??為規(guī)范中央預(yù)算內(nèi)投資支持保障性租賃住房建設(shè)有關(guān)項(xiàng)目管理，提高資金使用效益，推進(jìn)中央預(yù)算內(nèi)投資管理制度化、規(guī)范化、科學(xué)化，近日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)了《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理暫行辦法》，支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

??在此之前，2021年5月24日，住建部消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分別在沈陽(yáng)、廣州召開(kāi)了發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳等40個(gè)城市人民政府負(fù)責(zé)人分兩批參加。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹出席會(huì)議并講話。

??此后，這40個(gè)城市將大力發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人住房困難問(wèn)題列入重要議事日程。

??事實(shí)上，城市住房領(lǐng)域的矛盾，隨著年輕一代租房者的消費(fèi)升級(jí)，在租賃市場(chǎng)上尤其突出。規(guī)?；按笮妥赓U社區(qū)”的優(yōu)質(zhì)、生態(tài)、穩(wěn)定和長(zhǎng)效，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，構(gòu)建新時(shí)代住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，提供了有益的探索和實(shí)踐價(jià)值。

??在政策紅利、市場(chǎng)需求以及供應(yīng)加大的多重加持下，越來(lái)越多的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)加入到“大型租賃社區(qū)”這片藍(lán)海。據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有15個(gè)不同背景的已入市或即將入市的“大型租賃社區(qū)”標(biāo)桿項(xiàng)目，“社區(qū)化”已然成為租賃行業(yè)變革的“新航向”。

??注：“大型租賃社區(qū)”指可容納1000人及以上規(guī)模的租賃居住集群

??01

??重點(diǎn)城市租賃用地不低于10%

??2021年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中，“租賃住房”、“長(zhǎng)租房”等關(guān)鍵詞多次被提及。具體來(lái)看，住房租賃發(fā)展方向包括：“租售并舉”仍是租賃行業(yè)最強(qiáng)基本面，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。

??新年伊始，重點(diǎn)22城供地“兩集中” 政策推出，明確要求重點(diǎn)城市在年度計(jì)劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。

??在克而瑞租售長(zhǎng)期關(guān)注的核心八城中，以一線城市北京為例，2021年北京計(jì)劃安排住宅用地1060公頃，較2020年計(jì)劃安排量增加60公頃。與此同時(shí)，土地供應(yīng)向租賃住宅傾斜，在單列租賃住宅用地的基礎(chǔ)上，按照商品房供應(yīng)下限等比例安排租賃住宅供應(yīng)指標(biāo)，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。

??二線城市以南京為例，4月9日晚間，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2021年度商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的有關(guān)說(shuō)明。說(shuō)明顯示，南京全市2021年租賃住房用地供應(yīng)面積目標(biāo)為87.15公頃，能夠提供租賃住房205萬(wàn)平方米，約3.6萬(wàn)套，租賃住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%。

??表：核心八城2020年、2021年住宅用地供地情況（萬(wàn)方，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞租售整理

??住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展由供應(yīng)側(cè)推動(dòng)，如今土地供應(yīng)政策向租賃用地傾斜，未來(lái)隨著租賃用地的分批次集中入市，特大型城市、重點(diǎn)城市的租賃住房供給將進(jìn)一步擴(kuò)大。

??02

??15個(gè)“大型租賃社區(qū)”入市或即將入市

??自2020年以來(lái)，“大型租賃社區(qū)”便成為了租賃行業(yè)的熱度詞匯，“大型租賃社區(qū)”即由若干集中式租賃住房組成的、可容納千人規(guī)模租賃居住的集群。

??在我國(guó)，從1980年代的租住公房，到后期的廉租房社區(qū)，再到當(dāng)今部分地區(qū)存在的集宿區(qū)，都是由多棟住房物業(yè)組成的租賃社區(qū)，并配備有滿足租賃人群日常所需的公共活動(dòng)空間。

??傳統(tǒng)的租賃社區(qū)，多將重點(diǎn)放在龐大租賃人口的生理需求上，往往忽略了社區(qū)人群的精神需求。隨著新時(shí)代租賃群體價(jià)值觀、消費(fèi)觀的改變，新時(shí)代的“大型租賃社區(qū)”，被賦予了新的意義。

??不再僅僅是物業(yè)層面的集合，還是“多業(yè)態(tài)”的集合，除居住之外，同時(shí)關(guān)注人群共享、生活、交流、健康以及精神需求，配套辦公、商業(yè)、教育、醫(yī)療、藝術(shù)、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)融合的公共活動(dòng)空間，構(gòu)建滿足大批具有相同興趣、文化偏好和價(jià)值觀的租住群體生活全鏈條，甚至于全生命周期需求的租住生活共享空間，這也從實(shí)質(zhì)意義上響應(yīng)了國(guó)家號(hào)召的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

