??近日，北京、上海、深圳等多個(gè)城市紛紛發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的政策內(nèi)容及建設(shè)目標(biāo)，保障性租賃住房建設(shè)將迎來提速。

??7月以來，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)；隨后，無論是住建部、還是各地住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，將保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)，加快建立多主體供給。

??這一系列國家層面的文件和會(huì)議表態(tài)都在表明：“十四五”期間將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，多主體多元供給是完成這一重點(diǎn)工作的核心所在。

??基于多渠道供應(yīng)、多主體供應(yīng)，本文將根據(jù)新增供應(yīng)和存量建設(shè)兩大方面，分析保障性租賃住房的五種不同供應(yīng)方式，并深入解密各地政府如何實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)的完成，以及參與主體的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

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??多元供應(yīng)可行的五大路徑

??《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中提出要求要落實(shí)地方責(zé)任，城市人民政府對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房、促進(jìn)解決住房困難問題負(fù)主體責(zé)任。

??目前，北、上、廣、深、杭州、成都、西安等地地方政府都已經(jīng)確定了“十四五”保障性租賃住房的發(fā)展目標(biāo)。

??我國保障性租賃住房多元供應(yīng)可行的路徑主要有以下五種，五種方式都能不同程度的增加保障性租賃住房的供應(yīng)，具體包括：

??1.涉租賃用地建設(shè)租賃住房；2.產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；3.非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房；4.市場中現(xiàn)存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統(tǒng)；5.傳統(tǒng)的保障性住房（非商品住宅）中未售、空置的房屋納入保障性租賃住房體系。 

??前兩種方式屬于新增供應(yīng)范疇，后三種方式屬于存量納入保障性租賃住房體系，但不同的城市在完成“十四五“保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)時(shí)采取的策略和方式并不同。

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??增加租賃用地

??不同城市采取的策略各異

??從租賃用地供應(yīng)角度來看，截止2021年11月15日，兩批次集中供地涉租賃用地成交面積達(dá)872萬平方米，其中純租賃用地成交205萬平方米，競自持租賃用地246萬平方米，配建租賃住房用地421萬平方米，整體前兩批次租賃用地的成交以配建方式為主。

??其中第一次批次集中供地以競自持租賃用為主。首批集中供地通過“競自持、競配建”，大大提升了“租賃”地塊的成交量。其中，涉租賃地塊成交247宗，總成交建面高達(dá)394萬平方米，切實(shí)增加租賃住房供給，但也抬高地價(jià)，對(duì)于拿地企業(yè)后續(xù)經(jīng)營極為不利，同時(shí)也不符合國家倡導(dǎo)的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，即“三穩(wěn)”目標(biāo)。

??二輪集中供地轉(zhuǎn)換新的賽道，提出“溢價(jià)率不得超過15%”、“不得以配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”兩大新規(guī)，“拿地配建”成為第二批次租賃用地供給成交的主流方式。

??（一）從細(xì)分城市來看，純租賃用地成交以上海及周邊長三角城市為主

??兩批次用地中涉及到純租賃的城市僅7個(gè)城市，其中武漢和蘇州只有1塊純租賃用地的成交。純租賃用地以上海以及上海周邊的寧波、杭州為主，成都也有40多萬平方米純租賃用地的成交。

??不同城市租賃相關(guān)土地供應(yīng)方式差異較大，如廣深以住宅用地限定用途為主，公租房或搭配人才公寓；上海則推出純租賃用地，僅用于租賃。北京是以集體用地建設(shè)租賃住房為主。大力進(jìn)行純租賃用地供應(yīng)成交方式的城市也是租賃市場發(fā)展靠前的城市，也是探索保障性租賃住房發(fā)展的靠前的城市。

??以上海為例，上海市確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房47萬套（間）以上，達(dá)到新增住房供應(yīng)總量的45%左右。2021—2022年計(jì)劃建設(shè)籌集24萬套（間），達(dá)到一半以上，其中，2022年計(jì)劃建設(shè)籌集17萬套（間）以上。這也是上海純租賃用地成交位于全國首位的核心原因。

