??李國慶 中房報記者 孟雙奎 沈陽報道

??6月，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2021年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)，其中，沈陽二手房價格指數(shù)同比上升了5.9%。沈陽新房價格指數(shù)同比上升了4.7%。

??通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在過去的12個月中，沈陽新房價格整體漲幅不及二手房。

??沈陽二手房市場處于何種狀態(tài)？

??2021年初數(shù)據(jù)顯示，沈陽二手房市場掛牌量超過了11 萬套。截止到6月25日，貝殼網(wǎng)平臺掛出二手房房源達143112套，從5月數(shù)據(jù)來看，沈陽二手房數(shù)量還在持續(xù)增加，預(yù)測將很快突破16萬套。

??同樣是二手房存量較大的重慶和天津，二手房存量也達到了十幾萬套，但這兩個城市人口基于也相對較大，重慶人口3200萬，天津人口1300萬。相比重慶和天津來說，沈陽人口900萬，二手房存量平均占比要高于以上兩個城市。

??從數(shù)據(jù)上看，二手房雖然是量價齊漲，但反映在市場上卻并不強勢。

??一名中介從業(yè)者告訴記者，沈陽目前二手房市場銷售的確是不太理想，目前一套房源成交的平均周期是6個月。如果著急賣房子，房主必須要主動降價，房價最好是整個園區(qū)最低的，才有可能2個月內(nèi)快速出手，如果房子有某方面缺陷，成交周期會長達6-8個月，甚至更久。

??房主張先生稱，自己去年7月在中介掛出的一套房，已經(jīng)快一年的時間了，至今還沒賣出去，看房的人很多，中間也降過價，但始終沒有成交。

??據(jù)統(tǒng)計，目前沈陽商品房存量超33萬套，全市去化周期17個月，并不存在新房供不應(yīng)求的局面。分析人士認為，目前市場處于淡季，新房成交量都很低迷，隨著二手房成交量逐步下滑，未來環(huán)比上漲的可能性將大大降低。

??目前有哪些二手房存在漲價的可能

??有沈陽地產(chǎn)專業(yè)人士分析稱，目前沈陽整體二手房市場處于飽和狀態(tài)，相對于2017-2018年，沈陽樓市火熱的時期，二手房“普漲”的階段在2018年后就已經(jīng)到達頂峰。目前二手房分化比較嚴重，并非所有的優(yōu)質(zhì)房源都漲價，漲幅比較明顯的，主要取決于以下幾種情況。

??其一，周邊有新項目開盤。有品牌開發(fā)商進駐，土地價值提升，帶動周邊二手房漲價。比如萬科、中海進駐曹仲板塊后，長白附近二手房都出現(xiàn)了一定程度上漲。

??每年沈陽都有大量土地出讓，隨著土地價格不斷上漲，開發(fā)商地價基礎(chǔ)上，加上建筑成本裝修費用，以及提升住宅品質(zhì)裝修成本，其新盤售價往往要高于周邊二手房，新盤帶動了整個區(qū)域房價，相應(yīng)周邊二手房的價格也水漲船高。

??其二，地鐵開通。地鐵能極大改善該區(qū)域交通的便利性，導(dǎo)致房價大幅上漲，但這種情況在地鐵1、2號線剛建成后的幾年比較明顯，隨著沈陽地鐵線路規(guī)劃逐漸拓展，地鐵對房價的影響會逐漸弱。對二手房而言，拉動作用也相對減小。

??其三，學(xué)區(qū)對房價的影響。學(xué)區(qū)的改善對二手房升值是最明顯的，例如，某小區(qū)因為劃片名校，房價每平方米一夜之間上漲了千元。另外，園區(qū)品質(zhì)提升也是某些二手房漲價的主因，比如更換了品牌物業(yè)，相應(yīng)服務(wù)水平提升，也反映在房價上。

??據(jù)統(tǒng)計，沈陽市各區(qū)二手房價上漲態(tài)勢有很大不同，其中漲幅度最大的是和平區(qū)和沈河區(qū)，鐵西區(qū)、大東區(qū)相對穩(wěn)定。

??另外，房子的成交與房齡也有直接關(guān)系，目前最好賣的是滿五年的次新房，其次是房齡在10-15年的，最難賣的是房齡超過20年的“老破小”。中介人士告訴記者，“老破小”如果不占學(xué)區(qū)，即便在繁華地段也很難有漲價空間，不少房源降價都很難賣出去。

??通過貝殼網(wǎng)成交數(shù)據(jù)查詢，從2021年5月至今，沈陽二手房成交數(shù)據(jù)，房齡10年內(nèi)共成交1232套，房齡20年以上共成交323套，前者是后者成交量的4倍。

??什么原因?qū)е露址繚q幅高于新房？

??可以說，沈陽二手房市場早已進入橫盤狀態(tài)，市場供遠大于求。那么，為什么二手房價格漲幅還是超過了新房呢？

??房產(chǎn)專家分析，之所以在過去近一年時間內(nèi)，二手房價格漲幅超過了新房，其中很重要原因是，政府對新房進行了限價。

??從2017年開始，《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》正式發(fā)布，其中，第二條就指出，加強對三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域(不含沈撫新區(qū))內(nèi)在售商品住房項目的價格監(jiān)控指導(dǎo)。

??規(guī)定要求，開發(fā)商取得預(yù)售許可證的項目，實行商品住房價格指導(dǎo)。對拒不接受商品住房價格指導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其網(wǎng)簽備案資格。

??目前，這項政策已經(jīng)推出近4年時間，一直嚴格執(zhí)行。新房價格更多是受控于政府房價調(diào)控，相反，二手房價格完全由市場主導(dǎo)，價格波動也更明顯。在全國房地產(chǎn)較熱的城市中，調(diào)控經(jīng)常會導(dǎo)致新房和二手房倒掛情況產(chǎn)生，沈陽雖然沒有明顯倒掛的現(xiàn)象，但一些熱門板塊也經(jīng)常出現(xiàn)類似情況，比如去年長白板塊一些少量項目開盤，其開盤均價于周邊二手房非常接近。另外，還有最近關(guān)注度比較高的青年大街沿線某豪宅項目，開盤價被限定在3萬元/平方米內(nèi)。

??分析人士稱，如果新房價格放開，其整體漲幅肯定會超過二手房，繼而帶動二手房繼續(xù)上漲，這樣的做法，在“房住不炒”政策背景下，顯然是背道而馳的。之所以對新房價格管控，是因為新房價格行情，對于沈陽整個房地產(chǎn)市場能起到“降溫”和穩(wěn)定的作用。同時也反映出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性和必要性。

??從去年9月開始，沈陽二手房價格環(huán)比漲幅已非常微弱，尤其是沈八條出臺后，對于個人二套住房首付提升至50%，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，二手房市場基本沒有大漲的可能性，之所以數(shù)據(jù)上體現(xiàn)二手房漲幅達到了5.9%，更多原因是去年8月以前漲幅較高導(dǎo)致。對于沈陽二手房市場而言，在新房價格穩(wěn)定以及房源充足的前提下，漲價動力明顯不足。