市場曾冬梅 2021-10-13 08:46:58 來源:中房報
??廣州二手房指導(dǎo)價政策實施一個多月后,二手房交易活躍度明顯下降。“9月份我們門店只賣了一套房,還是一手房,12個員工的開支大部分靠租單支撐。”10月11日,廣州貝殼旗下一家加盟店的負責人告訴中國房地產(chǎn)報記者,因為二手房不好賣,他們已經(jīng)把主要精力轉(zhuǎn)向了一手房市場。
??8月的最后一天,廣州發(fā)布了首批96個住宅小區(qū)二手住房交易參考價格。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露的數(shù)據(jù),9月份,廣州市二手住宅成交量(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)為6198宗,環(huán)比下降27.4%,同比大減56%。
??貝殼研究院廣州分院院長李茂喆對中國房地產(chǎn)報記者表示,上述成交數(shù)據(jù)為網(wǎng)簽口徑,存在一定的滯后,9月的實際成交下降幅度比網(wǎng)簽數(shù)據(jù)更大。成交的難度在于買賣雙方的預(yù)期明顯不一致,“客戶直接向參考價看齊,業(yè)主的放盤價雖有所松動,但不如客戶端下降幅度大?!?/p>
??廣州中原研究發(fā)展部認為,隨著政策調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵,廣州二手房的成交量、價格可能都會短暫地進入下行通道,10月份的網(wǎng)簽量估計也只能維持在5000宗至6000宗的相對低位水平。
??看房的人少了
??廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計了8月26日至9月25日廣州二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)無論是網(wǎng)簽宗數(shù)還是面積,都錄得了大幅下滑。其中,6198宗的網(wǎng)簽量環(huán)比下降27.38%,同比下降56%,網(wǎng)簽面積59.61萬平方米,環(huán)比、同比降幅分別為27.46%、55.45%。
??從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看,廣東鏈家是目前廣州二手房市場中占有率最高的機構(gòu),為7.12%。9月份,其促成的網(wǎng)簽宗數(shù)為441套,與8月份的673套相比,環(huán)比降幅達到了34.5%。
??廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為,9月份廣州住宅市場網(wǎng)簽量環(huán)比、同比大幅下挫,源于多重因素的綜合作用。8月底,廣州市首批熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格的發(fā)布,令選擇觀望的買家增多。在二手指導(dǎo)價覆蓋的96個熱點小區(qū)中,天河區(qū)占了55個,因此9月份的網(wǎng)簽宗數(shù)也是各區(qū)中跌幅最大的,環(huán)比下跌約38.6%。另外,房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)緊張、銀行放款趨于謹慎,在一定程度上制約了購房需求的釋放。9月份,廣州市中介促成的二手住宅按揭付款比例(按網(wǎng)簽宗數(shù)計算)為46.55%,創(chuàng)下2011年以來的新低,環(huán)比下降6.56個百分點。還有一些急需回籠資金的開發(fā)商采取“以價換量”方式吸引客戶,對二手住宅的潛在客源有一定的分流效應(yīng)。
??不少買家預(yù)計二手房價格將進入下行通道,為了避免“高位站崗”,選擇了擱置購房計劃。客戶的入市熱情減退,直接導(dǎo)致了中介帶看量的下滑,廣州中原地產(chǎn)的二手客戶帶看量環(huán)比8月減少了19%。據(jù)李茂喆透露,公司促成的二手房交易量也跟隨大市同步下滑,而且幅度更大?!百I賣雙方預(yù)期的不一致導(dǎo)致市場活動度明顯不足,帶看量持續(xù)下降?!辟I家的預(yù)期是向參考價看齊,這跟賣家的心理價位還是有較大距離。
??還沒被二手指導(dǎo)價覆蓋的小區(qū),成交周期也在拉長。以海珠區(qū)的愉景雅苑為例,過去一年是片區(qū)的成交熱盤,在售的盤源通常只有幾套, 10月11日,其在鏈家上顯示的放盤數(shù)量已經(jīng)達到了19套之多。附近的中介門店表示:“指導(dǎo)價出來后,觀望情緒是濃了,業(yè)主放盤多了一些。以前是出一套秒一套,成交跟不上的話,盤源就積少成多了?!?/p>
??買賣雙方預(yù)期博弈
??成交量的下滑瓦解了業(yè)主們的價格同盟。根據(jù)廣州中原地產(chǎn)的監(jiān)測,自6月以來,廣州二手房市場整體成交已經(jīng)表現(xiàn)為“不溫不火”,成交量維持在8000宗至9000宗的低位水平,市場成交能力偏低,客戶入市熱情不高,價格也開始呈現(xiàn)下降的趨勢。而后二手指導(dǎo)價調(diào)控政策的出臺,直接加劇市場的下降預(yù)期。
??廣州中原研究發(fā)展部相關(guān)人士分析稱,今年以來,增值稅“2”改“5”、利率上調(diào)等輪番出臺的調(diào)控政策,已經(jīng)減弱了業(yè)主的心理預(yù)期,二手房指導(dǎo)價出臺后,業(yè)主報價指數(shù)更是出現(xiàn)了“插水”式的下滑?!?月份,公司統(tǒng)計的二手業(yè)主報價指數(shù)下跌至20.6%,大幅下滑12.9%,創(chuàng)歷史新低。報價指數(shù)反映的是上調(diào)價格的業(yè)主所占的比例,今年5月、6月這一指標還在約56%的水平,8月末已經(jīng)降至36.3%,9月份進一步下滑。”
??這意味著,廣州的二手市場已經(jīng)從強勢的“賣方市場”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場”,業(yè)主的心理防線逐漸被擊穿,降價的盤源不斷增加。指導(dǎo)價出臺前兩周,廣州10個區(qū)里有2個區(qū)還保持著漲價勢頭,只有1個區(qū)的二手房報價下調(diào)超過1%,指導(dǎo)價出臺后的兩周時間里,已有8個區(qū)的二手房報價下調(diào)超過1%。從整體盤源來看,超7成的盤源下調(diào)報價在1%以上,其中,報價下調(diào)1%-5%的盤源占50%,凈增8.9%。報價下調(diào)5%-10%的盤源占16%,凈增3%。
??天河區(qū)是廣州本輪指導(dǎo)價調(diào)控的重點對象,降價幅度也最為明顯,整體二手房報價下降2.7%。駿景花園一套103平方米的房源,此前放盤價為780萬元,在指導(dǎo)價發(fā)布后,最終以700萬元成交。珠江俊園一套121平方米的四房單位,最新放盤價為880萬元,較此前下降了300萬元,僅比829萬元的指導(dǎo)價高出51萬元。
??對于后市,業(yè)內(nèi)的預(yù)期都不太樂觀。李茂喆認為,買賣雙方的預(yù)期趨同需要較長時間的博弈,所以大概率當下市場還會維持一段時間的低谷走勢。甚至,在新房市場供應(yīng)增加、降價促銷的沖擊下,成交量還會有一定幅度的下降。為了應(yīng)對更具挑戰(zhàn)的市況,廣州中原地產(chǎn)已經(jīng)開始開源節(jié)流,基本不新增分店,還將對現(xiàn)有門店進行淘換。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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