??房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)運(yùn)行在降溫通道上。

??10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前三季度房地產(chǎn)投資及銷售數(shù)據(jù)，代表房企投資信心的投資開發(fā)數(shù)據(jù)降至個(gè)位數(shù)。1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.8%，較1-8月增速收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。

??房地產(chǎn)銷售及新開工數(shù)據(jù)亦紛紛回落。1-9月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)11.3%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%，比1-8月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積同比下降4.5%。

??土地市場(chǎng)出現(xiàn)了“過冷”跡象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比下降8.5%。

??第三季度尤其冷清，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)300城住宅用地共成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%，房企拿地意愿大降。

??經(jīng)濟(jì)形勢(shì)亦不容樂觀。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)9.8%，仍在政府工作目標(biāo)之上。但按照兩年平均增速，一季度、二季度、三季度兩年平均增速分別為5%、5.5%、4.9%，三季度增速較二季度回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，是2012年以來較大回落幅度。

??對(duì)于房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的影響，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉回應(yīng)稱，前三季度房地產(chǎn)增加值兩年平均增長(zhǎng)4.8%，比上半年回落了1.3個(gè)百分點(diǎn)，總的看影響有限?！跋乱浑A段，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障，購(gòu)租并舉住房制度不斷完善，市場(chǎng)主體趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

??警惕由過熱轉(zhuǎn)為過冷

??自今年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資以38.3%增速創(chuàng)下2004年3月以來新高后，這一指標(biāo)已連續(xù)7個(gè)月收窄。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資11.26萬億元，同比增長(zhǎng)8.8%，其中，住宅投資同比增長(zhǎng)10.9%，辦公樓投資同比下降0.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資指標(biāo)同比下滑1.3%。

??從區(qū)域來看，1-9月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.9%，中部地區(qū)投資增長(zhǎng)14.3%，西部地區(qū)投資增長(zhǎng)6.9%，東北地區(qū)投資增長(zhǎng)3.7%。

??從支撐投資增速的幾個(gè)指標(biāo)看，拿地、新開工指標(biāo)已形成拖累。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13730萬平方米，同比下降8.5%；土地成交價(jià)款9347億元，增長(zhǎng)0.3%，重點(diǎn)城市土地流拍率走高。

??1-9月份，房屋施工面積僅同比增長(zhǎng)7.9%，房屋新開工面積同比下降4.5%，相比之下，房屋竣工面積則同比大增23.4%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，各種政策調(diào)控下，房企投資模式有所改變，集中供地改革下房屋竣工面積增速支撐了房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。

??與此同時(shí)，政策嚴(yán)控下，市場(chǎng)上購(gòu)房者觀望情緒較濃，很多城市房地產(chǎn)銷量連續(xù)下滑。

??1-9月份，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)11.3%，增速較上月收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額同比增長(zhǎng)16.6%，增速收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)。按單月成交數(shù)據(jù)看，9月商品房銷售面積16139萬平方米，環(huán)比上升28.6%，同比下降13.2%；9月份商品房銷售額比下調(diào)約15.8%。

??“金九銀十”樓市褪色明顯?？硕饠?shù)據(jù)顯示，10 強(qiáng)、50 強(qiáng)、100 強(qiáng)房企9 月單月銷售額分別為2920 億元、7728 億元、9162 億元，同比分別下降49.39%、33.89%，33.82%。

??銷售回款增速下行，令房企到位資金繼續(xù)承壓。

??1-9月，房企到位資金15.15萬億元，同比增長(zhǎng)11.1%，增速較1-8月收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)收款5.67萬億元，同比增長(zhǎng)25.6%，增速（較1-8月）收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款2.41萬億元，增長(zhǎng)10.7%，增速（較1-8月）收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款1.88萬億元，同比下降8.4%，降幅（較1-8月）擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金4.72萬億元，增長(zhǎng)6.1%，增幅（較1-8月）收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，信貸數(shù)據(jù)變差，與銀行貸款集中度管理有關(guān)。信貸環(huán)境收緊對(duì)銷售回款增速起到抑制作用，同時(shí)銷售回款又是房企到位資金的主要來源，使得房企到位資金承壓。但從近期數(shù)據(jù)看信貸收緊趨勢(shì)已有平緩傾向，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，1-9月，全國(guó)商品房均價(jià)為10342元/平方米，漲幅為4.7%。

??易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資矛盾、房?jī)r(jià)矛盾均開始從過熱轉(zhuǎn)為過冷，各地需要密切關(guān)注房?jī)r(jià)走向，確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

??央行釋放積極信號(hào)

??變化開始出現(xiàn)。近段時(shí)間以來，政策層面不斷釋放利好信號(hào)。

??一方面，壓力過大城市，地方政府“救市”聲音不斷傳出。

??10月10日，國(guó)慶假期剛過，哈爾濱市出臺(tái)“十六條”政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。較早之前，8月以來，“東三省”中沈陽(yáng)和長(zhǎng)春曾出臺(tái)過救市措施，至此東三省全部加入刺激市場(chǎng)的行列。

??三季度以來，珠海、惠州、肇慶等城市降低二手房交易稅費(fèi)，長(zhǎng)春、哈爾濱等出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼，力圖刺激購(gòu)房消費(fèi)。

??另一方面，央行開始出面，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

??10 月15 日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解、房地產(chǎn)金融政策等房地產(chǎn)相關(guān)熱點(diǎn)問題作出回應(yīng)，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”，即“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

??央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

??鄒瀾還稱，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30 家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。

??中泰證券研究員陳立認(rèn)為，基于此次講話，預(yù)計(jì)四季度，房?jī)r(jià)回穩(wěn)的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或迎來實(shí)質(zhì)性改善。并且銀行將矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，更準(zhǔn)確理解和執(zhí)行對(duì)踩線房企的信貸措施，對(duì)紅檔企業(yè)也將給予相應(yīng)的信貸支持，房企資金壓力有望緩解。

??易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，預(yù)計(jì)四季度居民購(gòu)房信貸政策將迎來適度放松。主要體現(xiàn)在提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其是提高首套房按揭貸款的授信額度，二手房階段性停貸現(xiàn)象也將明顯改善，進(jìn)而支持居民合理自住及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，但不能突破市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的下限。

??但值得注意的是，合理糾偏并不意味著政策轉(zhuǎn)向。

??丁祖昱認(rèn)為，個(gè)別現(xiàn)象并不能改變中央堅(jiān)決去杠桿決心，房企融資“三道紅線”仍將在全行業(yè)持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境仍將保持收緊態(tài)勢(shì)，房企資金壓力依然較大。受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新一輪大洗牌，房企的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)推進(jìn)。那些經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化導(dǎo)致存在潛在違約風(fēng)險(xiǎn)的房企，融資環(huán)境很難得到實(shí)質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿。磥砘驅(qū)⒂行虺銮濉?/p>

??在房企洗牌和退出的變局過程中，金融措施將重點(diǎn)聚焦問題房企可能存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的樓盤。