??最近，上海高端盤復興瓏御積分入圍分數(shù)線備受熱議，112.8的高分使其成為積分制以來入圍分數(shù)最高的項目，也是上海首個接近滿分盤。

??項目的均價是13.6萬/平方米，總價從2100萬-2900多萬不等。

??這個段位的住宅，今年上半年全國賣了3011套，去年上半年是1485套。兩個數(shù)據(jù)之間的差距，堆積著洶涌的故事。

??CRIC曾對18個熱點城市在售項目2021年和2020年可比價格比較，城市整體房價水平與2020年相當，房價走勢“整體持穩(wěn)”，但在“越貴越漲”的趨勢下，中高檔住宅成交價漲幅比例已達到10%以上。

??自2020年疫情以來，改善型需求迎來爆發(fā)，加之部分城市出現(xiàn)高端住宅一二手房價倒掛，高端住宅市場持續(xù)升溫，并延續(xù)至2021年上半年。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年全國1000萬以上住宅成交套數(shù)已達到24085套，同比增長68%。

??高端商品住宅成交套數(shù)全線上漲

??中國房地產(chǎn)市場有兩類需求不可忽視，一類是剛需，另一類則是位于塔尖的高端住宅市場。而改善型需求的爆發(fā)，為高端住宅市場打開了新的想象。

??高端商品住宅因為稀缺性和高品質(zhì)成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場周期波動的重要選擇。經(jīng)歷了2018年短暫的降溫期之后，2019年高端商品住宅市場明顯回暖。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年全年1000萬以上高端商品住宅成交套數(shù)達到了18593套，當年上半年便成交12420套。

??這個數(shù)據(jù)在2021年上半年發(fā)生了更明顯的變化，成交套數(shù)已達24085套！

??“房住不炒”的大背景下，數(shù)據(jù)背后反映的是購房者需求的變化。而重點城市高端住宅產(chǎn)品一二手房價倒掛，由此產(chǎn)生的逐利心理，一定程度上發(fā)揮了助推作用。

??2021年上半年，全國1000萬以上高端商品住宅成交套數(shù)共有24085套成交，同比2020年上半年增長68%。其中四大一線城市共成交14823套，占比超六成。

??從各價格段來看，今年上半年總價5000萬以上高端商品住宅成交表現(xiàn)亮眼，全國共成交317套，較2020年上半年同比增長105%，而去年全年總價5000萬以上商品住宅共成交453套，上半年已達到去年全年的7成。

??除此之外，2000-3000萬高端商品住宅共成交3011套，同比漲幅達到103%，漲幅僅次于5000萬以上高端商品住宅成交情況。

??上海高端住宅市場表現(xiàn)搶眼

??京滬深乃是房地產(chǎn)行業(yè)風向標，近年來隨著房價上漲等多種因素影響，一線城市高端商品住宅門檻逐漸提升。上半年，四大一線城市1000萬以上高端住宅共成交14823套，同比增73%；以2000萬元為高端商品住宅門檻的話，2021年上半年北上廣深四大一線城市高端商品住宅成交量較1000萬元門檻縮減近八成，共成交3302套，同比2020年上半年增加了65%。

??復興瓏御創(chuàng)紀錄的積分入圍分數(shù)線，將高端商品住宅的視野拉回上海。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，上海不同價格段高端商品住宅成交套數(shù)均高于其他一線城市。

??還是用數(shù)字說話：今年上半年，上海1000萬-2000萬高端商品住宅共成交4767套，同比漲35%，北深廣分別為3075套、2633套、1046套；2000萬-3000萬共成交1087套，同比漲68%，北深廣分別成交735套、319套、207套。

??從總價5000萬元以上的頂級高端商品住宅成交數(shù)據(jù)來看，全國共成交317套，其中，上海以117套成交數(shù)量領先北深廣，同比增長達到了86%。

