??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年7月2日發(fā)布《易居快報(bào)之14城二手住宅市場報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??6月14城二手住宅成交8.1萬套，環(huán)比下降4.0%。2021年6月，易居研究院監(jiān)測的14個(gè)城市二手住宅成交量約為8.1萬套，環(huán)比下降4.0%，同比下降11.1%。年初累計(jì)成交量同比漲幅繼續(xù)收窄，主要原因是中央和地方的密集調(diào)控。    

??上半年，14城二手住宅成交量約為48.3萬套，較2020年同期增長28.3%。在近幾個(gè)月多地調(diào)控收緊，房貸緊縮的情況下，14 城二手住宅市場將進(jìn)入盤整期。

??6月深圳二手住宅成交2820套，環(huán)比下跌6.8%，同比下滑74.9%，創(chuàng)下2013年以來除春節(jié)月份的最低值?？梢?月查處“深房理”違規(guī)炒房行為、5月上調(diào)利率、上調(diào)人才引進(jìn)落戶學(xué)歷等政策效果顯著。深圳二手住宅市場熱度短期內(nèi)難以恢復(fù)。

??預(yù)計(jì)14城二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅將收窄。5月二手住宅成交量近6月平均增速由漲轉(zhuǎn)跌，6月下降至29.0%，標(biāo)志著下降周期開始。預(yù)計(jì)7月份二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)收窄。

??易居研究院研究員潘竑羽表示，6月14城二手住宅成交量略下降，深圳二手住宅成交2820套，環(huán)比下跌6.8%，同比下滑74.9%，創(chuàng)下2013年以來除春節(jié)月份的最低值。在近幾個(gè)月多地調(diào)控收緊，房貸緊縮的情況下，14 城二手住宅市場將進(jìn)入盤整期，預(yù)計(jì)7月份二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)收窄。

??報(bào)告正文如下：

??一、2021年6月14城二手住宅成交8.1萬套，環(huán)比下降4.0%

??2021年6月，易居研究院監(jiān)測的14個(gè)城市二手住宅成交量約為8.1萬套，環(huán)比下降4.0%，環(huán)比降幅相比5月下降約5.9個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌11.1%，同比降幅相比5月上升約12.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年，14城二手住宅成交量約為48.3萬套，較2020年同期增長28.3%，主要是2020年第一季度受疫情影響基期值較低的緣故。

??6 月，14 城二手住宅年初累計(jì)成交量同比漲幅繼續(xù)收窄。4至6月，14 城二手住宅成交量降溫顯著，主要原因是，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，一線城市帶頭響應(yīng)中央收緊房地產(chǎn)政策，二三四線城市緊跟步伐，多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控全面升級。

??隨著我國疫情控制及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，今年上半年2021年上半年14城二手住宅成交量較大，高于2012 年以來的歷史均值，相比樓市降溫以來的2017、2018 及2019 上半年也有較大增幅。后市來看，在近幾個(gè)月多地調(diào)控收緊，房貸緊縮的情況下，14 城二手住宅市場將進(jìn)入盤整期。

??二、金華成交量能度較強(qiáng),深圳成交量度能較弱

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房價(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計(jì)同比增速20% + 近6個(gè)月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度×40%

??從14城6月份的二手住宅成交量能度的排行可以看出，金華量能度最強(qiáng)，量能度為49.1%；而最弱的城市是深圳，量能度為-35.8%。具體來看，在監(jiān)測的14城中，幾乎所有城市二手住宅成交量能度均出現(xiàn)不同程度的下降，特別是大連，量能度從5月的77.3%暴跌至-19.7%。

??6月金華二手住宅成交量為2112套。單從成交量來看，金華相比其余13城并不高，在14城中排名倒數(shù)第二，這可能是由于金華作為三線城市，人口基數(shù)和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對偏弱。但今年上半年金華的成交量能度有4個(gè)月均排名第一，且偏離度所有月份排名第一，說明市場熱度較高。

??6月金華二手住宅成交量環(huán)比下跌2.6%，延續(xù)了5月降溫的態(tài)勢，這可能是受到了4月21日金華市區(qū)首次集中推地與“限房價(jià)、競地價(jià)”新政的影響。預(yù)期后續(xù)金華二手住宅市場將繼續(xù)降溫，成交量向合理區(qū)回歸。

??6月深圳二手住宅成交2820套，環(huán)比下跌6.8%，同比下滑74.9%。2021年上半年除了2月同比增幅133.0%外，其余月份成交量均明顯低于去年同期，尤其是今年3月以來同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。主要原因是自2月以來，深圳政府頻繁出臺收緊性調(diào)控政策，以強(qiáng)硬姿態(tài)宣告“房住不炒”定位，導(dǎo)致市場降溫：2月8日，深圳市出臺了二手房官方指導(dǎo)價(jià)新政；4月8日嚴(yán)厲查處“深房理”違規(guī)炒房行為；5月6日深圳建行下發(fā)首套房房貸利率上調(diào)通知；5月8日規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)房”銷售；5月26日上調(diào)人才引進(jìn)落戶學(xué)歷要求等等。5月，深圳二手住宅過戶套數(shù)為3027套，環(huán)比下滑37.9%，6月成交量則直接跌破3000套大關(guān)，創(chuàng)下2013年以來除春節(jié)月份的最低值。整體看，受新政影響，深圳二手住宅市場熱度短期內(nèi)難以恢復(fù)。

??三、預(yù)計(jì)14城二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅將收窄

??國家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的11個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對這11個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手住宅價(jià)格指數(shù)，與14城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對比。這里取近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價(jià)格曲線調(diào)整。比如在本輪周期中，2016年第二季度二手住宅成交量曲線就開始呈現(xiàn)下行態(tài)勢，隨后增幅開始收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線的影響，成交價(jià)格曲線也有表現(xiàn)，二手住宅價(jià)格在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢。

??近期來看，2021年1至4月二手住宅成交量同比曲線和二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅曲線持續(xù)上行。5月二手住宅成交量近6月平均增速由漲轉(zhuǎn)跌，6月下降至29.0%，標(biāo)志著下降周期開始。預(yù)計(jì)7月份二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)收窄。