市場 2021-06-28 08:39:46 來源:丁祖昱評樓市
??時間如白駒過隙,不覺間2021年上半年已接近尾聲。
??房地產行業(yè)發(fā)展正迎來變局。上半年,“房住不炒”長效機制下,調控收緊仍是主旋律,各地“因城施策”落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標;三條紅線后,房貸集中度管理制度出臺,房地產去金融化的腳步加速;22城土地“集中出讓”,改變了行業(yè)“游戲規(guī)則”。
??在行業(yè)全面轉向去杠桿的大環(huán)境下,房企融資能力將成為核心競爭力,與此同時,房企的投資經營戰(zhàn)略將發(fā)生根本性轉變,秉持“有質量發(fā)展”的基本原則,適當擴充土儲、高周轉開發(fā)運營將成為下一階段行業(yè)的主旋律。
??01
??信貸資金管控全面趨緊
??2021年上半年,各地政府落實城市主體責任,因城施策、綜合施治,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24個城市相繼升級調控,主要涉及升級“四限”、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。上海更是上半年房地產調控的風向標,上半年連番7次加碼調控。
??更為重要的是,房地產貸款集中度管理制度出臺,效果日漸顯現(xiàn)。根據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示,截至4月末,銀行業(yè)房地產貸款同比增長10.5%,增速創(chuàng)8年來新低,6家大型國有銀行全部實現(xiàn)集中度下降。核心一、二線城市以及熱點三四線城市,紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長現(xiàn)象。
??信貸資金用途合規(guī)性審查趨嚴,謹防資金違規(guī)流入房地產市場。截至6月,北京、上海和廈門自查發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產金額超25億元。而重慶、內蒙、廣州、深圳等多地監(jiān)管部門,就“過橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務約談相關部門,監(jiān)管對象擴展到非銀行類金融機構。
??受信貸收緊影響,2月開始,全國房貸利率止跌回升,并趨勢性上移。5月,全國首套房平均房貸利率5.33%,較2020年底上漲11BP,二套房貸款平均利率5.61%,較2020年底上漲8BP。
??房地產長效機制改革將步入“深水區(qū)”,熱點城市堅持調控力度不會放松。此外,租賃住房供給和房地產稅制改革或將提速,速度和力度都將強于市場預期,通過在供需兩端持續(xù)發(fā)力,全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產調控目標。
??02
??各能級城市地價全線上漲
??2021年上半年,土地市場供應端發(fā)生巨大變革,“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺,各城市的土地出讓節(jié)奏被打亂,上半年土地市場成交規(guī)模也較去年上半年有所收縮。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,全國300城經營性土地成交建筑面積為9.0億平方米,同比下跌14%。受熱點城市成交占比提升及優(yōu)質土地集中出讓的影響下,平均樓板價同環(huán)比均呈上漲趨勢,上半年平均地價達3457元/平方米,環(huán)比上漲了38%,同比漲幅也達到29%。
??從重點監(jiān)測城市來看,上半年,中西部城市持續(xù)領跑,重慶、長沙、鄭州、成都等供地大戶成交量均在1200萬平方米以上;東部熱點城市如杭州、鹽城、上海、廣州、南京、溫州、濟南、天津和蘇州等城市供地力度明顯加大,成交體量均超過了去年同期水平。下半年的土地供應規(guī)模預計會明顯增加,全年成交量和2020年相比大概率持平。
??土拍高熱度城市仍然集中在長三角區(qū)域。徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價率在優(yōu)質土地出讓的帶動下都超過了20%,其中徐州上半年平均成交溢價率更是高達60%,在成交量前20城市中溢價率排第一。
??受22城集中供地影響,上半年百強房企投資出現(xiàn)明顯轉折,整體先抑后揚。一季度,房企投資延續(xù)去年以來審慎態(tài)度,但在集中供地的推動下,二季度TOP50房企投資力度大幅回升,月平均投資額較一季度大幅提升95%。有16家房企單月投資額超百億。比如萬科、華潤、融信等房企在核心城市投資金額頗大。
??一方面地價不斷上漲,另一方面TOP級房企投資力度不減,行業(yè)集中度不斷提升的背景下,土地成本上升對房企未來管理提出了更高的要求。考慮到下半年集中供地城市或將進一步擴容,企業(yè)投資策略需重新調整,龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益,中小房企或將被迫向非重點城市下沉,行業(yè)內的優(yōu)勝劣汰、企業(yè)間的兼并重組將成為市場常態(tài)。
??03
??銷售規(guī)模增速或出現(xiàn)負增長
??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),1-5月,商品房銷售面積66383萬平方米,同比增長36.3%;比2019年同期增長19.6%。商品房銷售額70534億元,增長52.4%;比2019年同期增長36.2%。
??從商品房銷售來看,上半年樓市火爆的二線及核心城市,量價補漲,市場需求透支等影響下,將極大制約行業(yè)規(guī)模繼續(xù)增長的空間和動能。2021年下半年,房地產行業(yè)整體銷售規(guī)模增速也將持續(xù)收窄至低位增長甚至負增長。
??值得注意的是,未來各區(qū)域之間銷售分化仍在持續(xù)。東部地區(qū)是全國銷售規(guī)模主支撐源和增速主增長點,前5月銷售面積創(chuàng)近兩年新高且增速高于全國水平,而東北地區(qū)整體規(guī)模增速將繼續(xù)收窄。此外,城市內部之間分化加劇,核心板塊“一房難求”,而部分城郊板塊等則差強人意,市場表現(xiàn)將愈發(fā)冷熱分化。
這意味著,各區(qū)域之間分化現(xiàn)象將更加細化深化,包括地區(qū)分化、板塊分化、客群分化等。在分化持續(xù)的背景下,縮小區(qū)域管理半徑以實現(xiàn)精細化管理已成為大勢所趨。
??整體而言,從上半年中央多次提及“房住不炒”的表態(tài)來看,房地產行業(yè)的生存環(huán)境仍然嚴峻。房地產行業(yè)的金融監(jiān)管仍在持續(xù)強化,地方政府調控動作頻頻,土地側除加強價格管控外對參拍房企要求也明顯增加。考慮到下半年整個房地產市場仍是“穩(wěn)”字當頭,城市熱度趨平將成為主流現(xiàn)象。
??22城集中供地之后,行業(yè)集中度仍會繼續(xù)提升,行業(yè)內的洗牌也將持續(xù)。從投資的角度而言,長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關注的市場,未來這些城市核心三四線土拍競爭激烈度仍會加劇,預計2021年三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關,市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。
??長期來看,在“房住不炒”長效機制下,行業(yè)發(fā)展方向變得清晰。行業(yè)環(huán)境之變,對房企全方位的能力提出了更為嚴格的要求,過去行之有效的管理方式、發(fā)展手段、經營戰(zhàn)略,到如今將面臨相應的調整,只有去適應、去改變,才會在變化的市場環(huán)境中,贏得領先優(yōu)勢。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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