??2021年以來(lái)，全國(guó)主要城市的租金都出現(xiàn)了上漲，其中有部分城市已連續(xù)上場(chǎng)多個(gè)月，整體平均漲幅接近10%，多地房租價(jià)格創(chuàng)下歷年新高。

??房租的上漲，對(duì)于租房一族來(lái)說(shuō)，最直接的后果是在同樣的房租下，能夠租到的房子變得更遠(yuǎn)、更偏，或者居住環(huán)境更小、更破，如果選擇承受房租，那么對(duì)生活水平也許會(huì)受到一定的影響，這可以說(shuō)是一個(gè)兩難的選擇。

??在熱點(diǎn)城市房租不斷上漲的情況下，國(guó)家也開(kāi)始重視到這一民生問(wèn)題，從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議到十四五規(guī)劃等，都提出要發(fā)展保障性租賃住房，解決新青年，新市民的居住問(wèn)題，多個(gè)城市嚴(yán)控租金漲幅，也有多個(gè)城市發(fā)布租房補(bǔ)貼政策，緩解人才租房壓力。

??01

??熱點(diǎn)城市房租大漲

??租金及增速創(chuàng)歷年新高

??據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計(jì)，2021年至今，全國(guó)主要城市房租均呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢(shì)，截止7月，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的55城個(gè)人房源租金平均值為34.05元/平米/月，較去年同期上漲9.49%。

??在這其中，排名前十的城市分別為：北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門(mén)、南京、武漢、天津、成都。

??其中，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢、成都為租賃市場(chǎng)較為典型的核心八個(gè)城市，核心八城個(gè)人房源租金水平來(lái)看，達(dá)到73.08元/平米/月，相比去年同期平均水平大幅上漲24.55%。

??其中成都的租房平均價(jià)格比去年同期上漲了40%，其他北京、上海、杭州等的漲幅也超過(guò)了20%。

??02

??上海部分區(qū)域連續(xù)上漲7個(gè)月

??打破近兩年記錄

??在租金漲幅靠前的城市中，上海2021年租金呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢(shì)，這種連續(xù)上漲的情況已經(jīng)持續(xù)了7個(gè)月。2021年7月全市個(gè)人房源租金價(jià)格同比上漲16.45%，所有區(qū)域租金情況均為同比上升，多區(qū)域漲幅超過(guò)15%。其中徐匯區(qū)漲幅最高，達(dá)到22.99%，其次是青浦、閘北（新靜安）、楊浦，漲幅也在20%左右。漲幅最低的閔行區(qū)也同比上漲了9.85%。全市的租賃市場(chǎng)熱度均呈現(xiàn)較高水平，增速創(chuàng)下近年來(lái)新高。

??分板塊來(lái)看，上海統(tǒng)計(jì)的108個(gè)板塊中，2021年7月個(gè)人房源平均價(jià)格上漲的板塊高達(dá)97個(gè)，其中漲幅超過(guò)30%的板塊達(dá)12個(gè)，多數(shù)位于中內(nèi)環(huán)區(qū)域，漲幅10%-30%之間的板塊有75個(gè)，占全部板塊的70%，全市多數(shù)板塊呈現(xiàn)不同幅度的租賃市場(chǎng)高熱度。

??03

??掛牌房源數(shù)持續(xù)走低

??租賃市場(chǎng)供應(yīng)不足

??究其緣由，我們發(fā)現(xiàn)，租房市場(chǎng)的房源供應(yīng)量不足，直接導(dǎo)致了大量租賃需求得不到滿足。

??近兩年全國(guó)供應(yīng)端房源一直呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。以全國(guó)55城房源供應(yīng)來(lái)看，2019年7月合計(jì)個(gè)人房源掛牌量約140.27萬(wàn)間，2020年7月個(gè)人房源掛牌量合計(jì)約91.98萬(wàn)間，但2021年7月，全國(guó)55城個(gè)人房源掛牌量合計(jì)僅57.17萬(wàn)間，一年時(shí)間同比大幅下降59.24%。8月，55城個(gè)人房源新增供應(yīng)56.48萬(wàn)間，環(huán)比下跌1.22%。

??供應(yīng)量的持續(xù)走低，與房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)息息相關(guān)，2020年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟了一輪牛市，二手房房?jī)r(jià)的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房東用于出售，或者處于觀望市場(chǎng)的狀態(tài)，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)上可用于租房的房源減少，二手房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)推動(dòng)租房成本上升。

