??初冬的武漢，暖陽高照。

??12月2日，記者橫穿武漢城，來到地鐵11號線左嶺站，這里是武漢最東邊，與鄂州市交界。寬闊的馬路上行人稀少，只有偶爾從建筑工地中走出的施工人員；地鐵出口不遠處，放眼望去，一棟棟高樓已豁然矗立，盤扎著世茂十里星河、中海光谷東麓等樓盤。

??記者走訪樓盤發(fā)現(xiàn)，購房者寥寥，銷售中心較為冷清。記者以購房者身份向置業(yè)顧問了解中海光谷東麓項目銷售情況時，其表示目前還有幾百套房子在賣。剛買了中海光谷東麓項目的業(yè)主小陳卻向記者抱怨，“買了就跳坑，這樓盤搞促銷花樣頻出，我們剛買不久價格就下跌3000元/平方米?！?/p>

??因樓盤降價，業(yè)主與中海光谷東麓展開了一場場交涉，目前仍未有結(jié)果。

??中海光谷東麓降價維權(quán)事件是武漢樓市行情變化的縮影。隨著樓市的調(diào)整，眾多項目加入到了降價跑量行列。

??12月8日，機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月份監(jiān)測的武漢33個項目中，開盤首日去化率僅為27%，已經(jīng)連續(xù)4個月去化率低于30%，也是近5年新低；截至11月底，武漢市商品住宅庫存已超20萬套，是近幾年新高。

??數(shù)據(jù)表明，年初武漢樓市猶如一輛載滿能量的巨型火車蓄勢暴發(fā)，甚至吸引了全國主要區(qū)域投資者，但在年中沖頂后迅速跌入歷史谷底。

??目前，武漢多家房企已決戰(zhàn)歲末，率先以價換量，爭搶客戶。

??跌幅之大沒人愿意承受！

??10月至今，小陳、江帥等業(yè)主始終處在郁悶中，這緣于中海光谷東麓低價促銷引發(fā)的維權(quán)事件。

??10月15日，小陳與其他業(yè)主通過置業(yè)顧問、中介發(fā)布的消息獲悉，中海光谷東麓開始推出特價房、特價樓，價格直降近3000元/平方米。無形中，已購房的3000戶業(yè)主每個家庭資產(chǎn)陡然縮水30萬-50萬元。

??10月16日，得知降價消息的業(yè)主首先聯(lián)系中海光谷東麓置業(yè)顧問，要求給予明確解釋。置業(yè)顧問回應(yīng)說，“價格沒這么低，是中介騙人，只有一樓、頂樓，以及14號樓價格才降價。”

??業(yè)主發(fā)現(xiàn)，作為低價促銷的14號樓位置更靠近地鐵，且可以直達地下各層車庫，這棟樓實際上比10月初銷售的性價比還要好，中介發(fā)出的價格信息是1.2萬-1.3萬元/平方米；前期稍早銷售的22棟、23棟樓價格是1.5萬-1.6萬元/平方米。

??此后，事件持續(xù)發(fā)酵，武漢市東湖開發(fā)區(qū)管委會、市場監(jiān)管局及房管局等部門也派人前往協(xié)調(diào)，武漢中海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人和業(yè)主進行了一次談判，業(yè)主要求退房或退差價。武漢中海公司負(fù)責(zé)人表示，房子不能退，談判無果。

??小陳說：“一夜之間房價從每平方米16000元跌到12000元，跌幅高達25％，沒有人能承受！”

??之后，業(yè)主去售樓部進一步探明情況還發(fā)現(xiàn)，前往購買14號房子的購房者需與武漢中海公司簽保密協(xié)議，不能向其他業(yè)主和市場透露真實購房價格，此行為更激發(fā)了老業(yè)主不滿?！?/p>

??10月22日下午，利益受損的業(yè)主們紛紛到武漢市人民政府門口周邊聚集維權(quán)。業(yè)主高某被傳喚至公安機關(guān)接受詢問。此后，警方?jīng)Q定對高某行政拘留10日，并由辦案人員將其送往武漢市第二拘留所執(zhí)行拘留。據(jù)悉，在維權(quán)業(yè)主中，還有32歲的梅某（男）、30歲的涂某（男）、27歲的唐某（男）、30歲的胡某（女）、25歲的周某（男）、28歲的王某（男）、30歲的陳某（女）等人均被警方行政拘留五日。

??武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)公開信息顯示，中海光谷東麓小區(qū)開發(fā)商為武漢中海海耀房地產(chǎn)有限公司，其備案名稱為中海城，截至10月29日該小區(qū)一期總套數(shù)2440套、住房已售2017套，預(yù)售（現(xiàn)售）單價14000元/平方米左右；二期總套數(shù)1955套、住房已售673套，報備預(yù)售（現(xiàn)售）單價15000元/平方米左右，交付標(biāo)準(zhǔn)均為全裝修房。

??10月27日，針對中海光谷東麓業(yè)主反映“中海光谷東麓開發(fā)商10.15日樓盤均價每平方米暴降3000多元、降幅度約在20-30%”事件，武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會回復(fù)稱：“關(guān)于投訴人反映的降價問題，該行為未違反《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定?！?/p>

??中國房地產(chǎn)報記者查詢武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)獲悉，中海光谷東麓開發(fā)商武漢中海海耀房地產(chǎn)有限公司今年已被處罰多次。

??在本次大幅降價引發(fā)上述事件后，11月2日，武漢市住房保障和房屋管理局對武漢中海海耀房地產(chǎn)有限公司的處罰為：未按照已報備的商品房銷售方案銷售商品房、向未完成購房資格認(rèn)定的意向購房人銷售房屋，企業(yè)的違規(guī)行為引發(fā)群體上訪事件，企業(yè)信用而被扣18分。

