??近年來，隨著產業(yè)地產行業(yè)的不斷變遷，包括制造業(yè)實體企業(yè)、互聯(lián)網科技巨頭、金融投資機構等在內的企業(yè)開始將目光聚焦到了產業(yè)地產這塊“蛋糕”上。

??克而瑞產城發(fā)展部通過對產業(yè)地產領域排名100最活躍機構的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)實體企業(yè)、互聯(lián)網科技企業(yè)、金融投資機構在產業(yè)地產領域的投資主體占比已經超過了30%，未來這一比例有望繼續(xù)提升。

??以京東為例，2020年，京東以47.3億成功摘得蘇州高鐵新城商服、科教、住宅用地，用以建設“京東智谷”項目。項目地塊面積總計17.6萬平方米，其中住宅、科研、商服用地比重約為5.6:2.9:1。2021年，京東和卓越形成的聯(lián)合體又以99.1億成功摘得了上海普陀區(qū)萬里社區(qū)用地，項目地塊面積總計14.79萬平方米，包含住宅、商業(yè)、辦公等。京東上述拿地舉動已經不是傳統(tǒng)的產業(yè)自用，而是將觸角延伸到了商辦，甚至住宅領域。由此可見，新玩家的目標直指開發(fā)收益。

??01

??多元主體競爭格局

??將成為產業(yè)地產行業(yè)常態(tài)

??2021年6月21日，中國首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所正式上市，從首批公募REITs項目的情況來看，首批9單公募REITs包括3單產業(yè)園、2單收費公路、2單倉儲物流、1單市政設施、1單污染處理。其中，產業(yè)園項目數(shù)量最多。

??REITs被稱為“不動產金融王冠上的寶石”，有巨大的潛在市場。參照美國公募REITs市場占GDP規(guī)模的比例，中國公募RETIs市場未來可達6萬億元。

??隨著首批基礎設施公募REITs的上市，產業(yè)地產退出方式更加多元，自持物業(yè)不再是不可跨越的鴻溝，選擇往里擠的多元主體正在逐步與產業(yè)地產開發(fā)商形成競爭之勢。

??目前來看，制造業(yè)實體企業(yè)和金融投資機構的投資主體占比正以14%和11%的比例追趕著房地產開發(fā)商。盡管產業(yè)地產商和房地產開發(fā)商依然占據(jù)大頭，但差距正在縮小，多元競爭格局將成為行業(yè)常態(tài)。

??1、實體制造業(yè)企業(yè)利用產業(yè)基礎整合資源

??與產業(yè)地產商不同，實體企業(yè)涉足產業(yè)地產的目的是為了最大限度的利用自身產業(yè)基礎，整合戰(zhàn)略資源，為自己加寬競爭的護城河。在項目選址方面，也會基于自身的產業(yè)布局，進行通盤考慮。短期利潤固然重要，但產業(yè)資本會比金融資本和開發(fā)商更加耐心。這也符合產業(yè)地產“用長錢，放長線”的發(fā)展邏輯。

??作為半導體顯示領域的龍頭企業(yè)，京東方的顯示屏幕出貨量穩(wěn)居世界第一。作為京東方主營業(yè)務外的4大發(fā)展方向之一，其智慧系統(tǒng)創(chuàng)新業(yè)務將以智慧系統(tǒng)創(chuàng)新中心為平臺，構建智慧物聯(lián)生態(tài)系統(tǒng)。在2020年11月的全球創(chuàng)新伙伴大會上，京東方董事長陳炎順宣布未來將在全國布局10-15家智慧系統(tǒng)創(chuàng)新中心。

??截止目前，京東方已投資100多億元，在青島、重慶和成都等地都已進行了布局。

京東方（重慶）智慧系統(tǒng)創(chuàng)新中心項目計劃投資約48億元，占地106畝。2020年7月，京東方已成功獲取106畝商務用地，未來將建設“五大平臺”，并承諾引入5000名以上高層次研發(fā)人才，另外還將培育孵化100+個創(chuàng)新項目以及 50家創(chuàng)新型企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：兩江新區(qū)國有建設用地使用權出讓公告

