??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年10月20日發(fā)布《2021年9月70城房價指數(shù)報告》。報告指出，9月70城新房價格下跌拐點(diǎn)確立，6年來首次轉(zhuǎn)跌， 一二三線城市二手房價格全部由漲轉(zhuǎn)跌。

??報告顯示，2021年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為-0.08%，標(biāo)志著70城新建商品住宅價格自2015年5月以來在連續(xù)上漲76個月后首次由漲轉(zhuǎn)跌。70城二手住宅價格自上月轉(zhuǎn)跌后，本月繼續(xù)下跌，標(biāo)志著二手住宅價格正式進(jìn)入下跌周期。目前，新建商品住宅價格下跌的城市數(shù)量自2015年6月以來首次超過半數(shù)，而二手住宅價格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的75%。

??環(huán)比來看，9月一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均已連續(xù)5個月回落。其中，三線城市新建商品住宅價格自2016年2月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。需要注意的是，9月一二三線城市二手住宅價格全部由漲轉(zhuǎn)跌。其中，二線城市二手住宅價格自2015年4月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。同比來看，無論城市分類和房屋類型，9月房價同比漲幅均有不同程度的收窄。

??具體城市來看，西安的新建商品住宅價格已經(jīng)連漲67個月，9月更是領(lǐng)漲全國。主要原因是西安新房供不應(yīng)求，同時限價嚴(yán)格，一二手房價嚴(yán)重倒掛。一線城市中，北京、上海、廣州本月二手住宅價格全部轉(zhuǎn)跌。其中，上海在二手房核驗(yàn)價、彌補(bǔ)贈與住房監(jiān)管漏洞、“三價就低”等一系列組合拳下，二手住宅價格環(huán)比跌幅顯著。

??今年住建部約談的18城中，已有13城二手住宅價格下跌，其中本月北京、上海、杭州、合肥、南昌、廣州、泉州、惠州共8城轉(zhuǎn)跌。銀川和金華的城市負(fù)責(zé)人在7月29日被約談后，當(dāng)?shù)卣?月火速出臺多項(xiàng)調(diào)控新政，目前兩城二手住宅價格均已下跌2個月。

??易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出，9月二手住宅價格環(huán)比跌幅已擴(kuò)大至0.19%，到達(dá)“偏冷區(qū)”下沿。從被約談城市來看，隨著多重調(diào)控政策的不斷加碼，當(dāng)?shù)卦?jīng)短期漲幅過快的二手房價格逐漸回歸理性。同時，其中作為市場標(biāo)桿的一線城市，9月二手房價格環(huán)比年內(nèi)首次全線下跌，進(jìn)一步帶動全國市場的看空或觀望情緒。依照市場慣性，我們預(yù)計(jì)年內(nèi)70城二手住宅價格環(huán)比漲幅必定跌入“過冷區(qū)”。

??報告正文如下：

??一、9月70城新建商品住宅價格6年來首次轉(zhuǎn)跌，75%城市二手住宅價格下跌

??1、新建商品住宅價格6年來首次轉(zhuǎn)跌，二手住宅價格正式進(jìn)入下跌周期

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2021年10月20日公布的《2021年9月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知，2021年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為-0.08%，標(biāo)志著70城新建商品住宅價格自2015年5月以來在連續(xù)上漲76個月后首次由漲轉(zhuǎn)跌。從目前的新房漲幅趨勢看，預(yù)計(jì)未來三個月新建商品住宅價格大概率繼續(xù)維持下跌。

??9月70城二手住宅價格環(huán)比漲幅為-0.19%，自上月二手住宅價格轉(zhuǎn)跌后，本月繼續(xù)下跌，且9月跌幅較上月擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，這標(biāo)志著70城二手住宅價格正式進(jìn)入下跌周期。

??2、新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅連續(xù)4個月加速收窄

??對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，計(jì)算得知，2021年9月，70城新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別為3.3%和2.4%，相比2021年8月分別回落0.4和0.5個百分點(diǎn)。9月70城新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅已連續(xù)4個月加速收窄。結(jié)合環(huán)比數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)新建商品住宅、二手住宅價格的同比漲幅下個月都將繼續(xù)加速回落，年底前后由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??3、新房價格下跌城市數(shù)量6年來首次過半，75%城市二手房價格下跌