??（二）競自持租賃用地成交主力以杭州、成都等強(qiáng)二線城市為主

??競自持租賃用地是快速提升租賃用地供應(yīng)成交的有效方式。

??從2021年第一、第二批次集中供地的情況來看，競自持租賃用地成交主力城市在杭州、成都、合肥等強(qiáng)二線城市。除了北上廣深四個(gè)一線城市之外，杭州、成都這幾個(gè)城市“十四五“保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)也都已經(jīng)公布。杭州、成都“十四五”期間分別擬建設(shè)籌集保障性租賃住房30萬套（間）、25萬套（間）；2022年分別計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房7萬套（間）和5萬套（間）。

??這些城市地方政府都在積極通過競自持租賃用地的方式積極發(fā)展住房租賃市場，完成“十四五”保障性租賃住房目標(biāo)。

??（三）配建租賃住房用地是22城增加租賃用地供應(yīng)共同方式

??數(shù)據(jù)顯示，目前租賃市場發(fā)展的試點(diǎn)22城幾乎都有配建租賃住宅用地的供應(yīng)成交，合計(jì)總配建租賃住宅成交面積421萬平方米，其中第二輪集中供地中，配建租賃住宅成交建面超過第一輪的2倍。這意味著，大力發(fā)展保障性租賃住房的落實(shí)上，各個(gè)城市新增涉租賃用地未來“拿地配建”或成為租賃用地供給成交的主流方式。

??（四）集體用地建設(shè)租賃住房，也是通增加供應(yīng)的方式之一

??在2017年8月份，我國確定在北京、上海、沈陽等13個(gè)城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。2019年，新增福州、南昌等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。自此，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)再擴(kuò)大，共有18個(gè)城市利用集體用地建設(shè)租賃住房。

??目前，已有超過一半的城市集體用地建設(shè)租賃住房開始動(dòng)工甚至是項(xiàng)目已經(jīng)入市。

??作為首批13個(gè)“集體土地租賃試點(diǎn)城市”之一，北京在推進(jìn)集租房建設(shè)的進(jìn)度上最快，成效也頗為顯著：2017年至今有58塊集體用地用于建設(shè)租賃住房，這58塊土地，已開工建設(shè)的49塊，開工率達(dá)到85%，其中4塊地建設(shè)完成已入市。

??目前，涉租賃用地陸陸續(xù)續(xù)入市，從2017年開始不斷入市，如今上海、北京、杭州、南京、合肥等地都有集體用地，租賃用地建設(shè)的租賃住宅項(xiàng)目入市。由于重資產(chǎn)開發(fā)周期較長，目前落地入市的項(xiàng)目并不多，據(jù)克而瑞租售不完全統(tǒng)計(jì)，截止到目前入市租賃地塊或者集體用地項(xiàng)目近20個(gè)，所以的項(xiàng)目體量都超過500間，1000間規(guī)模以上的大型租賃社區(qū)占比超70%。

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??調(diào)整產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項(xiàng)目配套用地

??建設(shè)宿舍型保障性租賃住房

??租賃住房新增部分除了是涉租賃用地建設(shè)成為保障性租賃住房，還有一種方式是通過將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

??今年7月初，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，在“土地支持政策”中明確提到了這一點(diǎn)，目前西安和合肥已經(jīng)開始落實(shí)這一方案。

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??改造非居住存量土地和房屋

??廈門加大非改租政策力度

??對(duì)于發(fā)展保障性租賃住房來說，將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設(shè)租賃住房也是有效的供應(yīng)方式之一，多地也進(jìn)一步明確了相關(guān)政策及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

??目前廈門等城市非改租政策力度較大。自《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》7月1日印發(fā)后，廈門已籌集23個(gè)項(xiàng)目（市級(jí)8個(gè)、區(qū)級(jí)15個(gè)），房源0.94萬套（間）。

??商辦等存量物業(yè)改造為租賃住房以上海城方活力社區(qū)江月路店為代表，非租賃用地做租賃住宅項(xiàng)目的有路勁·雋寓（上海汽車城店）、WEPARK芳草寓項(xiàng)目等。在宏觀調(diào)控層面，增加租賃供應(yīng)的重點(diǎn)或在發(fā)生變化，由新增租賃用地轉(zhuǎn)向與存量改造并重。

??未來非改租將成為發(fā)展租賃住房很更要的途徑。特別是在存量較多的二三線城市，或許會(huì)在推出租賃用地供應(yīng)之前優(yōu)先采取“非改租”方式增加市場租賃供應(yīng)。