??京東方（成都）智慧系統(tǒng)創(chuàng)新中心項目計劃投資60億元，占地面積344畝，其中項目一期占地約223畝，二期占地約121畝，同樣計劃打造“五大平臺”。2020年9月，京東方已成功獲取70畝工業(yè)用地，并啟動一期項目建設。

數(shù)據(jù)來源：成都國有建設用地使用權出讓公告

??早在智慧系統(tǒng)創(chuàng)新中心項目開啟全國化布局之前，京東方就已涉足產業(yè)地產領域，并打造了北京恒通國際商務園（UBP）、北京恒通國際創(chuàng)新園（UCP）等標桿項目，重點圍繞數(shù)字醫(yī)院，全面構筑了醫(yī)療、科技、綠色、醫(yī)養(yǎng)結合、全生命周期的智慧健康產業(yè)園。隨著企業(yè)戰(zhàn)略方向的轉變，其版圖向產業(yè)地產領域進行了進一步延伸。

??2、互聯(lián)網電商巨頭投資擴張的腳步從未停止

??從互聯(lián)網電商巨頭方面來看，京東可以算是產業(yè)地產領域的老玩家了。2009年京東就開始在全國大規(guī)模布局自建物流基地和電商產業(yè)園。截至2020年12月31日，京東旗下運營的物流倉庫已超過900個，總倉儲總面積共計約2100萬平方米。與物流園的自用屬性不同，近年來，京東在東莞、蘇州 “京東智谷”項目以及在上海新獲取的項目，頗有邁進產業(yè)地產圈的意味。

??2019年6月，京東成功摘牌東莞市雁田村用地，目前已在東莞鳳崗成功引進了約200家企業(yè)，其中高新技術企業(yè)68家，京東上下游企業(yè)近100家。

??2020年10月，京東智谷入駐蘇州高鐵新城，以47億元的總價成功摘牌65號和66號住宅和科研地塊，將打造全國最大云計算和技術研發(fā)人才中心。

??2021年6月，京東和卓越形成的聯(lián)合體以99.1億元成功摘得上海普陀區(qū)萬里社區(qū)地塊，該項目由3個地塊組成，其中X101-01地塊為辦公、商業(yè)用地，容積率3.84；X101-02地塊為商業(yè)、辦公、普通商品房用地，項目將以智能創(chuàng)新經濟為核心，引入互聯(lián)網服務與零售、在線新經濟、數(shù)字經濟、新一代信息技術類等科技企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：東莞市國有建設用地使用權出讓公告

數(shù)據(jù)來源：蘇州相城區(qū)國有建設用地使用權出讓公告

數(shù)據(jù)來源：上海普陀區(qū)國有建設用地使用權出讓公告

??基于自身業(yè)務優(yōu)勢，京東投資版圖擴張的腳步從未停止。目前已經將產業(yè)生態(tài)延伸到電商零售、金融、物流、科技等領域。近年來，土地交易市場也不斷出現(xiàn)京東的身影。除了獲取大量的工業(yè)用地、科研用地外，京東還獲取了大量商辦服和住宅用地。

??而地方政府對京東這類知名企業(yè)顯然非常歡迎。以東莞京東智谷項目為例，項目用地為M0新型產業(yè)用地，擁有“可分割轉讓的計容建筑面積不超過49%”的規(guī)定（符合分割轉讓條件的單棟建筑面積不少于2000㎡，可分割基本單元不少于300㎡）。為鼓勵京東最大限度的提升區(qū)域貢獻，在土地出讓條款上還附加了“效益貢獻比獎勵線（每年財政貢獻不少于25億元）每增加100萬元/畝，可分割轉讓的產業(yè)用房比例在49％的基礎上可以再增加10％，最高不超過總計容建筑面積的68％”的鼓勵政策。

??京東大張旗鼓的利用自身產業(yè)資源和品牌IP，以“京東智谷”模式，大規(guī)模勾得商辦服和住宅用地，清晰亮出了要在產業(yè)地產，甚至是地產領域大展宏圖的志向。自帶資源還有光環(huán)加持，這類互聯(lián)網知名企業(yè)將是產業(yè)地產商的強勁對手。

