20年對賭,旭輝永升與紅星美凱龍的“捆綁”生意

公司苗野 2021-10-21 09:47:27 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??此次收購美凱龍物業(yè),旭輝永升服務與紅星美凱龍簽訂了20年超長期業(yè)績對賭協(xié)議,即美凱龍物業(yè)前6年每年業(yè)績增長承諾為10%,之后14年每年業(yè)績增長承諾為2%。

??紅星美凱龍又對外出售了子公司股權(quán)。

??10月15日,旭輝永升服務發(fā)布公告,其全資附屬公司旭輝永升(海南)投資有限公司(簡稱“永升海南”)作為買方,擬以6.96億元現(xiàn)金收購上海美凱龍物業(yè)管理服務有限公司(簡稱“美凱龍物業(yè)”)80%股權(quán)。

??這是今年旭輝永升服務發(fā)布的第二筆收購公告。9月30日,旭輝永升服務公告擬以5819.1萬元現(xiàn)金收購湖南美中環(huán)境51%股權(quán)。

??自2018年提出“5年10倍”利潤增長目標后,“買買買”已成為旭輝永升服務頗具標志性動作?!拔覀儠冀K堅持收并購這條途徑,持續(xù)關注有合作可能性的項目,并推動落地?!毙褫x永升服務給予中國房地產(chǎn)報記者回復時表示。

??此次收購美凱龍物業(yè),旭輝永升服務與紅星美凱龍簽訂了20年超長期業(yè)績對賭協(xié)議,即美凱龍物業(yè)前6年每年業(yè)績增長承諾為10%,之后14年每年業(yè)績增長承諾為2%。

??“這次紅星美凱龍表示出了足夠信心,所以它們的債務隱憂不是我們擔心的?!?旭輝永升服務方面表示,收購紅星美凱龍旗下的家居賣場物業(yè)是旭輝永升服務圍繞“5年10倍”整體目標,保持“5221”即“旭輝支持+招投標外拓+戰(zhàn)略并購+戰(zhàn)略合作”實現(xiàn)路徑下做出的選擇,在業(yè)態(tài)補齊、雙向賦能、資源鏈接等方面實現(xiàn)有力拓展。

??市場人士分析認為,這場收并購對于雙方來說是各取所需。紅星美凱龍在合適時機出售部分子公司股權(quán)是其快速回籠資金減輕償債壓力的選擇;旭輝永升服務收并購也是希望把自身“盤子”做大,沖規(guī)模躋身物業(yè)頭部,畢竟規(guī)模和服務是物企實現(xiàn)盈利增長基礎。

??為何賣?減債降負?

??這次交易標的美凱龍物業(yè)主要為大型家居商場提供服務,成立于2021年3月4日,于公告日期其在管建筑面積超過400萬平方米,已與紅星美凱龍自營商場簽訂多份物業(yè)管理服務合同。

??對于本次交易,紅星美凱龍給予中國房地產(chǎn)報記者回復表示,契合公司“輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿”發(fā)展戰(zhàn)略,有利于公司專注優(yōu)質(zhì)資源開展業(yè)務,旨在進一步提高公司資產(chǎn)盈利能力,優(yōu)化公司現(xiàn)金流水平,中長期滿足公司發(fā)展規(guī)劃。雙方將整合各自在家居家裝及物業(yè)服務領域優(yōu)勢資源,在泛家居生活領域展開全面合作。

??公開資料顯示,美凱龍物業(yè)1億元注冊資本尚未實繳。截至2021年8月31日,尚未產(chǎn)生任何收入及成本費用,賬面無任何資產(chǎn)和負債,目前賬面財務數(shù)據(jù)均為0元。根據(jù)北京卓信大華資產(chǎn)評估有限公司出具的資產(chǎn)評估報告,以2021年6月30日為評估基準日,美凱龍物業(yè)評估價值8.6億元。