??圖：2020年我國(guó)四大一線城市不同體量集中式租賃公寓體量情況（單位：%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞租售整理

??從目前來(lái)看，截至2021年4月，我國(guó)上海、北京、深圳、廣州四大一線城市的集中式長(zhǎng)租公寓中，項(xiàng)目體量超500間的中、大型租賃公寓項(xiàng)目?jī)H占6%，其中，上海、深圳項(xiàng)目最多。

??雖然目前我國(guó)中、大型租賃項(xiàng)目相對(duì)較少，但規(guī)?；l(fā)展、集約化管理在發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的租賃市場(chǎng)中早已應(yīng)用。數(shù)據(jù)顯示，2008年，美國(guó)單體量20戶以上的大型租賃房屋占比就已有19%。十年來(lái)，該類型租賃項(xiàng)目占比更是顯著增加，至2018年占比已高達(dá)23%。

??圖：2008-2018年全美供應(yīng)房型變化情況（內(nèi)圈2008年，外圈2018年）

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞租售整理

??可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)大規(guī)模、集中式管理是租賃市場(chǎng)的必然發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)克而瑞租售整理公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有15個(gè)不同背景的已入市或即將入市的“大型租賃社區(qū)”標(biāo)桿項(xiàng)目，上海項(xiàng)目依然是最多的。

表：15個(gè)已入市或即將入市的“大型租賃社區(qū)”

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??注：“大型租賃社區(qū)”指可容納1000人及以上規(guī)模的租賃居住的集群

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??城市近郊產(chǎn)業(yè)園附近成首選

??作為新興業(yè)態(tài)，我國(guó)大型租賃社區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式尚在不斷摸索前進(jìn)中。從現(xiàn)有的15個(gè)已入市或即將入市的大型租賃社區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，相較于對(duì)地段、區(qū)位有較高要求的集中式白領(lǐng)公寓而言，在項(xiàng)目選址上，大型租賃社區(qū)多落位于城市近郊區(qū)。

??一方面，受大城市中心區(qū)域的地產(chǎn)資源趨于飽和影響，大型租賃社區(qū)的主要來(lái)源為城市郊區(qū)的工業(yè)廠房改建、15%自持住宅用地以及租賃用地建設(shè)；另一方面，由于大型租賃社區(qū)體量較大，建設(shè)成本較高，這些位于城市外圍的資產(chǎn)具有顯著的拿地成本優(yōu)勢(shì)。

??與此同時(shí)，隨著城市“產(chǎn)城融合”的推進(jìn)，在國(guó)家“職住平衡”的號(hào)召下，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)成為了大型租賃社區(qū)的重要抓手。數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目落位于產(chǎn)業(yè)園中或產(chǎn)業(yè)園周邊。

圖：15個(gè)大型租賃社區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)園情況

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??由于大型租賃社區(qū)項(xiàng)目多位于城市郊區(qū)，周邊可依賴的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療資源較少，因而，比起商品住宅的社區(qū)景觀和配套打造，租賃社區(qū)更多考慮的是人們?cè)谏鐓^(qū)內(nèi)的共享、交流、生活、娛樂(lè)，從而配備一定比例的商業(yè)、辦公區(qū)域甚至酒店會(huì)所。從目前的案例來(lái)看，各大大型租賃社區(qū)基本上都自帶社區(qū)基礎(chǔ)配套，基本上可以滿足社區(qū)內(nèi)租戶的基本需求。

圖：15個(gè)大型租賃社區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目功能配套情況

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??從目前已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目租金價(jià)格與周邊個(gè)人租賃價(jià)格進(jìn)行比較分析發(fā)現(xiàn)，各個(gè)項(xiàng)目的溢價(jià)情況存在較大差異，部分項(xiàng)目存在明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，如潤(rùn)家樂(lè)璟東景生活社區(qū)、自如里·廣州黃埔凱得家青年社區(qū)、樂(lè)乎·張郭莊京盛時(shí)代社區(qū)和城投寬庭-灣谷社區(qū)，這四個(gè)項(xiàng)目的出租率皆保持在95%的水平以上。由此可見(jiàn)，部分“大型租賃社區(qū)”頗受市場(chǎng)歡迎。

圖：15個(gè)大型租賃社區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目租金溢價(jià)情況

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??2021年，伴隨租賃用地入市，將是我國(guó)租賃社區(qū)加速落地的一年，“大型租賃社區(qū)”是租賃產(chǎn)品中的新生力量，被賦予著新的意義與期望。目前我國(guó)“大型租賃社區(qū)”尚處于發(fā)展起步階段，這個(gè)賽道能走多遠(yuǎn)尚未可知。相信隨著項(xiàng)目源源不斷地入市，數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)不斷積累，理解與研究更加深入，中國(guó)終將探索出符合國(guó)情的、真正落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的大型租賃社區(qū)發(fā)展模式。