??隨著氣溫持續(xù)升高，石家莊進(jìn)入高溫酷暑難耐時節(jié)，身處二線城市的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人也迎來了他們職業(yè)生涯中最難熬階段。

??“對個人來說，上半年銷售業(yè)績好壞決定了7月份去留問題，可以說是決定生死存亡的關(guān)鍵時刻！”一位TOP20強(qiáng)房企營銷總監(jiān)表示。

??相對于房企銷售者焦慮，石家莊樓市現(xiàn)狀則讓許多業(yè)內(nèi)人士直呼看不懂！原因是從石家莊房地產(chǎn)市場情況來看，有項(xiàng)目銷售火爆，有項(xiàng)目即便變相降價售樓部依舊冷清蕭條；市場兩極分化嚴(yán)重。來自易居河北研究院數(shù)據(jù)也顯示：1—5月份，石家莊普通住宅累計(jì)供應(yīng)104.32萬平方米，同比2020年1-5月下降36.96%；成交面積143.76萬平方米，同比2020年1-5月下降0.33%；成交均價為15046元/平方米，同比2020年上漲3.48%。和糾結(jié)的市場情緒相比，石家莊土地市場反應(yīng)異常：已連續(xù)50多天“零成交”。

??石家莊樓市一時陷入冰火兩重天。

??結(jié)構(gòu)性筑底 房價小幅震蕩

??2021年年初，石家莊樓市受疫情影響一度近乎停擺。但從2月份開始，隨著房企紛紛轉(zhuǎn)變營銷方式及疫情防控得到有效控制，房地產(chǎn)市場逐漸升溫；在3月份及后整個市場呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，萬科、融創(chuàng)、中海、龍湖等新項(xiàng)目開盤當(dāng)天甚至出現(xiàn)異?；鸨瑘雒?。

??如去年率先下調(diào)價格的正基九宸項(xiàng)目，2021年分別在3月份將高層均價上調(diào)了500元/平方米，5月份又將洋房均價上調(diào)了1500元/平方米。

??對此，正基地產(chǎn)副總經(jīng)理王洋表示，之所以在年初漲價是公司分析了全國房地產(chǎn)市場后做出的樂觀預(yù)判。

??位于石家莊西南二環(huán)的金地閱峯項(xiàng)目在上半年也進(jìn)行了多次調(diào)價，3個月其成交均價整體上調(diào)500元/平方米，這種小幅度調(diào)價，讓石家莊市某醫(yī)院醫(yī)生小趙（化名）有了一點(diǎn)壓力。最終，她還是購買了離單位不足兩公里的這個項(xiàng)目。

??小趙告訴記者，從3月份開始，她和家人就一直在橋西區(qū)看項(xiàng)目，本地項(xiàng)目擔(dān)心品質(zhì)沒保障、一線品牌價格有些高，總是十分糾結(jié)?！芭e棋不定的兩個月時間，我購買的這套95平方米房子比最開始看時多付出近5萬元，所以買房還是覺得合適就下手。”

??一邊是看好的市場預(yù)期，一邊是小幅上調(diào)成交均價，但市場反應(yīng)并未出現(xiàn)預(yù)想的恐慌性購房現(xiàn)象。

??究其原因，記者發(fā)現(xiàn)，相比以往恐慌性購房或濃厚觀望兩種極端情緒，當(dāng)下購房者更加理性，許多購房者在全面了解區(qū)域所有項(xiàng)目后才會果斷出手。

??從事旅游工作的購房者小劉可謂理性剛需典型代表。2018年初剛剛結(jié)婚小劉在石家莊南三環(huán)外租住了一套房，隨著小寶寶即將誕生，小劉一家對城市配套、孩子未來教育、通勤成本等有了新考量，做了全面分析后，全家決定在二環(huán)內(nèi)購買房子。

??和小劉剛需訴求購房有所不同，家住新華區(qū)老王卻是另一番境遇。隨著第二個孩子誕生，老王一家所居住兩室房明顯變擁擠，于是準(zhǔn)備將兩室房子賣掉，重新?lián)Q一套三居室的。令老王沒有想到的是，從年初掛出房源至今，除了偶爾幾個中介打來電話詢問是否還能降價外，沒有一個購房者登門。

??“賣不掉現(xiàn)在的房子就沒錢換房，這好像成了一個死結(jié)。雖然已經(jīng)看好了一個三居室新項(xiàng)目，卻沒法入手！”老王有些郁悶地告訴記者。

??貝殼研究院一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示：石家莊二手房源交周期為173天，環(huán)比2021年5月增加了7天。

??對此，河北惹目機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理張金峰分析認(rèn)為，二手房成交周期延長，直接傳導(dǎo)至換房人群購買預(yù)期和購買能力。

