??堵住贈(zèng)與通道且5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有的住房套數(shù)將使“打新熱”降溫，需求端進(jìn)一步收縮，緩解市場(chǎng)壓力。

??“你積分有多少？自己考慮還是小孩考慮？用小孩名義可以全款買(mǎi)，是置換嗎？”上海寶山區(qū)一樓盤(pán)銷售經(jīng)理問(wèn)前來(lái)看房的購(gòu)房者張華。

??積分不高也沒(méi)全款的張華來(lái)到寶山區(qū)另一樓盤(pán)了解情況，樓盤(pán)銷售則表示，“小區(qū)總共106套房，認(rèn)購(gòu)了300多組客戶，認(rèn)購(gòu)結(jié)束了，沒(méi)有了?！?/p>

??上海購(gòu)房積分制實(shí)施近半年，“高積分”成熱門(mén)樓盤(pán)“代名詞”，跟張華一樣積分不高的購(gòu)房者在中環(huán)以內(nèi)無(wú)法認(rèn)購(gòu)或認(rèn)購(gòu)后因分?jǐn)?shù)不高被勸退者屢見(jiàn)不鮮，上海購(gòu)房者在新房市場(chǎng)中也正因積分被人為劃分。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)房積分制是在需求與供應(yīng)不匹配，特別是核心區(qū)域購(gòu)房不匹配情況下優(yōu)先保證剛需購(gòu)房者需求的政策，摒棄掉了投機(jī)需求，有積極性作用，但這個(gè)過(guò)程也難免誤傷一些需求。

??7月23日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海從上海市房管局獲悉，為進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、市房管局、市自然資源確權(quán)登記局出臺(tái)加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理規(guī)定，自2021年7月24日起，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購(gòu)政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)；受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和上海市住房限購(gòu)政策。

??這一打補(bǔ)丁政策或給上海樓市帶來(lái)新的期待。

??焦慮的“剛需”

??2021年上半年，上海發(fā)布“1·21滬十條”購(gòu)房新政，這讓市場(chǎng)措手不及，此后“你有多少積分？”成去新樓盤(pán)必答題，“算積分”也成每位購(gòu)房者買(mǎi)房的第一步。

??按照購(gòu)房積分制，“高積分”購(gòu)房者可以在多個(gè)樓盤(pán)間選到滿意的房了，單身且社保年限不高的年輕人買(mǎi)房難度則相應(yīng)增加。

??購(gòu)房者賈先生從外地考入上海上大學(xué)，工作多年對(duì)上海有很強(qiáng)認(rèn)同感，是一名渴望能在上海定居的新上海人，今年3月開(kāi)始加入上海新樓盤(pán)認(rèn)籌。談起自己買(mǎi)房經(jīng)歷時(shí)他說(shuō)：“不論是改善型家庭，還是剛需無(wú)房戶，對(duì)新樓盤(pán)需求同樣迫切，買(mǎi)到滿意的房子是每個(gè)買(mǎi)房人追求，不應(yīng)該用積分制剝奪部分群體參加搖號(hào)的資格?！?/p>

??“現(xiàn)行的積分認(rèn)籌制讓置換改善家庭暢行無(wú)阻，剛需無(wú)房家庭和個(gè)人寸步難行，購(gòu)房5年以上的家庭賣(mài)掉房子即可獲得高積分（66分+），可以不斷參加新樓盤(pán)認(rèn)籌直到選到滿意的樓盤(pán)、戶型和樓層；工作5年內(nèi)的家庭或個(gè)人普遍分?jǐn)?shù)在66分以下，很難有機(jī)會(huì)參加新樓盤(pán)搖號(hào)。”對(duì)于現(xiàn)行積分認(rèn)購(gòu)制度賈先生直言不滿。

??賈先生舉例招商虹橋公館、泗水和鳴、新千禧公園認(rèn)籌情況，入圍分?jǐn)?shù)都在65分以上，這幾個(gè)樓盤(pán)還不算非常熱門(mén)的“網(wǎng)紅”樓盤(pán)，但仍有銷售會(huì)故意說(shuō)需高入圍分?jǐn)?shù)線，勸說(shuō)65分以下客戶不要參與認(rèn)籌，避免不能入圍而錯(cuò)過(guò)其他樓盤(pán)認(rèn)籌。

??對(duì)于積分認(rèn)籌制，賈先生建議采取分批搖號(hào)，區(qū)分有購(gòu)房記錄和無(wú)購(gòu)房記錄者，進(jìn)行比例配售，分不同“賽道”進(jìn)行搖號(hào)，讓每個(gè)人都有平等參與搖號(hào)的機(jī)會(huì)；同時(shí)，在認(rèn)籌期間，開(kāi)發(fā)商每天公布認(rèn)籌名單和積分情況，讓購(gòu)房者能夠理性選擇是否參與認(rèn)籌，避免不必要的“陪跑”；對(duì)同一板塊內(nèi)新房，建議在同一時(shí)間內(nèi)開(kāi)啟認(rèn)籌，從而有效分流購(gòu)房者。

??在上海買(mǎi)房難，不僅是新上海人和單身購(gòu)房者；上海本地人也不例外，購(gòu)房者張華去年11月賣(mài)掉了兩套“老破小”，有了600多萬(wàn)元現(xiàn)金，他最初的想法是用這筆錢(qián)在市區(qū)首付買(mǎi)一套高品質(zhì)住宅，改善一家人居住環(huán)境。

