??半個(gè)月前的8月5日，杭州限購(gòu)升級(jí)，購(gòu)房門檻再度提升。

??落戶未滿5年則需連續(xù)繳納2年社保，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保，才能在限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買1套，與此同時(shí)，搖號(hào)規(guī)則與社保掛鉤，購(gòu)房意向登記家庭數(shù)量與公開銷售房源數(shù)的比例≥10:1時(shí)，進(jìn)入社保年限排序。

??新政之前，杭州新房市場(chǎng)已按下暫緩鍵，之后，新房市場(chǎng)迎來(lái)一波供應(yīng)潮，新政首日至8月16日，共有40盤領(lǐng)出51張預(yù)售證，釋放房源11561套，創(chuàng)今年單周以來(lái)新高。

??供應(yīng)開閘的杭州，仍然充斥著焦慮與狂熱?？駸岬母丛谟诤贾菀?、二手價(jià)格倒掛，買到即賺到心理預(yù)期強(qiáng)烈，全民進(jìn)入“盲搖”階段。

??新房市場(chǎng)火熱的另一個(gè)主要原因在于，杭州已連續(xù)6個(gè)月供求比小于1，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，尤其核心區(qū)出現(xiàn)部分板塊斷供情況，新開盤項(xiàng)目基本會(huì)直接進(jìn)入限售環(huán)節(jié)，低中簽率已成市場(chǎng)常態(tài)。

??新房市場(chǎng)持續(xù)火熱的另一面，杭州二手房市場(chǎng)持續(xù)降溫，成交量已連續(xù)4個(gè)月下跌。

??01

??十天新增萬(wàn)套房源

??51張預(yù)售證，11561套房源集中入市，新政到位與否將迎來(lái)驗(yàn)證。無(wú)論如何，這對(duì)新房市場(chǎng)出現(xiàn)斷供的杭州來(lái)說(shuō)，猶如注入一劑興奮劑，市場(chǎng)情緒高漲。

??這些房源中，不乏紅盤熱盤，比如亞運(yùn)村“三兄弟”中華潤(rùn)亞奧城、綠城·桂冠東方悉數(shù)進(jìn)場(chǎng)，供應(yīng)房源達(dá)到2787套，促使亞運(yùn)村成為此次供應(yīng)潮的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。而杭州壹號(hào)院、萬(wàn)科·前宸、丹楓四季、地鐵萬(wàn)科天空之城等紅盤加推，供應(yīng)近六千套房源，占本輪總供應(yīng)量超五成。

??“這一波搖號(hào)大概率是無(wú)房家庭和‘社保巨子’的狂歡。”杭州一位業(yè)內(nèi)人士這樣感嘆，而在杭州各個(gè)購(gòu)房群中，會(huì)否觸發(fā)社保排序，成為焦點(diǎn)話題。

??隨著首批取證項(xiàng)目結(jié)束登記，8月17日，杭州首個(gè)觸發(fā)社保排序的項(xiàng)目溪上儷庭登記結(jié)果出爐，實(shí)際入圍的322戶中，有259戶以15年8個(gè)月頂格入圍，另外63戶僅少了1個(gè)月社保，并列入圍，熱度可見一斑。

??而杭州市場(chǎng)在新政后出現(xiàn)微妙的分化。此前呼聲較高的亞運(yùn)村“三兄弟”之一的綠城桂冠東方第一張預(yù)售證遇冷，意外地沒有觸發(fā)社保排序。相鄰板塊的花曜里也遭“滑鐵盧”，分流之下，96套房源僅登記了112組 ，中簽率高達(dá)85.71%。

??回顧前7個(gè)月，杭州市場(chǎng)有兩個(gè)供應(yīng)開閘的月份，1月杭州共釋放出105張預(yù)售證共20088套房源，彼時(shí)杭州進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控，搖號(hào)中簽率10%以下項(xiàng)目限售5年；4月，經(jīng)歷了“法拍房”限購(gòu)等新政，再次釋放1.3萬(wàn)套房源。進(jìn)入8月，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增加和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，“8.5”新政的調(diào)控力度及有效性也將得到驗(yàn)證。

??02

??杭州打新市場(chǎng)持續(xù)火爆

??自2020年二季度以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運(yùn)行。進(jìn)入2021年，市場(chǎng)持續(xù)火爆，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認(rèn)購(gòu)房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬(wàn)平方米，成交套數(shù)達(dá)到38428套，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計(jì)成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%，較2019年同期更是翻倍增長(zhǎng)。

??這背后，有兩大核心要素支撐。

??一直以來(lái)，杭州樓市打新盛行，在一、二手價(jià)格倒掛，買到即賺到心理預(yù)期之下，杭州似乎已進(jìn)入全民盲目搖號(hào)狀態(tài)，即便是在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實(shí)行限售5年）后，打新市場(chǎng)熱度依舊延續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年杭州約有57個(gè)樓盤、21759套房源限售5年，最低中簽率僅為1.58%。