??3、金融投資機構積極搶占風口

??不僅僅是傳統(tǒng)企業(yè)和互聯(lián)網巨頭，近期金融投資機構也在積極入局產業(yè)地產。凱德便是其中之一。

??2021年6月，凱德集團公告稱，向平安人壽出售位包括上海、北京、寧波、成都、長寧、杭州在內的六個來福士資產組合的部分股權。凱德在各項目中的持續(xù)倉位將從30.7%~55%降至12.6%~30%，并繼續(xù)負責項目運營和管理。該筆交易將回收約330億元，未來將重點投資數(shù)據(jù)中心等新經濟資產。未來，凱德還計劃在中國將旗下新經濟資產的規(guī)模從15億新元擴大至50億新元，重點涵蓋產業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心等方向。

??無獨有偶，2021年6月鵬博士發(fā)布公告，將向深圳寶能創(chuàng)展置業(yè)轉讓包括酒仙橋數(shù)據(jù)中心、電信通數(shù)據(jù)中心（包括5個機房）、上海數(shù)據(jù)中心、廣州數(shù)據(jù)中心、佛山數(shù)據(jù)中心在內的5個數(shù)據(jù)中心項目，轉讓價格為16.5億元。

??作為正處于新基建風口的數(shù)據(jù)中心，其新經濟資產成為資本追捧的熱點并不意外。2021年7月2日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，基礎設施資產范圍和試點區(qū)域都有了進一步放寬。未來以成熟的數(shù)據(jù)中心項目作為底層資產發(fā)行REITs產品的可能性也將進一步提升。嗅覺敏銳的金融投資機構為此提前布局也就順理成章了。

??02

??整體擴張速度放緩

??頭部仍在加速的產業(yè)地產“老玩家”

??1、快速擴張的產業(yè)地產商

??如果說產業(yè)地產江湖已進入“春秋戰(zhàn)國”時代，那“百家爭鳴”的流派中一定少不了產業(yè)地產商的身影。在外部多元主體積極入局產業(yè)地產時，業(yè)內的老玩家們也在馬不停蹄的擴張。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年全國40家產業(yè)地產運營商累計布局538個城市，1121個產城項目，行業(yè)整體呈現(xiàn)出“整體擴張速度放緩，但頭部企業(yè)擴張加速”的趨勢，而聯(lián)東集團就是快速擴張的頭部企業(yè)之一。

1991年創(chuàng)立于唐山，以建筑模板業(yè)務起家的聯(lián)東集團如今已在全國69個城市投資運營了314個產業(yè)園區(qū)項目，引進、服務了13000+家企業(yè)?！皹藴驶漠a品”是聯(lián)東集團的重要武器，也為聯(lián)東在全國進行規(guī)?；瘮U張?zhí)峁┝丝焖購椭频目赡苄浴?/p>

資料來源：網絡公開資料整理

??一般而言，普通工業(yè)廠房造價在2500-3000元/㎡，聯(lián)東通過將設計和施工工業(yè)標準化，將標準多層廠房造價控制在2000元/㎡以內，實現(xiàn)了更低廉的開發(fā)成本。（題外話：萬洋工業(yè)廠房的建造成本更低）

??但隨著地方政府對產業(yè)要求越來越高，擅長規(guī)?；瘡椭频穆?lián)東集團也碰到了不小的壓力。為此，聯(lián)東集團的發(fā)展戰(zhàn)略也在不斷調整。2021年聯(lián)東成立“粵浦科技產業(yè)發(fā)展集團”，聚焦“硬科技產業(yè)”和一二線城市的園區(qū)開發(fā)運營平臺，形成一套“投資+空間+運營+場景”的科技型園區(qū)新打法。

2021年下半年，聯(lián)東強勢入股了明勢資本和同創(chuàng)偉業(yè)旗下的投資基金，未來將重點投資企業(yè)服務、智能物流、醫(yī)療器械、醫(yī)療服務、智能出行、智能制造等領域。

