??物企風(fēng)口到底還能存續(xù)多久，一直在討論卻始終沒(méi)有定論，不過(guò)可以肯定的是，奔赴上市的物企數(shù)量還在不斷增加。

??即使在港交所提高上市門(mén)檻，物企估值在擠泡沫，仍未減緩地產(chǎn)分拆物業(yè)上市的熱情。

??7月8日，隨著田明敲響那面代表朗詩(shī)綠生活上市的銅鑼，正式進(jìn)入交易市場(chǎng)（A股+H股）的物企已經(jīng)來(lái)到50家。不過(guò)還有27家物企排隊(duì)等待，其中有第三方物企，但更多的是從房企中分拆出來(lái)的物業(yè)公司。

??甚至于有些地產(chǎn)公司還未上市，卻搶先一步將物業(yè)推入了資本市場(chǎng)。隨著地產(chǎn)行業(yè)融資條件愈加收緊，這樣的情況在逐漸增多。就目前排隊(duì)物企而言，有7家物企的地產(chǎn)母公司尚未進(jìn)入資本市場(chǎng)。

??趁著風(fēng)口，物企被推到臺(tái)前，但這背后，地產(chǎn)母公司所籌謀的不僅僅只是“跟風(fēng)”，還有更多的計(jì)算。減緩地產(chǎn)的融資、債務(wù)壓力，讓“二代”掌管地產(chǎn)前先練練手，或是吃物業(yè)上市紅利來(lái)“反哺”地產(chǎn)。

??13家物業(yè)先于地產(chǎn)上市

??先于地產(chǎn)上市的物企隊(duì)伍正在壯大。

??這部分物企受限于地產(chǎn)公司的實(shí)力，規(guī)模并不出彩，依靠母公司輸送的面積增長(zhǎng)也不穩(wěn)定。不過(guò)即使這樣，其對(duì)于母公司的依賴也不低。

??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)上市和遞表的物企中，共有13家物企關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司還未上市。

??物企跳過(guò)地產(chǎn)先上市，正在成為一種新的趨勢(shì)。截至發(fā)稿，已經(jīng)上市的50家物企中有6家的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)沒(méi)有上市，而正在排隊(duì)的27家物企中，沒(méi)有上市的地產(chǎn)公司已經(jīng)達(dá)到7家，地產(chǎn)未上市比例有所增大。

??先于地產(chǎn)公司上市的13家物企，有不少項(xiàng)目來(lái)自母公司的輸送，但是相較而言，地產(chǎn)對(duì)于物業(yè)規(guī)模和增速的提振較小。截至去年底，12家物企（特發(fā)服務(wù)無(wú)數(shù)據(jù)）的平均在管面積約為1960萬(wàn)方，有四家物企的規(guī)模尚未突破千萬(wàn)。同期，其平均規(guī)模增速也較低，約為37.9%，不過(guò)來(lái)自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司平均規(guī)模卻不低，達(dá)到68%，最高超過(guò)九成。

??上市較早的和泓服務(wù)，算是這“先鋒隊(duì)”中第一個(gè)“吃螃蟹”的人。去年，其規(guī)模增速最快，達(dá)到118.2%。其中有很大部分的面積來(lái)自第三方的增拓，去年來(lái)自第三方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的訂約建筑面積占比為57.5%，較2019年的35.3%增加22.2個(gè)百分點(diǎn)。

??而在快速增拓的背后，也付出了不小的代價(jià)，實(shí)控人劉江多次配股融資，一年內(nèi)股份稀釋20%。

??相比和泓服務(wù)的高速增長(zhǎng)，其他物企的增速則主要集中在5%-50%之間。不過(guò)，這其中也有例外，規(guī)模增速不到10%的俊發(fā)七彩服務(wù)和融匯悅生活，新近遞表對(duì)地產(chǎn)的依賴度較高。樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，二者的地產(chǎn)輸送的面積占比分別為89.5%、98.2%。

??惡性循環(huán)