??值得一提的是，盡管剛需和剛改購房者或理性或糾結(jié)，導(dǎo)致一些項(xiàng)目銷售狀況冷熱不一，但卻也不乏石家莊城市核心豪宅產(chǎn)品在上半年迎來屬于它的“高光時刻”。如位于石家莊長安區(qū)核心的龍湖·天奕項(xiàng)目，6月20日開盤據(jù)悉1小時就收金3億多元，開盤勁銷5.6億元，刷新了石家莊豪宅產(chǎn)品銷售業(yè)績。

??業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，寬松的貨幣政策和通脹壓力下，增加了改善客群購買房屋抵御資產(chǎn)貶值的動力，一定程度上帶動了改善型產(chǎn)品熱銷。

??土地市場腰斬背后

??2021年上半年石家莊樓市總體平穩(wěn)、小幅震蕩、產(chǎn)品分化特點(diǎn)，與石家莊上半年土地市場也不無關(guān)系。尤其石家莊土地市場近期反應(yīng)異常，預(yù)示著石家莊正在經(jīng)歷不同尋常的戰(zhàn)略調(diào)整。

??據(jù)石家莊房天下數(shù)據(jù)中心資料顯示：2021年上半年石家莊共舉行16場土拍，僅30宗土地成功出讓（僅統(tǒng)計(jì)主城區(qū)、鹿泉、欒城、藁城、正定及正定新區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)的住宅和商業(yè)用地），成交總面積962477.937平方米，約1443.72畝，相比去年同期下降48.85%，接近腰斬；成交總金額1027082萬元，成交均價約711.41萬元/畝。據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，截至6月底，石家莊已經(jīng)連續(xù)50多天土地市場“零成交”。

??這種反常趨勢引起了行業(yè)人士普遍關(guān)注。

??張金峰認(rèn)為，這種反常情況并非是房企拿地節(jié)奏出現(xiàn)了問題，是政府對城市規(guī)劃調(diào)整，使石家莊土地市場出現(xiàn)了暫時停擺。

??這樣的說法在上半年土地出讓中得到體現(xiàn)。如3月31日，中冶以20.75億元競得東良廂城中村改造地塊，溢價率33.53%；同一天，保利以3.8億元競得藁城區(qū)天意熱電廠地塊，溢價率24.17%；5月24日，恒大以16300萬元競得鹿泉區(qū)六街村改造地塊。

??值得關(guān)注的是，雖然半年成交面積為近5年來同期新低，但成交畝價卻創(chuàng)下新高。關(guān)于政府對城市規(guī)劃調(diào)整的說法，終于在7月初有了答案。

??日前，石家莊市委市政府出臺了《關(guān)于落實(shí)＜省委省政府關(guān)于大力支持省會建設(shè)和高質(zhì)量發(fā)展的意見>的實(shí)施方案》，要求全面推進(jìn)省會創(chuàng)新發(fā)展、綠色發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展，大幅提升城市品位、能級和首位度，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化美麗省會城市，當(dāng)好全面建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省、美麗河北的排頭兵和領(lǐng)頭雁。

??石家莊市委副書記、市長馬宇駿在“石家莊市落實(shí)省委、省政府決策部署加快省會建設(shè)和高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會上表示，要依法依規(guī)合理拓展發(fā)展空間，堅(jiān)持集約節(jié)約利用土地等內(nèi)容，其中最關(guān)鍵的內(nèi)容是明確提出核定永久基本農(nóng)田保護(hù)面積和耕地保有量的原則，立足石家莊人口增長趨勢、城市發(fā)展建設(shè)和城市空間布局的需要，給予石家莊更多用地支持，科學(xué)合理規(guī)劃滹沱河城區(qū)段南側(cè)行洪通道。這部分對城市空間布局是重大的利好，有利于石家莊摘掉制約主城區(qū)北部加快發(fā)展的“緊箍咒”，為城市建設(shè)拓展巨大的發(fā)展空間，屆時，滹沱河將成為一條“城中河”，擁河發(fā)展一河兩岸美好愿景將變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

??對石家莊城市更新影響最大的是在二環(huán)內(nèi)做“減法”，在二環(huán)外做“乘法”，合理布局生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大空間，加快補(bǔ)齊功能短板、補(bǔ)足生態(tài)弱項(xiàng)、補(bǔ)上設(shè)施空白，還空間于城市，還綠地于人民，還公共服務(wù)配套于社會。

??針對石家莊城市戰(zhàn)略調(diào)整，河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長兼執(zhí)行秘書長張彥峰表示，此次強(qiáng)省會戰(zhàn)略一系列措施出臺，對于城市框架拉開和品質(zhì)提升是一大利好。同時，也要注重對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)提升和培育，實(shí)現(xiàn)城市更新—產(chǎn)業(yè)升級—人口流入的良性循環(huán)。

??金地集團(tuán)石家莊公司總經(jīng)理劉軼則認(rèn)為，相信經(jīng)過此次戰(zhàn)略調(diào)整，石家莊二環(huán)內(nèi)住宅用地將更加稀缺，滹沱河生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶也將成為眾多房企激烈競爭拿地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域，未來石家莊房地產(chǎn)市場前景可期！