??從2021年上半年上海5000萬以上頂級高端商品住宅成交項目來看，套均價最高的項目為古北壹號，成交總價為1.58億元。

??從單價段來看，2021年上半年，上海單價10萬以上高端商品住宅成交套數(shù)全面上漲，共成交3862套，同比漲33%。目前，成交總量主要集中在10萬-15萬之間，共成交3723套，同比增長30%。15萬元以上商品住宅成交套數(shù)大幅提升，上半年共成交139套，較2020年增加78%。

??值得注意的是，自今年2月以來，上海對新開盤項目實行積分搖號制度，2021年上半年，上海三批次集中供應入市的樓盤中，合計約有63個樓盤觸發(fā)積分。伴隨各板塊積分入圍門檻明朗化和政策約束性，觸發(fā)積分盤占比有所提升，其中第三批次供應45盤，截至7月1日共27盤確認觸發(fā)積分制。觸發(fā)積分制的不乏高端商品住宅項目，而位于黃浦區(qū)老西門的復興瓏御受一二手房價倒掛影響，入圍分數(shù)高達112.8分，成為積分制以來入圍分數(shù)最高的項目。

??二三線高端商品住宅成交量跳漲

??除一線城市改善需求爆發(fā)及購買力強勁之外，部分核心二線城市高端住宅客群購買力依舊堅挺。一組數(shù)據(jù)顯示，2019年13家銀行總資產(chǎn)在500萬元及以上的私人銀行客戶共計76萬戶，管理的總資產(chǎn)約10.68萬億元，戶均總資產(chǎn)約1407萬元，真實反映出頂豪客群的購買力。

??值得注意的是，高資產(chǎn)家庭地域分布主要集中在核心一、二線城市和個別強三線城市。二三線城市迎來高端改善需求在2021年持續(xù)爆發(fā)，總價1000萬以上高端住宅成交量普遍較2020年上半年有所增加，其中1000萬以上豪宅成交TOP10 城市中，僅蘇州小幅下降以外，其余9個城市全線上漲。

??具體數(shù)據(jù)來看，2021年上半年，二三線城市總價1000萬以上高端住宅成交套數(shù)TOP10城市共成交7119套，較2020年上半年同比增加73%。其中，珠海漲幅最大，達到292%，上半年共成交255套1000萬以上高端住宅。

??從各價格段來看，上半年二三線城市高端商品住宅成交總價仍然以1000萬-2000萬為主，受供應結(jié)構及購買力影響，總價2000萬以上高端商品住宅成交數(shù)量銳減，總價5000萬以上高端商品住宅成交套數(shù)更是屈指可數(shù)，而東莞在上半年表現(xiàn)較為突出，5000萬以上成交套數(shù)達到了17套，是2020年上半年的近6倍。此外杭州、青島總價5000萬以上高端商品住宅均有成交，分別為9套和8套。

??從當前環(huán)境來看，高端改善人群的比例不斷上升，改善需求爆發(fā)是稀缺高端住宅成交量逐年增長的主要動因?？傮w來看，2021年以來高端商品住宅“搶購潮”有所減弱，加之上海、廣州和深圳等熱點城市房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管趨緊，市場監(jiān)管持續(xù)加強，預計整體市場將逐漸趨于理性。

??值得注意的是，部分城市高端商品住宅由于限價導致一二手房價倒掛，同時帶來了炒作行為，因此為了更好規(guī)范市場，建議單價10萬元/平方米以上高端商品住宅項目嘗試逐步放開限價，讓高端商品住宅產(chǎn)品價格回歸市場定價。

??然而，聯(lián)系到核心一、二線城市高端商品住宅仍是資源稀缺品，也是高凈值群體資產(chǎn)化配置的重要領域，高凈值群體改善需求及資產(chǎn)儲蓄紅利將持續(xù)釋放，核心一、二線城市高端商品住宅市場有望慣性延續(xù)，預計2021年，再次成為高端商品住宅成交大年。