??從成立之初,經(jīng)過幾番股權(quán)騰挪,美凱龍物業(yè)實控人為紅星美凱龍董事長車建新,受益股份為50.52%。

??或許,美凱龍物業(yè)自成立時就夾雜著較強反哺控股公司計劃,這也注定了美凱龍物業(yè)被擺上“貨架”的命運。

??自上市以來,紅星美凱龍營收與凈利增速就陷入疲態(tài),作為主營業(yè)務的家居業(yè)務增長乏力,作為支柱業(yè)務的地產(chǎn)業(yè)務負債較高,后期提出了“輕資產(chǎn)、重運營”轉(zhuǎn)型模式,希望通過“瘦身”來降低杠桿,先后將旗下7家物流子公司全部股權(quán)及全部借款債權(quán)作價23.43億元轉(zhuǎn)讓給遠洋資本,以對價40億元將旗下紅星地產(chǎn)70%股權(quán)出售給遠洋集團。

??截至2021年6月30日,紅星美凱龍資產(chǎn)總計1349.08億元,其中1177.19億元為非流動資產(chǎn),流動資產(chǎn)為171.89億元,持有貨幣資金為66.05億元,總負債805.29億元,其中流動負債為351.06億元。

??標普認為,紅星美凱龍有約105億元未到期境內(nèi)債券,大部分將于2022年和2023年到期,較大短期債務規(guī)模將繼續(xù)制約其評級。

??“2021年上半年,紅星美凱龍資產(chǎn)負債率同比下降2.04個百分點,其中計息負債規(guī)模下降25億元,有息負債率同比下降4.84個百分點。降杠桿成效顯著。未來將持續(xù)踐行‘輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿’的發(fā)展戰(zhàn)略,不斷鞏固現(xiàn)有優(yōu)勢,拓展未來市場。輕資產(chǎn)模式加速低線級城市滲透率,重運營提升存量門店的運營效率,持續(xù)拓展新的線上化渠道,持續(xù)聚焦主業(yè)?!奔t星美凱龍方面表示。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為,紅星美凱龍此番出售美凱龍物業(yè)就是為了將有價值的資產(chǎn)變現(xiàn)來挽救現(xiàn)金流與流動性。出售股權(quán)、剝離現(xiàn)金流不佳的業(yè)務與項目都是在“自救”,避免出現(xiàn)違約風險。紅星美凱龍需要找出具有核心競爭力業(yè)務板塊并進行業(yè)務重組來換取現(xiàn)金流。

??為何買?擴規(guī)模增效益

??旭輝永升服務為什么要買美凱龍物業(yè)?

??早在2018年,旭輝永升服務執(zhí)行董事兼總裁周洪斌就曾立下目標:“以2018年為基礎,要在2019年-2023年5年間實現(xiàn)10倍利潤增長目標”。2018年旭輝永升服務完成的核心凈利潤為1.26億元,以此測算到2023年,其利潤目標為12.6億元。

??“5年10倍”利潤增長目標離不開規(guī)模擴張。除了靠大股東“搭橋引線”以及招投標方式加大與第三方合作外,旭輝永升服務通過一些戰(zhàn)略性收并購來提升市場占有率和市場排名?!笆詹①徥俏磥頂U大規(guī)模主要途徑,但不是唯一途徑。”周洪斌說。參與標的不乏學校、醫(yī)院、市政大樓、地鐵等公眾物業(yè)。

??截至2021年6月30日,旭輝永升服務收入約為20.58億元,凈利潤約為2.83億元,居于上市物企第11位;在管面積為1.3億平方米,在管項目數(shù)量為784個,居于上市物企第13位;綜合實力在物企板塊中居于中上水平。

??“美凱龍物業(yè)雖為新成立公司,但已與紅星美凱龍自營商場簽訂物業(yè)管理服務合同,為紅星美凱龍經(jīng)營的50家家居商場提供物管服務?!北本┳啃糯笕A資產(chǎn)評估有限公司認為,美凱龍物業(yè)未來具備可持續(xù)經(jīng)營能力,可以用貨幣衡量其未來收益。

