著都能降，把人砍下去。到底人房比合理的是1比200還是1比80，最終它其實(shí)也取決于公司體系的要求和對(duì)這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)之下才有真正的成本管控。

      第三，到今天，我們?cè)谟懻撨\(yùn)營(yíng)服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，一定是它不同于曾經(jīng)那些散租的房子，我們要給客戶(hù)全新的租住體驗(yàn)、更安全的管理、更合規(guī)的、更長(zhǎng)期、更安心的居住環(huán)境。在這種條件滿足之下，我們應(yīng)該定到什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以適配它的成本？可能這個(gè)是我們?cè)诿鞯?。不是一味地降成本，它一定是帶?lái)服務(wù)折損的，這是我對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的回答。

      ? 吳濤：輕松寓的三年，經(jīng)歷了三個(gè)不同的發(fā)展階段；從三個(gè)發(fā)展階段站在B端業(yè)務(wù)的角度，根據(jù)今天活動(dòng)的主題給大家進(jìn)行一些思路上的創(chuàng)新和探討。

      第一階段在2018年左右，這個(gè)階段對(duì)于輕松寓參考學(xué)習(xí)行業(yè)的領(lǐng)先者和前輩，研究自己的產(chǎn)品、服務(wù)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)的標(biāo)準(zhǔn)化；同時(shí)在這個(gè)基礎(chǔ)上做創(chuàng)新，把地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)邏輯引入到B端企業(yè)公寓的運(yùn)營(yíng)里面；

      第二個(gè)階段2018-2019年，這個(gè)周期和階段我們的主題是內(nèi)容，企業(yè)的客戶(hù)要的可能除了租住之外還有一系列的人力資源閉環(huán)服務(wù)的需求；

      第三個(gè)階段2021年，我們把第三階段定性為端與端之間的協(xié)同發(fā)展，通過(guò)協(xié)同發(fā)展給企業(yè)賦能，甚至給企業(yè)創(chuàng)造了一定的價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈。

      2021：不破不立，聚力煥新，一年一度的地新引力峰會(huì)「住房租賃論壇」，讓我們，明年再聚！