??今日要聞

??地產(chǎn)股估值跌至十年低點(diǎn)

??首輪集中供地即將落幕

??多地新一輪城市規(guī)劃建設(shè)開(kāi)啟

??連平：房企流動(dòng)負(fù)債超營(yíng)收增速，建議優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

??上半年樓市呈“先揚(yáng)后抑”特點(diǎn)

??上海首批集中供地?cái)埥?74億元

??武漢集中供地首日收金401億

??聚焦>>

??與持續(xù)增長(zhǎng)的商品房市場(chǎng)相比，上市房企在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)差強(qiáng)人意。國(guó)信證券研究近期分析指出，估值方面，當(dāng)前地產(chǎn)板塊估值僅高于銀行和建筑裝飾板塊；縱向來(lái)看，目前板塊估值仍處于近10年較低水平。截至6月27日，年初至今地產(chǎn)板塊累計(jì)下跌7.09%，同期上證指數(shù)累計(jì)上升3.87%，大幅跑輸大盤。在地產(chǎn)板塊中，萬(wàn)科、碧桂園、保利地產(chǎn)等龍頭股表現(xiàn)疲弱。截至6月25日收盤，萬(wàn)科A收盤報(bào)24.51元/股，處于近3年來(lái)股價(jià)較低水平，股價(jià)已經(jīng)連跌三月；保利地產(chǎn)收盤報(bào)12.47元，盤中最低見(jiàn)12.25元，更創(chuàng)下2019年7月以來(lái)新低。針對(duì)地產(chǎn)板塊股價(jià)走勢(shì)，大部分券商的研究報(bào)告分析稱，地產(chǎn)行業(yè)受到“三道紅線”、“雙集中”等政策限制，企業(yè)加大杠桿做大規(guī)模難以為繼。同時(shí)，各地土地成本攀升，房?jī)r(jià)難以同比上漲，使得房企的利潤(rùn)空間受到擠壓，利潤(rùn)率下滑、行業(yè)微利已成為行業(yè)大趨勢(shì)。

??土地>>

??【1】集中供地被認(rèn)為是“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”的重要政策保障之一。截至6月24日，除上海和武漢外，已有20城先后完成首輪集中供地，20城共成交土地774宗，土地出讓金合計(jì)9060萬(wàn)元。相關(guān)媒體梳理各城市土地出讓情況發(fā)現(xiàn)，首輪集中供地在控制土地成交溢價(jià)率和地價(jià)方面效果或不及預(yù)期。20城中，5城土地成交溢價(jià)率超20%，分別為重慶、杭州、深圳、廈門和寧波，其中重慶土地成交溢價(jià)率最高，達(dá)38.82%，單宗地塊成交溢價(jià)率最高近130%。高土地溢價(jià)率城市多為房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，房企拿地?zé)崆楦撸患泄┑貛?lái)供地次數(shù)減少，增加房企土地儲(chǔ)備、城市占有率和團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性等焦慮，驅(qū)動(dòng)房企高價(jià)拿地。6城市土地成交溢價(jià)率低于10%，分別為長(zhǎng)春、北京、青島、蘇州、長(zhǎng)沙和成都，部分城市土地成交溢價(jià)率受制于嚴(yán)格的土地出讓規(guī)則，其余城市低土地溢價(jià)率亦受土拍起始價(jià)抬升、供應(yīng)地塊自身?xiàng)l件不佳、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳等因素影響。就土地成交均價(jià)而言，較2020年1-5月，完成首輪集中供地的20城中，僅4城土地成交樓面價(jià)下降，分別為廣州、北京、深圳和福州，下降區(qū)間在32-2667元/平方米之間。價(jià)格下降更多受土地出讓規(guī)則調(diào)整影響，以一線城市為主，但地價(jià)降幅不大。其余16城土地成交樓面價(jià)均出現(xiàn)不同程度上漲，其中12城土地成交樓面價(jià)絕對(duì)增長(zhǎng)值破千，6城市土地成交樓面價(jià)破兩千，無(wú)錫、廈門和寧波土地成交樓面價(jià)上漲5000元/平方米以上。