??這或許是旭輝永升服務愿意收購美凱龍物業(yè)的核心因素之一,為其帶來了最直觀面積增長,新增超400萬平方米商業(yè)項目體量。

??旭輝永升服務給予中國房地產(chǎn)報記者回復時表示,此次戰(zhàn)略并購主要關注是業(yè)態(tài)補齊,紅星美凱龍本身一是商業(yè)物業(yè)服務細分賽道頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè),這對于后續(xù)擴大旭輝永升整體服務能力、市拓能力有很大幫助;二是雙向賦能,本次合作讓旭輝永升在商業(yè)物業(yè)領域得到了新的機遇和空間,進一步提升了企業(yè)整體綜合實力、市占率、品牌知名度和布局密度,旭輝永升深耕物業(yè)服務近20年,專業(yè)化的運營團隊也將會助力紅星美凱龍實現(xiàn)服務體驗的升級突破,降低綜合成本;三是資源鏈接,紅星美凱龍作為頭部家居生活服務平臺,加上旭輝永升也擁有大量客戶及系統(tǒng)化的美居業(yè)務線,本次雙邊合作是強化了整個美居的服務生態(tài)。

??旭輝永升服務對美居未來非??春?,曾提出“3年10億元”目標。

??在并購美凱龍物業(yè)前,旭輝永升服務還看上了紅星美凱龍旗下另一個物業(yè)公司。

??今年3月,永升海南與紅星美凱龍全資子公司天紅星美凱龍世貿(mào)家居有限公司(簡稱“天津紅星”)訂立協(xié)議,以約2.97億元收購星悅物業(yè)90.1%的股權(quán),此筆收購已于6月完成。

??根據(jù)公告,永升海南及天津紅星應以合共3.3億元的現(xiàn)金代價將星悅物業(yè)的90.1%及9.9%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給美凱龍物業(yè),其中2.97億元支付予永升海南,3267萬元支付給天津紅星。也就是說,美凱龍物業(yè)要以3.3億元買下星悅物業(yè)100%股權(quán)。一番操作后,旭輝永升服務在并入美凱龍物業(yè)的同時,也將星悅物業(yè)收入囊中,但旭輝永升服務對星悅物業(yè)權(quán)益占比從90.1%下降到80%。

??星悅物業(yè)和美凱龍物業(yè)包含了紅星美凱龍71個自營家居商城,也就是為旭輝永升服務帶來了71個商場物業(yè)管理項目。其中,項目平均單價約6元,總面積超650萬平方米。

??為了實現(xiàn)20年對賭協(xié)議約定的業(yè)績指標承諾,紅星美凱龍將旗下子公司紅星美凱龍世博(天津)家居生活廣場有限公司作為擔保,其全部股權(quán)將質(zhì)押給旭輝永升服務,質(zhì)押期10年。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議如約履行的情況下,旭輝永升服務同意每年釋放10%的質(zhì)押股權(quán)。

??“對賭也意味著深度捆綁。獲得紅星美凱龍商用物業(yè)管理服務業(yè)務有助于提升旭輝永升服務收入與業(yè)績增長潛力,目前看對于雙方而言雙贏?!卑匚南舱f,但旭輝永升服務需要從毛利增長方面保證利潤增長持續(xù),加大市場拓展與并購力度,提升毛利與業(yè)績增長較快的商辦物業(yè)占比,后期如何將規(guī)模效益轉(zhuǎn)變成服務自身的驅(qū)動力是其要重點考量的。

??今年以來,物管行業(yè)收并購熱度高漲。不完全統(tǒng)計,2021年至今物管行業(yè)收并購事件總交易金額近150億元,超過2020年全年100億元,未來物管行業(yè)“大魚吃小魚”將成為常態(tài)。

成都美凱龍置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91510100094652586M    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:100000(萬元)

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西寧紅星美凱龍世博家居廣場有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91630100074595860Y    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:18000(萬元)

風險情況:  自身風險  1    變更提醒  3    關聯(lián)風險  0

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