??然而，大半年過(guò)去，張華也沒(méi)買(mǎi)到滿意的房子，原因是購(gòu)買(mǎi)新房他只有65分，中環(huán)以內(nèi)的房子普遍在70分以上，在新房市場(chǎng)中轉(zhuǎn)了一圈屢屢碰壁后再看二手房時(shí)，張華對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海說(shuō)：“中環(huán)以內(nèi)好點(diǎn)的二手房普遍都漲了，我已經(jīng)買(mǎi)不起中環(huán)以內(nèi)的二手房了?！?/p>

??沒(méi)有入圍第一批和第二批心儀的樓盤(pán)，張華早已放棄在市區(qū)乃至中環(huán)以內(nèi)新盤(pán)，將要求一降再降，最近剛在青浦區(qū)參與一個(gè)樓盤(pán)認(rèn)籌的他苦笑著說(shuō)：“換房時(shí)間太長(zhǎng)了，如果還是不能入圍，只能等待第四批新房上市?！?/p>

??積分制下的上海樓市

??上海新房認(rèn)購(gòu)從目前已公布觸發(fā)積分的項(xiàng)目來(lái)看，市區(qū)內(nèi)環(huán)區(qū)域分?jǐn)?shù)最高的復(fù)興瓏御112.8分，社保系數(shù)0.24分/月，也是上海目前第一個(gè)基礎(chǔ)分（60分）+社保分（221個(gè)月，18.4年）的雙滿分項(xiàng)目；中糧瑞虹海景壹號(hào)入圍分94.96分，社保系數(shù)0.23分/月，基礎(chǔ)分60分的基礎(chǔ)上，社保需要12.6年。

??中外環(huán)以內(nèi)70分以上樓盤(pán)，對(duì)于基礎(chǔ)分沒(méi)有滿分的單身購(gòu)房者，社保系數(shù)普遍需要10年以上，甚至更久。融創(chuàng)青云壹號(hào)71.99分，社保系數(shù)0.19分/月；融信旭輝世紀(jì)古美入圍分72.04分，社保系數(shù)：0.14分/月。

??以6月份開(kāi)盤(pán)的大華公園城市為例，672套房源認(rèn)購(gòu)人數(shù)1420組，認(rèn)購(gòu)率211.31%，該盤(pán)入圍分為70.45分，社保系數(shù)0.11分/月，基礎(chǔ)分未滿的單身購(gòu)房者需要15年社保；已婚基礎(chǔ)分滿分購(gòu)房者，社保也要8年。

??從目前公開(kāi)數(shù)據(jù)看，上半年上海有50個(gè)新盤(pán)認(rèn)購(gòu)率超130%，其中，位于大虹橋板塊的招商虹橋公館二期，335套住房認(rèn)購(gòu)人數(shù)2914，認(rèn)購(gòu)率達(dá)869.85%；招商9號(hào)公館296套房源，認(rèn)購(gòu)人數(shù)1465，認(rèn)購(gòu)率494.93%。

??認(rèn)購(gòu)率高，積分高，單身新上海人是不是沒(méi)有新房認(rèn)購(gòu)機(jī)會(huì)？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海7月21日到正在認(rèn)籌的松江區(qū)松岳名都了解情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，該盤(pán)本次推出190套房源，現(xiàn)場(chǎng)銷售表示目前認(rèn)購(gòu)人數(shù)約80組，不會(huì)觸發(fā)積分；浦東新區(qū)項(xiàng)文路的海玥宣邸最近推出230套房源，截至認(rèn)購(gòu)結(jié)束，認(rèn)籌人數(shù)不到200組，現(xiàn)場(chǎng)銷售同樣表示不會(huì)觸發(fā)積分。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海發(fā)現(xiàn)這些沒(méi)有觸發(fā)積分的樓盤(pán)普遍位于金山、松江、南匯、奉賢，距離市中心路程較遠(yuǎn)，對(duì)于在市區(qū)上班的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)通勤不便。

??對(duì)上海目前的購(gòu)房積分制，上述業(yè)內(nèi)人士接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海采訪時(shí)表示，購(gòu)房積分制初心是保護(hù)新就業(yè)的年輕人，包括首套購(gòu)房者優(yōu)先的權(quán)利，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中對(duì)外地未婚人士有一些限制，這些人群即使交了5年社保，需求也會(huì)受到一定限制，這需要值得好好思考一下，還有需要再優(yōu)化的方面。

??對(duì)有購(gòu)房資格但分?jǐn)?shù)不高的購(gòu)房者，上述業(yè)內(nèi)人士表示一方面積累相應(yīng)的購(gòu)房資格，另一方面對(duì)年輕人或新就業(yè)的人，除了買(mǎi)房之外，上海把租賃住房放在“十四五”規(guī)劃首位，現(xiàn)階段可以通過(guò)租售并舉解決居住問(wèn)題。

??對(duì)于7月23日上海發(fā)布的購(gòu)房贈(zèng)與政策，中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海表示，上海樓市政策繼續(xù)“打補(bǔ)丁”。從目前購(gòu)房現(xiàn)狀來(lái)看，尤其是為了買(mǎi)到新房需要高積分，很多人通過(guò)各項(xiàng)操作會(huì)騰出一張“房票”，包括贈(zèng)與，贈(zèng)與如果是直系親屬之間轉(zhuǎn)讓，手續(xù)成本最低，因此贈(zèng)與是主要轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的方式，最近一些熱點(diǎn)樓盤(pán)買(mǎi)家大多想到這種方式讓某一家庭成員變成名下無(wú)房，以實(shí)現(xiàn)高積分。

??堵住贈(zèng)與通道且5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有的住房套數(shù)將使“打新熱”降溫，需求端進(jìn)一步收縮，緩解市場(chǎng)壓力。（應(yīng)購(gòu)房者要求，文中張華為化名）