??9月70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為27個、7個和36個。其中，相比8月，上漲城市數(shù)量減少19個。

??與此同時，二手住宅價格上漲的城市有17個，持平的城市有1個，下跌的城市有52個。相比8月，9月房價上漲的城市數(shù)量減少10個，房價持平的城市數(shù)量減少8個，房價下跌的城市數(shù)量增加18個。

??目前，新建商品住宅價格下跌的城市數(shù)量自2015年6月以來首次超過半數(shù)，而二手住宅價格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的75%。同時，與二手住宅價格相比，9月新建商品住宅價格下跌的城市數(shù)量明顯開始迅速增多。說明本月全國新建商品住宅市場降溫更快。

??二、9月一二三線城市二手住宅價格全部由漲轉(zhuǎn)跌

??本報告對一二三線70個大中城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均，計(jì)算得知：9月一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.08%、0.02%、-0.19%，均已連續(xù)5個月回落。其中，三線城市新建商品住宅價格自2016年2月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。9月一二三線城市二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.43%、0.13%、0.21%，其中，二線城市二手住宅價格自2015年4月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌（除2020年2月份）。

??同比來看，9月一二三線城市新建商品住宅價格分別上漲5.3%、4.1%、2.3%；二手住宅價格分別上漲7.7%、2.9%、1.5%，無論城市分類和房屋類型，9月房價同比漲幅均有不同程度的收窄。從變化程度來看，9月一線城市二手住宅價格跌幅明顯高于新建商品住宅，而二線和三線城市新建商品住宅和二手住宅價格的降溫速度基本持平。

??房價的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動規(guī)律。觀察2015年1月至2021年9月一二三線城市二手住宅價格漲幅的周期波動，可以明顯看出，一線城市的價格波動一般領(lǐng)先于二、三線城市。同時，可以根據(jù)走勢大致劃分為三個階段：

??第一階段：2015年1月至2017年7月。當(dāng)時，全國住宅庫存壓力較大，中央提出了去庫存導(dǎo)向，在各類政策寬松與購房需求釋放的背景下，一線城市二手住宅價格同比漲幅大幅領(lǐng)先于二、三線城市，二線城市漲幅小幅領(lǐng)先三線城市。其中，2016年4月一線城市二手住宅價格同比漲幅到達(dá)36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1月二線城市二手住宅價格同比漲幅到達(dá)10.9%的峰值。

??第二階段：2017年8月至2020年3月。隨著“因城制策”房地產(chǎn)政策的推進(jìn)，房價漲幅進(jìn)入下行周期，一線城市漲幅趨零，進(jìn)入盤整期；二線城市和三線城市同比漲幅曲線幾乎重合且明顯領(lǐng)先于一線城市。

??第三階段：2020年4月至2021年9月。新的小周期開始后，一線城市同比漲幅再次領(lǐng)先二、三線城市，主要原因是疫情期間貨幣放水，一線城市相比二三線更為敏感，連續(xù)多月復(fù)蘇較快。二三線城市同比漲幅維持在0%-5%區(qū)間，較為穩(wěn)定。一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別于今年3月、6月和5月在本輪周期中見頂，此后均持續(xù)收窄，目前分別已連續(xù)回落6個月、3個月和4個月。

??可以看出，一線城市二手住宅市場降溫速度明顯超過二三線城市。預(yù)期一線城市二手住宅價格同比漲幅將進(jìn)一步加速收窄，而二三線城市二手住宅價格同比漲幅繼續(xù)小幅回落，其中三線城市二手住宅價格同比漲幅大概率會率先在年底由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??三、西安領(lǐng)漲新建商品住宅價格，北上廣二手住宅價格全部轉(zhuǎn)跌

??新建商品住宅價格9月環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是西安、銀川、錦州、無錫、石家莊、長春、杭州、合肥、濟(jì)南、溫州。二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為天津、?？凇⒅貞c、大連、長沙、西安、濟(jì)寧、三亞、長春、南京。其中，9月西安的新建商品住宅和二手住宅市場較全國來看均偏熱。特別是西安的新建商品住宅價格，已經(jīng)連漲67個月，9月更是領(lǐng)漲全國。主要原因是西安新房供不應(yīng)求，同時限價嚴(yán)格，一二手房價嚴(yán)重倒掛。需要注意的是，2021年7月8日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，9月二手住宅價格環(huán)比漲幅已收窄至0.2%，預(yù)計(jì)四季度將繼續(xù)收窄，年底出現(xiàn)拐點(diǎn)。