??【2】6月25日，上海歷時(shí)6天的首批集中供地落幕，除1幅地塊終止出讓外，其余31宗宅地均獲成交，成交土地面積191.82萬(wàn)㎡，成交建面393.82萬(wàn)㎡，成交金額773.8億元，平均溢價(jià)率5.46%，整體成交樓面均價(jià)19649元/㎡。最終碧桂園、金地、中建各自斬獲了3宗地塊，并列拿地宗數(shù)第一；首創(chuàng)、光明、大華、保利則各自競(jìng)得2宗地塊，其中保利的靜安大寧地塊總金額最高，達(dá)105億元。有多家企業(yè)首進(jìn)上海拿地，如深圳鵬瑞集團(tuán)、京東；也有如雅居樂(lè)等多年不曾在上海拿地的房企，也在本次土拍中強(qiáng)勢(shì)入駐。

??【3】6月25日，武漢首場(chǎng)集中供地落下帷幕，31宗地起始總價(jià)393.64億元，全部在當(dāng)天順利成交，成交總價(jià)401.6億元。作為22城中最后一個(gè)揭面的選手，武漢土拍并未掀起太大波瀾，僅7宗地塊有競(jìng)價(jià)溢價(jià)，平均溢價(jià)率為2.02%。

??宏觀>>

??6月26日，濟(jì)南市委十一屆十三次全會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于加快濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》；6月22日，上海嘉定出臺(tái)《嘉定區(qū)加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量協(xié)調(diào)發(fā)展若干意見(jiàn)》；6月3日泰安市召開(kāi)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換“五年取得突破”動(dòng)員部署會(huì)議……近期，多地密集出臺(tái)新一輪城市規(guī)劃建設(shè)方案，加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，搶占新動(dòng)能發(fā)展高地。與此同時(shí)，圍繞新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、高端裝備制造等領(lǐng)域，地方正加快構(gòu)建以先進(jìn)制造、新興產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，并加緊謀劃新一批重點(diǎn)項(xiàng)目，加大財(cái)政、專項(xiàng)基金等多元資金支持，為推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換提供強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐。

??觀點(diǎn)>>

??6月25日，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平表示，2020年，除大型房企外，一些龍頭和中小型房企流動(dòng)負(fù)債增速超過(guò)了營(yíng)業(yè)收入增速，而短期負(fù)債增量超過(guò)收入水平是個(gè)比較危險(xiǎn)的信號(hào)。尤其是小型房企有息負(fù)債增速并不像大中型房企有所下降，反而進(jìn)一步擴(kuò)大，償債壓力與日俱增、壓縮債務(wù)能力偏弱。未來(lái)如果不能有效改善，行業(yè)整體運(yùn)行是會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，連平也給出了建議，在當(dāng)下債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升的背景下，可以考慮提高直接融資比例，其中包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資等，可以考慮合作開(kāi)發(fā)、分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股，以及借鑒海外經(jīng)驗(yàn)，合理運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等方式，優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)。

??市場(chǎng)>>

??今年首月，各線城市房?jī)r(jià)就開(kāi)啟全面升溫模式，至一季度結(jié)束都保持較高的市場(chǎng)熱度。進(jìn)入二季度后，中央和地方的一系列調(diào)控政策效應(yīng)釋放，市場(chǎng)熱度逐漸收斂，但如北京、深圳等部分熱點(diǎn)城市樓市熱度依然不減。為抑制市場(chǎng)過(guò)熱，上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策全方位升級(jí)加碼。中央層面，住建部副部長(zhǎng)倪虹率隊(duì)趕赴上海、深圳、北京、杭州等多地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作，并約談了房?jī)r(jià)漲勢(shì)較快的南昌、廣州、合肥等城市。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行聯(lián)合印發(fā)通知，加大經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市的監(jiān)管力度。地方層面，各地除了出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限售等方面的措施外，主要聚焦在打擊學(xué)區(qū)房炒作和嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入樓市上。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1~5月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過(guò)234次。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“先揚(yáng)后抑”可以概括為今年上半年的市場(chǎng)特點(diǎn)，這和政策面上住建部和地方政府的主動(dòng)調(diào)控等有關(guān)。今年以來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)和去年走勢(shì)有類似邏輯，即各類資金都在加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有很明顯的避險(xiǎn)和保值情緒。而部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)熱度不減的現(xiàn)象，或與熱點(diǎn)城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大后，各類購(gòu)房需求隨之釋放等因素有關(guān)?！　?/p>