??CBRE世邦魏理仕發(fā)布《土地使用權(quán)續(xù)期對商業(yè)地產(chǎn)投資和定價的影響》報告

??2021年11月09日，上?！?988年中國開始允許土地使用權(quán)以租賃的形式向私人轉(zhuǎn)讓，如今越來越多的商用物業(yè)面臨剩余土地使用權(quán)年期不足20年的問題，引起了投資人和監(jiān)管機構(gòu)的高度關(guān)注。CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《土地使用權(quán)續(xù)期對商業(yè)地產(chǎn)投資和定價的影響》報告，提出分析測算土地年期對交易價格影響的參照體系，為投資人和各參與方把握城市更新、物業(yè)改造等機遇提供指引。

??世邦魏理仕預(yù)計，至2030年，中國18個主要城市剩余土地使用年限少于20年的單一業(yè)權(quán)商辦物業(yè)總面積將增加到約3, 000萬平方米，且其中約70%位于一線城市。隨著城市更新今年首次被寫進政府工作報告并成為十四五期間的重要議題，建立明確、可行的土地使用權(quán)續(xù)期機制至關(guān)重要，這不僅能讓“老舊”物業(yè)重獲新生，并進而成為推動經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)載體，同時也為投資人帶來新的市場機遇。

??世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責(zé)人謝晨表示：“未來十年土地使用年限少于20年的商業(yè)地產(chǎn)存量會大幅增長，土地使用權(quán)續(xù)期將成為城市更新中亟待解決的問題。”

??世邦魏理仕大中華區(qū)估值及咨詢服務(wù)部負責(zé)人黃新明表示：“目前，投資人對剩余土地年期相對較短的項目保持積極的關(guān)注，在對交易定價時基本參照土地到期可按市場地價的一定折讓比例補繳地價續(xù)期，這反映出其對于中國商業(yè)地產(chǎn)投資前景以及相關(guān)土地續(xù)期政策未來進一步完善的樂觀。也顯示出制定兼具普適性和靈活性的法律和地方性法規(guī)，厘清市場對于土地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)問題的關(guān)切，是商業(yè)地產(chǎn)市場未來發(fā)展完善的必然要求?！?/p>

??報告顯示，依據(jù)現(xiàn)有規(guī)定、土地續(xù)期個案和投資人意向，商辦用地在到期前可有償續(xù)期已成為市場共識。并且已有深圳等城市開始了國有土地續(xù)期路徑的積極探索，為后續(xù)全國層面政策法規(guī)的制定奠定了基石。

??報告解讀了交易實踐中投資人對土地年期和資產(chǎn)價格關(guān)系，發(fā)現(xiàn)當剩余年期小于25年時，補繳地價因素對交易價格的影響有加速放大跡象，而隨著剩余年期的縮短，其交易價格中所隱含的補繳地價因素影響越大。報告提出土地剩余年期和資產(chǎn)價值的速算方式，并測算土地年期對交易價格的影響，為投資市場的各參與方提供一個更清晰的分析框架和局部性的實證依據(jù)。

??世邦魏理仕華東區(qū)估值及咨詢服務(wù)部負責(zé)人韓艷雯補充道：“中國的商業(yè)地產(chǎn)市場龐大，不同城市的發(fā)展階段、市場表現(xiàn)均存在明顯差異，建立以國家層面指引性框架為基石，地方層面靈活執(zhí)行為輔助的法規(guī)體系，將是土地使用權(quán)續(xù)期問題的最優(yōu)解。”