重點(diǎn)城市房貸利率超七成上調(diào),多城二手房近乎“停貸”

市場克而瑞研究中心 2021-09-09 08:53:52 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??“近日,多個(gè)城市房貸熱度收緊的聲音不斷,多地二手房貸款更是“排到明年”。

??自年初央行推行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來,各地“上行下效”,捂緊錢袋子。房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調(diào)成為多個(gè)城市主流現(xiàn)象。

??不過,近期市場傳聞,下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向,推動(dòng)銀行加碼信貸投放,部分銀行已接到窗口指導(dǎo)加大8月末的信貸投放。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),截至目前,多地銀行尚未加大貸款投放額度。

??然而,真實(shí)的房貸市場到底是什么情況?

??據(jù)CRIC調(diào)研,30個(gè)重點(diǎn)城市半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張,放款周期較上半年持續(xù)拉長,七成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調(diào),二手房貸款更是“難上加難”,調(diào)研的23個(gè)城市放款周期基本在3-6個(gè)月,六成以上城市近乎“停貸”?!?/p>

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??新增中長期貸款占比波動(dòng)下行

??2020年的最后一天,央行明確建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,規(guī)定不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限。

??如今,該政策已執(zhí)行九個(gè)多月。自年初以來,住戶部門新增中長期貸款占比便呈現(xiàn)出波動(dòng)下行趨勢(shì),上半年基本保持在30%以內(nèi),7月雖略有回升,但總體也低于2020年末46%的階段性高點(diǎn),這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效,居民高杠桿購房情況有所緩解。

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??從全國房貸利率來看,受銀行信貸收緊影響,今年2月開始,全國房貸利率全面止跌回升,并趨勢(shì)性上移。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),2021年9月,全國首套房平均房貸利率5.46%,較2020年底上漲23BP,二套房貸款平均利率5.83%,較2020年底上漲29BP。

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??半數(shù)以上城市新房房貸額度緊張

??銀行額度緊張,放貸遲緩已是不爭的事實(shí)。

??據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道,最近,北京的不少購房者在申請(qǐng)房貸時(shí)被告知“貸款額度緊張”,具體放款時(shí)間不確定。甚至有人被銀行通知“明年再來”。

??這樣類似的情況不止發(fā)生在北京,熱點(diǎn)二三線城市也出現(xiàn)了類似的情況。據(jù)CRIC調(diào)研的30個(gè)熱點(diǎn)二三線城市信貸情況顯示,多數(shù)城市暫未感知到信貸放松帶來的影響,前期積壓的貸款申請(qǐng)也未得到集中放款。

??實(shí)際上,并非所有銀行都“庫存告急”,四大行額度相對(duì)充裕,放款時(shí)間也略快于其他商業(yè)銀行,不過半數(shù)以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長,房貸整體審核也更加嚴(yán)格,其中南寧、泰州、麗水等地均需嚴(yán)格審核客戶資質(zhì),包括首付資金來源,個(gè)人還款能力等多項(xiàng)內(nèi)容。

??綜合來看,3-6個(gè)月的放款周期已成為常態(tài),臨沂、濟(jì)寧、菏澤等山東地市放款周期高達(dá)半年以上,還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊,放款時(shí)間不定。

??因銀行資金緊張,整體房貸利率仍延續(xù)上行走勢(shì)。

??比如,蘇州目前首套房房貸利率在6.0%-6.1%之間,較6月末上漲40-50BP,與此同時(shí),銀行額度緊張,放款周期不定,甚至部分銀行出現(xiàn)“停貸”。

??還有泰州,當(dāng)?shù)啬炒笮泄ぷ魅藛T表示,目前泰州首套房房貸利率普遍在5.20%,二套房利率為5.60%,較6月末上漲10-15BP。根據(jù)CRIC調(diào)研,目前共有11家銀行不能保證放款時(shí)間,其中,招行已暫停了房貸業(yè)務(wù)。

??實(shí)際上,房貸松緊與樓市冷熱基本呈現(xiàn)正相關(guān),此外,各銀行之間房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款額度也不相同,整體而言,7成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調(diào),蘇州、衢州、太倉、信陽、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經(jīng)高達(dá)6%以上。

表:30個(gè)重點(diǎn)調(diào)研城市新房貸款利率和銀行放款周期變化情況

數(shù)據(jù)來源:CRIC調(diào)研

數(shù)據(jù)來源:CRIC調(diào)研

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??超6成城市二手房近乎“停貸”

??新房市場放貸已是“舉步維艱”,二手房市場更是“難上加難”。

??在此之前,合肥、武漢、南京、杭州等多個(gè)二線城市被爆出二手房停貸傳聞,比如,因額度緊張,杭州已有部分銀行暫停二手房貸款業(yè)務(wù),原因是“額度沒有了”。多位中介人員證實(shí),目前杭州多家銀行二手房貸款基本不批了,批下來的也要等到半年以后。

??其他重點(diǎn)城市二手房放貸如何?

??根據(jù)CRIC對(duì)全國23個(gè)二三線城市調(diào)研發(fā)現(xiàn),6成以上銀行已經(jīng)出現(xiàn)了二手房停貸現(xiàn)象或是放款時(shí)間遙遙無期,部分城市甚至出現(xiàn)了“保一棄二”的現(xiàn)象。

??即便是尚未停貸城市,多數(shù)放款周期也在3-6個(gè)月,較上半年有不同程度的延長,同時(shí)銀行方面也加強(qiáng)了貸款監(jiān)管,關(guān)于貸款額度,抵押房屋的房齡等都有明確要求,整體二手房的貸款難度大于新房貸款。

??房貸利率方面,多數(shù)城市二手房貸款利率都是略高于新房,青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平,從變動(dòng)情況來看,蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)。

表:23個(gè)重點(diǎn)調(diào)研城市二手房貸款利率和銀行放款周期變化情況

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??數(shù)據(jù)來源:CRIC調(diào)研

??目前樓市信貸端依舊從嚴(yán),熱點(diǎn)各線城市均出現(xiàn)銀行額度緊張的情況,放款周期延長已是不爭的事實(shí),與此同時(shí),樓市熱度較高的城市房貸利率已出現(xiàn)多次連漲,多地信貸利率出現(xiàn)不同程度上調(diào),而二手房市場信貸環(huán)境較一手房更難,六成以上城市已出現(xiàn)“停貸”情況。

??結(jié)合央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告(2021)》相關(guān)表述,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段,在這道“緊箍咒”之下,銀行不能超出額度上限,因此后續(xù)房地產(chǎn)貸款預(yù)計(jì)也將持續(xù)從嚴(yán),貸款額度或?qū)⒀永m(xù)有壓有降的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,對(duì)于整體樓市成交影響的刺激作用相對(duì)有限。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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