??將物業(yè)先送上市，或許也是部分地產(chǎn)公司的無(wú)奈之舉。有些地產(chǎn)公司多次沖刺資本市場(chǎng)無(wú)果，而又逢物業(yè)受到資本青睞，所幸跳過(guò)地產(chǎn)率先分拆物業(yè)上市，從而減輕地產(chǎn)的債務(wù)壓力。

??不過(guò)，這也會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)。資本市場(chǎng)看重出身，地產(chǎn)實(shí)力不足不予上市，其對(duì)應(yīng)的物業(yè)在比拼背景時(shí)或許也會(huì)稍遜一籌，進(jìn)而造成地產(chǎn)助力物企較少，而物企“反哺”也不多。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了解，率先分拆物企上市的地產(chǎn)公司，其或多或少都有過(guò)股權(quán)出質(zhì)的情況。13家地產(chǎn)公司中，海倫堡的歷史出質(zhì)股權(quán)次數(shù)最多，高達(dá)66次，其次為和泓置地集團(tuán)與卓越地產(chǎn)，歷史出質(zhì)股權(quán)為30次。

??股權(quán)或抵押給銀行，或抵押給其他公司，總之想方設(shè)法在籌措資金。海倫堡地產(chǎn)在積極謀上市，不過(guò)兩度遞交招股未過(guò)。地產(chǎn)的重資產(chǎn)特點(diǎn)讓企業(yè)承受著較大的資金壓力，隨著地產(chǎn)融資渠道的收緊，中小房企的處境越發(fā)困難。而這也在一定程度上限制了房企的拿地速度。

??隨著22城第一輪土拍的結(jié)束，房企上半年的拿地也告一段落。此次土拍，有300多家企業(yè)參與了795宗土地的競(jìng)拍。上述13家地產(chǎn)公司中，僅有三家的身影出現(xiàn)在拿地名單中。分別是卓越地產(chǎn)拿地7宗，新希望地產(chǎn)拿地3宗，以及海倫堡拿地2宗。

??拿地速度放緩，其土儲(chǔ)建面也將受到影響。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至去年底，卓越地產(chǎn)、康橋集團(tuán)、海倫堡、俊發(fā)地產(chǎn)的土儲(chǔ)分別為1634.4萬(wàn)方、1652.9萬(wàn)方、2451.1萬(wàn)方、1665.2萬(wàn)方，排在土儲(chǔ)TOOP100的40-60位之間。榜單最后一位面積為579萬(wàn)方，其他地產(chǎn)的土儲(chǔ)或許還未達(dá)到這個(gè)數(shù)字。

??市值、估值遇冷

??不同于上市前的模糊狀態(tài)，邁入資本市場(chǎng)的物企要將規(guī)模、業(yè)績(jī)等一些列數(shù)據(jù)曝于大眾的視野之下。數(shù)據(jù)攤開(kāi)，資本看中的往往是物企持續(xù)增長(zhǎng)的“長(zhǎng)跑能力”，而非短時(shí)的爆發(fā)。

??基于這樣的原因，有著穩(wěn)定項(xiàng)目來(lái)源的物企可謂有著天然的優(yōu)勢(shì)。然而，由于這些未上市的地產(chǎn)公司本身能夠幫襯的資源有限，物業(yè)公司對(duì)資本的吸引力大打折扣。

??已經(jīng)上市的6家物業(yè)公司，首日收盤(pán)的價(jià)格都較開(kāi)盤(pán)時(shí)略走高。不過(guò)其整體股價(jià)一直偏低，以至于市值和估值未能迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。

??目前，上述物企的市值大多集中于20-50億港元區(qū)間，最高的卓越商企服務(wù)市值約為93.28億港元，而最低的燁星集團(tuán)則只有2.68億港元。

??其市盈率水平也不高，大約處于腰部位置，低于頭部物企，但又高于估值較低的第三方物企。估值最高的星盛商業(yè)達(dá)到35.19倍，其次為和泓服務(wù)、特發(fā)服務(wù)的34.58倍、32.11倍。

??這三家物企之能夠居于偏高位置，或得益于自身的發(fā)展定位。比如星盛商業(yè)主攻“純商業(yè)”賽道，而特發(fā)服務(wù)背靠大樹(shù)，在公建、市政項(xiàng)目上有著獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。