??在此輪供應(yīng)開閘中，杭州壹號(hào)院便是一二手房倒掛的典型案例。根據(jù)其銷售公示方案，該項(xiàng)目可售房屋套數(shù)82套，均價(jià)4.81萬(wàn)元/平方米，其中已有6套被A類人才提前鎖定。目前，杭州壹號(hào)院在售二手房房源共29套，掛牌價(jià)均在11萬(wàn)元/平方米以上，單價(jià)每平米價(jià)差在六萬(wàn)元左右，以此計(jì)算，一套330平米的杭州壹號(hào)院一二手房最大差價(jià)將達(dá)到2000萬(wàn)。

??一位已成功登記杭州壹號(hào)院搖號(hào)的購(gòu)房者直言，“我在鎮(zhèn)里的銀行就遇到三個(gè)搖壹號(hào)院，預(yù)計(jì)參與搖號(hào)的人不少于1500人”。這其中，懷著“搖到即賺到”心理去碰運(yùn)氣者不在少數(shù)。

??此外，杭州人才引進(jìn)政策相對(duì)寬松，人才凈流入率連續(xù)兩年保持全國(guó)第一，為樓市吸納了不少“房票”。

??2019年4月，杭州大幅放寬落戶標(biāo)準(zhǔn)，?？萍耙陨先瞬旁诤贾莨ぷ鞑⒗U納社保即可落戶，全年新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生達(dá)到21.2萬(wàn)人。2020年2月，杭州落地引才“新八條”，給予各類人才生活補(bǔ)助、租房補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼等，全年新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生進(jìn)一步提升至43.6萬(wàn)人，人才凈流入率繼續(xù)保持全國(guó)首位。

??03

??二手房成交量創(chuàng)近2年新低

??一面是新房市場(chǎng)熱度延續(xù)，另一面二手房市場(chǎng)失去原有熱度，成交量自3月達(dá)到高點(diǎn)以來(lái)連續(xù)4個(gè)月下滑。

??7月，杭州全市（除富陽(yáng)、臨安外）共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低（疫情及春節(jié)假期除外）。成交量持續(xù)走低的同時(shí)，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%，成交單價(jià)也有所回調(diào)。

??分區(qū)域來(lái)看，作為杭州二手住宅的成交主力，余杭區(qū)二手房7月成交量較3月份整整跌了約60％，這意味著部分剛需購(gòu)房者開始選擇觀望。

??受金融政策收緊的影響，利率提高以及房貸緊縮，導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)房成本加大，購(gòu)房意愿大幅度降低。

??多位中介門店銷售人員驗(yàn)證了這一市場(chǎng)變化，7月二手房市場(chǎng)帶看量出現(xiàn)明顯下滑，不單購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生變化，房東的心理預(yù)期也發(fā)生了明顯的改變，主動(dòng)降價(jià)的房源逐漸增多。

??需求縮減之下，8月二手房市場(chǎng)仍然不容樂(lè)觀，從周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，新政之下二手房8月第一周（8.2-8.8）杭州二手房環(huán)比跌19%，同比降幅擴(kuò)大至54%。一方面，“8.5新政”出臺(tái)，導(dǎo)致樓市房票直接砍掉30%，三成購(gòu)房者失去了買房資格，二手住宅市場(chǎng)將受到一定的沖擊。另一方面，由于新房市場(chǎng)供應(yīng)開閘，其中不乏市場(chǎng)期待已久的紅盤，部分有買房資格的購(gòu)房者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)，后續(xù)成交規(guī)模大概率延續(xù)下行趨勢(shì)。

??從目前市場(chǎng)情緒來(lái)看，短期內(nèi)杭州樓市想要實(shí)現(xiàn)快速降溫，仍有些難度。

??杭州新房市場(chǎng)整體出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，購(gòu)房者“看漲”預(yù)期強(qiáng)烈，部分購(gòu)房者在不分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的情況下，進(jìn)入盲搖階段，新房市場(chǎng)熱度難降。此輪加大供應(yīng)之后分流作用顯著，后續(xù)爆冷盤或再出現(xiàn)，而低價(jià)盤則因需求原因及低總價(jià)門檻，仍受到追捧。

??限價(jià)政策下，杭州市場(chǎng)仍然存在較大的一二手房?jī)r(jià)差，一系列打補(bǔ)丁式政策出臺(tái)之后，部分投機(jī)行為被遏制，但資產(chǎn)相對(duì)充裕的購(gòu)房者依然有獲取房票可能，一旦“打新”潮難以遏制，后續(xù)或?qū)⒊雠_(tái)更多限制性政策，包括發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)、將臨安納入限購(gòu)范圍等。