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??納入集中式、分散式長租公寓

??北上廣深杭可操作空間大

??2021年10月29日上午，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦、房地產(chǎn)流通與租賃委員會(huì)承辦的住房租賃企業(yè)交流座談會(huì)，在易居企業(yè)集團(tuán)總部秋實(shí)樓內(nèi)順利召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司政策指導(dǎo)處處長王凌云在會(huì)上明確指出：保障性租賃住房本質(zhì)上還是市場的，租賃企業(yè)天然就是保障住房重要的機(jī)制主體，租賃企業(yè)天然在租賃住房領(lǐng)域去深耕細(xì)作、發(fā)展壯大，既能夠成為保障和經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的重要的主力軍，也能夠使租賃市場健康發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)補(bǔ)齊租賃短板。

??這表明市場上運(yùn)營成熟的集中式、分散式長租公寓或?qū)⒓{入保障性租賃住房體系。

??從城市的層面來看機(jī)構(gòu)化率越高的城市，運(yùn)營項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房體系監(jiān)管的空間也更大。從企業(yè)的層面來看，各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的規(guī)?？壳捌髽I(yè)的項(xiàng)目成為首批保障性租賃住房納入選項(xiàng)的可能性更高。

??截至到2021年三季度，TOP20集中式長租公寓管理規(guī)模破百萬大關(guān)，達(dá)101.33萬間。在管理規(guī)模榜中，入榜企業(yè)管理規(guī)模門檻為1.65萬間，TOP十企業(yè)管理規(guī)模超4萬間，TOP3管理規(guī)模超9萬間。這些管理規(guī)?？壳捌髽I(yè)的項(xiàng)目，特別是具備保障性租賃住房條件的一些項(xiàng)目從理論上來講更有更可能成為第一批市場化項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房納管體系、完成各地保障性租賃住房指標(biāo)的名單。

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??保障性住房空置、待售部分

??或進(jìn)入保障性租賃住房體系

??傳統(tǒng)的保障性租賃住房（非商品住宅）處于空置或者未售的部分或?qū)⑦M(jìn)入保障性租賃住房系統(tǒng)，采取這種途徑的城市也是以鄭州、廈門、?？诘榷€城市為主。

??以鄭州為例，鄭州市自然資源和規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，鄭州市本級(jí)地區(qū)非商品房用地（包括安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等）總供應(yīng)5967.09畝，未銷售面積2741.17畝，庫存比例高達(dá)45.94%。這部分未消化的保障性住房未來進(jìn)入保障性租賃市場的可能性極大。

??廈門市打通政策轉(zhuǎn)換渠道，將閑置公有住房、安置住房等房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，共盤活房源3348套（間），其中，1030套（間）專項(xiàng)提供給環(huán)衛(wèi)工人、公交駕駛員、公安輔警、城管協(xié)管員等基層一線公共服務(wù)人員租住。

??海口的海南金城安居住房租賃集團(tuán)也在努力探索將已建空置的保障性住房（共有產(chǎn)權(quán)房、安置住房、人才公寓）等進(jìn)入保障性租賃住房體系，為市場提供更多的租賃住房。

??利用安置房等庫存用作租賃住房人才公寓可視為更優(yōu)的選擇。一方面，可以調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，解決城市新市民、新青年住房困難，另一方面，可以一定程度上減輕土地供應(yīng)壓力，完成中央下達(dá)的保障性租賃供應(yīng)指標(biāo)。一些保障性住房（非商品房）庫存量大的城市未來采取這種模式提高保障性租賃住房供應(yīng)的可能性極大。

??2021年，作為十四五發(fā)展的元年，從黨中央國務(wù)院到各個(gè)地方政府都把發(fā)展保障性租賃住房的作為工作的重點(diǎn)。多主體多元供給是完成這一重點(diǎn)工作的關(guān)鍵所在。從中央到地方都在積極探索可行的路徑。

??北上廣深杭等租賃市場發(fā)展靠前的城市，無論是新建租賃住房、存量物業(yè)進(jìn)入租賃住房、市場化項(xiàng)目納入租賃住房體都會(huì)有超前的實(shí)踐落地。而以成都、廈門、合肥等二三線城市除了新增的租賃用地的籌建入市，更有可能是將重點(diǎn)放在將市場上原有的非居住存量及市場化項(xiàng)目納入租賃住房體系的路徑上。無論哪一種模式的探索，最終都是確保實(shí)現(xiàn)更多的人民住有所居、安居樂業(yè)。