資料來源：網絡公開資料整理

??作為在產業(yè)地產領域深耕20多年的“老兵”，聯(lián)東集團的戰(zhàn)略調整表現(xiàn)出其節(jié)奏從原來的“短平快”開始向“長穩(wěn)慢”方向轉變。無論是“產業(yè)投資”還是“硬科技”都需要長期積淀，培養(yǎng)優(yōu)質的投資團隊、積累大量的產業(yè)資源。因為做產業(yè)最重要的不是“熱情”和“效率”，而是“專注”與“堅持”。

??2、聚焦“產業(yè)投資”的專家

??如果聯(lián)東集團是產業(yè)地產運營商里面“拼命造”的代表，那么張江高科則是典型的“拼命投”。

??克而瑞產業(yè)地產品牌影響力傳播榜中的50家企業(yè)，有60%+的企業(yè)聲明已進入或將進入“產業(yè)投資”領域。一方面產業(yè)投資可以幫助產業(yè)地產商更好的完成招商工作，另一方面還可以與產業(yè)資源實現(xiàn)更深度的綁定，形成長期合作。

張江高科憑借“科技投行”大戰(zhàn)略，成功實現(xiàn)了產業(yè)與投資的聯(lián)動。2020年張江再度提出要成為“以專業(yè)化的產業(yè)空間服務為基底，以特色化的產業(yè)投資服務為核心，以全場景化的產業(yè)創(chuàng)新服務為引領”的科創(chuàng)企業(yè)綜合服務引領者。

資料來源：網絡公開資料整理

??近年來，張江高科一直在不斷強化“產業(yè)+基金”模式。2020年累計完成投資立項項目14個，跟蹤儲備項目約80個，實現(xiàn)出資總額2.1億元。基金方面，張江高科還參與并發(fā)起設立了元界智能基金、芯火基金、火山石基金和創(chuàng)伴基金。2020年張江高科實現(xiàn)投資收益23.12億，主要因為下屬企業(yè)Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的已上市股票市值大幅上升，企業(yè)長期股權投資收益大幅增長。

??產業(yè)投資方面，張江高科之所以成為業(yè)界的明星，是因為它有源源不斷的優(yōu)質投資標可供選擇。張江高科以直投、參股等形式撬動資源。同時與經緯資本、源星資本等投資機構合作，擴大投資范圍。

??與“銷售+租賃”相比，產業(yè)地產商也一直在尋找“賺載體錢”之外的可持續(xù)發(fā)展路徑?！爱a業(yè)投資”自然成為各大企業(yè)眼中的“香餑餑”。

??但是，產業(yè)投資知易行難，不僅需要專業(yè)的投資團隊，更需要源源不斷的產業(yè)項目庫作為支撐。與金融投資機構相比，張江高科的投資風格非常穩(wěn)健，主要參與收益穩(wěn)定、風險最低的Pre-IPO階段。旗下子公司張江浩成則更多參與企業(yè)商業(yè)模式基本成型的中后期階段，對于風險較大的輪次則通過參股的產業(yè)基金進行投資，從而形成了全輪次覆蓋。

??有人說張江模式“看得懂，學不會”。原因就是張江高科的成功同樣得益于張江集團乃至上海在企業(yè)孵化方面的努力。時隔4年，張江科學城迎來了第三次擴容，規(guī)劃面積由95平方公里擴大至約220平方公里。唐鎮(zhèn)、北蔡、三林、川沙、航頭、新場、合慶等區(qū)域也并入其中。這意味著承載著大量高新技術企業(yè)的“超級流量入口”將再次擴張?！肮麍@”面積的擴大也為張江高科未來持續(xù)“摘果”提供了有力保障。

??產業(yè)地產商們拼命往前跑，多元主體努力往里進。對行業(yè)整體而言，是喜還是憂？

??我們認為，競爭對手變多對產業(yè)地產商的挑戰(zhàn)無疑將會越來越大；但從行業(yè)整體發(fā)展來看，“百家爭鳴”的出現(xiàn)對于倒逼傳統(tǒng)玩家放棄銷售思維，專注優(yōu)勢領域，構建企業(yè)核心競爭力，推動行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，無疑將起到積極作用。

??無論是主動為之，還是被動轉型，多元主體進入產業(yè)地產都將為行業(yè)的發(fā)展貢獻自身力量。相信“群星閃耀”的時代也不會遙遠。

2021年以來部分產業(yè)地產相關政策

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