??新建商品住宅價格9月環(huán)比跌幅較大的城市有唐山、湛江、瀘州等，二手住宅價格9月環(huán)比跌幅較大的城市有唐山、哈爾濱、牡丹江等。需要注意的是，一線城市中，北京、上海、廣州本月二手住宅價格全部轉(zhuǎn)跌，且上海跌幅顯著：在7月8日二手房核驗(yàn)價政策、7月24日彌補(bǔ)贈與住房監(jiān)管漏洞和上調(diào)貸款LPR利率、8月6日“三價就低”政策等一系列組合拳下，上海二手住宅價格9月下跌0.6%，環(huán)比排名在70城中甚至下滑到倒數(shù)第5位。此外，深圳自4月以來二手住宅價格已連續(xù)5個月下跌，9月跌幅已擴(kuò)大至0.5%，在70城中的環(huán)比漲幅排名下滑至第61位。

??四、今年住建部約談的18城中，已有13城二手住宅價格下跌，其中本月8城轉(zhuǎn)跌

??今年以來，國家層面調(diào)控不斷收緊，且地方層面出新政的頻率與強(qiáng)度都創(chuàng)歷史之最。值得關(guān)注的是，今年以來共有18個城市被住建部約談，分別為廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州。其中，統(tǒng)計(jì)局公布的70城中共包括除東莞和南通以外的16城。

??從2021年1至9月這16城的二手住宅價格環(huán)比漲幅變化情況來看，在被約談后9月已有13城房價轉(zhuǎn)跌，其余3城房價漲幅均收窄至0.2%及以內(nèi)。其中，本月轉(zhuǎn)跌（包含年內(nèi)首次轉(zhuǎn)跌和小幅盤整后再次轉(zhuǎn)跌）的城市有北京、上海、杭州、合肥、南昌、廣州、泉州、惠州共8城。部分城市房價甚至已連續(xù)下跌數(shù)月。如銀川和金華的城市負(fù)責(zé)人在7月29日被約談后，當(dāng)?shù)卣?月火速出臺多項(xiàng)調(diào)控新政，目前兩城二手住宅價格均已下跌2個月。

??五、預(yù)計(jì)年內(nèi)二手住宅價格環(huán)比漲幅曲線必定跌入“過冷區(qū)”

??70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區(qū)”。疫情結(jié)束，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，今年年初二手住宅價格在“合理區(qū)”小幅盤整了3個月。但在嚴(yán)厲調(diào)控下，今年4月起房價漲幅持續(xù)回落，7月年內(nèi)首次由“合理區(qū)”跌入“偏冷區(qū)”。

??自上月二手住宅價格轉(zhuǎn)跌后，9月二手住宅價格環(huán)比繼續(xù)下跌。目前跌幅已擴(kuò)大至0.19%，到達(dá)“偏冷區(qū)”下沿。從被約談城市來看，隨著多重調(diào)控政策的不斷加碼，當(dāng)?shù)卦?jīng)短期漲幅過快的二手房價格逐漸回歸理性。同時，其中作為市場標(biāo)桿的一線城市，9月二手房價格環(huán)比年內(nèi)首次全線下跌。特別是易居研究院監(jiān)測到，近2個月一線城市二手房成交量大幅萎縮。在此情況下，后續(xù)一線城市二手住宅價格大概率將繼續(xù)下滑，并進(jìn)一步帶動全國市場的看空或觀望情緒。依照市場慣性，我們預(yù)計(jì)年內(nèi)70城二手住宅價格環(huán)比漲幅必定跌入“過冷區(qū)”。

??基于此，建議部分樓市低迷時間較長、房價下跌幅度較大的城市，按一城一策的方針，適度出臺支持自住需求的政策，以防房價下跌過猛，不利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 潘竑羽

??郵  箱：panhongyu@ehousechina.com

??電  話：021-6086891