??一方面是供應(yīng)不足，另外一方面是需求增長(zhǎng)，這也成為了2021年至今租賃市場(chǎng)租金不斷上漲的主要原因。

??04

??多城出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策

??控制租金上漲

??在全國(guó)熱點(diǎn)城市租金不斷上漲的背景下，2021年8月，多個(gè)城市發(fā)布住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策。

??8月2日，上海率先發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市職工提取住房公積金支付房租月提取限額的通知》提高了市場(chǎng)性租賃住房月提取限額。隨后在上海發(fā)布的住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃中，又提及了堅(jiān)持民生為本、租購(gòu)并舉、布局優(yōu)化、精細(xì)治理、品質(zhì)發(fā)展5個(gè)基本原則。

??8月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》，除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增建設(shè)規(guī)模；明確表示，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵(lì)穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

??8月18日，24日，北京先后發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房資格復(fù)核及分配管理的通知》、《北京住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》明確提出，實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)、租金指導(dǎo)價(jià)。這意味著，以后個(gè)人房源也不能隨便上調(diào)租金，必須按照官方發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)，進(jìn)行出租。

??此外，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門(mén)印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的通知》；佛山市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)租賃業(yè)務(wù)監(jiān)管的意見(jiàn)(修訂稿)》；成都在全國(guó)率先出臺(tái)了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃租房的實(shí)施意見(jiàn)》。

??8月31日，國(guó)務(wù)院新聞辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，進(jìn)一步完善住房保障體系，解決好新市民青年人住房困難問(wèn)題；

??從價(jià)格層面到供應(yīng)層面，各大城市都出了調(diào)控政策平穩(wěn)租賃市場(chǎng)。我們認(rèn)為，在對(duì)租金年度漲幅的控制以及“租金指導(dǎo)價(jià)”的推出后未來(lái)一年個(gè)別區(qū)域一年動(dòng)輒5或10%以上的大幅漲幅將不太會(huì)出現(xiàn)。

??與此同時(shí)，當(dāng)前熱點(diǎn)城市對(duì)于二手房的調(diào)控也較為嚴(yán)格，由于二手房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)會(huì)推動(dòng)租房成本上升，在二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下降的形勢(shì)下，未來(lái)租房?jī)r(jià)格或有小幅下降。

??05

??8月個(gè)人房源租金止?jié)q轉(zhuǎn)跌

??租賃市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入淡季

在一系列調(diào)控政策下，2021年8月，55城個(gè)人房源租金為33.67元/平米/月，環(huán)比下跌1.12%，隨著畢業(yè)旺季的逐漸消退，旺季效應(yīng)開(kāi)始減弱，租賃需求開(kāi)始下降，租金開(kāi)始止?jié)q轉(zhuǎn)跌，進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。全國(guó)各地大力發(fā)展保障性租賃住房，這對(duì)于個(gè)人房源租金也有一定影響。

??分城市來(lái)看，我們以2018年1月為基期，核心8城租賃價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)下降。截至2021年8月，8城市租賃價(jià)格指數(shù)區(qū)間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大；上海租賃市場(chǎng)的發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性最好。廣州租賃市場(chǎng)近期表現(xiàn)較差，跌出第一梯隊(duì)。

??集中式公寓方面，重點(diǎn)八城中深圳、成都兩城租金整體下跌較為顯著，其他城市基本較上月持平。分散式公寓方面，成都受此前大規(guī)模品牌爆雷影響，市場(chǎng)對(duì)分散式公寓整治行動(dòng)逐步開(kāi)始，在此前連續(xù)下跌后本月出現(xiàn)回升。其中，國(guó)家發(fā)布通知，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題，住房租金年度漲幅不超過(guò)5%，對(duì)各城市租金下跌影響較大。

??住建部在國(guó)新辦的發(fā)布會(huì)強(qiáng)調(diào)，新青年是國(guó)家的未來(lái)，一個(gè)城市新青年有希望，國(guó)家才有未來(lái)，這不僅是政府的職責(zé)所在，也是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的必然要求。

??隨著住房租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，以及各類(lèi)規(guī)范政策的落地和多樣化的供應(yīng)不斷增加，未來(lái)新市民、新青年的品質(zhì)居住問(wèn)題相信也將得到進(jìn)一步解決，真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒，穩(wěn)定租金，安居樂(lè)業(yè)”。