??此前，9月20日，武漢中海海耀房地產(chǎn)有限公司也曾因未按照已報備的商品房銷售方案銷售商品房的、不配合主管部門信用信息征集及其他管理工作，企業(yè)信用被扣7分；7月13日，武漢中海海耀房地產(chǎn)有限公司因項目一期”擅自向購房人轉(zhuǎn)讓未竣工車位，企業(yè)信用被扣除3分。

??11月30日，江帥告訴記者：“群訪之后，政府給業(yè)主們搭建了由開發(fā)商、業(yè)主、政府三方組建的協(xié)商平臺，在這個平臺搭建好之后，業(yè)主跟中海又約談了3次，中海答復(fù)說，會考慮補償方案，但到現(xiàn)在方案都沒有出來，開發(fā)商可以說是毫無誠意?！?/p>

??曾遭全國投資客瘋狂追捧

??中海光谷東麓項目所處區(qū)域是武漢光谷東左嶺板塊，與今年上半年最熱區(qū)域光谷東相鄰，曾遭遇全國投資客瘋狂追捧，一度被中介吹捧成武漢的“世界中心”。

??如此熱銷區(qū)域，中海光谷東麓為何在10月降價促銷？

??業(yè)主江帥告訴記者：“中海光谷東麓和其他盤降價不同，其自身資金沒問題，主要是為了搶客戶，壓住對面世茂十里星河二期開盤才干的！”

??另外，中海光谷東麓選擇最先降價，也是2021年下半年整個光谷市場行情已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性變化。

??“8月份以來，我們突然感覺武漢光谷市場客戶消失了很多，或是迫于銷售壓力，中海光谷東麓在區(qū)域商業(yè)、教育配套等方面與附近的世茂十里星河、硅谷小鎮(zhèn)比沒有優(yōu)勢，選擇率先降價促銷?！币晃豁椖繝I銷負(fù)責(zé)人表示。

??記者在調(diào)查中了解到，進入8月份之后由于營銷受阻，武漢很多區(qū)域均出現(xiàn)了降價拋售的地產(chǎn)項目，有的是推出一些特價房吸引客戶，有的是真降價；有些樓盤降價幅度很高，甚至毫不顧及被主管部門約談、處罰風(fēng)險。

??德信陽光城江宸項目為武漢市經(jīng)開區(qū)“地王”項目，由德信和陽光城合作開發(fā)，該項目因大幅度降價，也遭前期業(yè)主不斷投訴！

??記者了解到，該項目今年1月中旬第一次拿證，首開2、6號樓，備案均價18000元/平方米，其中包含3000元/平方米裝修；11月底第二次拿證，其備案均價13999元/平方米，其中包含2500元/平方米裝修，備案價與年初比直降4001元/平方米，降幅22.22%。

??2021年年初，其首開的兩棟樓也沒有完全按照備案價賣，實際成交價在14000元/平方米左右；10月份，實際成交價已經(jīng)變成12800元/平方米；10月下旬，其推出特價房起價更是低至每平方米9000多元起。

??從年初至今，如此大的降價幅度，實屬多年來武漢地產(chǎn)市場罕見。即便如此大的打折力度，德信陽光城江宸銷售情況卻并不理想，截至目前，項目已售118套，其中11月備案50多套，占了一半；也就是說，降價之后才有了起色。前10個月僅賣了50多套。

??一位購房者說：“我在這里交了定金，但是怕暴雷，還沒有買！”

??10月29日，陽光城三季報遭泰康系兩名董事投反對票，從而爆出企業(yè)經(jīng)營惡化風(fēng)險，并引發(fā)債務(wù)兌付危機，目前，陽光城在產(chǎn)品市場正在遭受著信譽危機。實際上，自恒大財富暴雷后，行業(yè)風(fēng)險已顯露冰山一角。這些信息不斷涌向武漢市場。

??機構(gòu)華中市場研究中心主任李國政接受記者采訪時說：“發(fā)生較大的降價維權(quán)風(fēng)波，也是當(dāng)前市場的一個縮影?！?/p>

??目前，武漢市場上以特價房、工低房、周年慶名義，開展促銷回款的項目眾多。第四季度以來，促銷區(qū)域和項目也不斷擴大，涉及武漢市近百個項目，包括保利、萬科、中海、融創(chuàng)、綠地、華僑城、禹洲等企業(yè)；一些遠城區(qū)項目特價可到8折左右水平。

??李國政說，整個“金九銀十”武漢樓市表現(xiàn)很差，市場降價促銷力度不斷增大，成交量卻在大幅下降，兩個月成交26192套，面積302萬平方米，較去年9月、10月下降35.6%和34.2%。

??機構(gòu)監(jiān)測顯示， 2021年，武漢新開盤去化率呈現(xiàn)持續(xù)走低趨勢，上半年去化率50%；7-10月，去化率分別為40%、28%、27%、29%，創(chuàng)下了武漢樓市近5年最低值。

??中國房地產(chǎn)報記者梳理武漢房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)，2021年1-11月，武漢市新建商品住房成交套數(shù)分別為：17668、8649、18560、21625、21188、18264、15947、11070、14503、11689、15634。剔除2月份春節(jié)長假因素，武漢3-6月平均每月交易量逼近2萬套，成交量領(lǐng)跑全國市場。而后，卻迅速下滑，7-10月則創(chuàng)下了近幾年最低成交量，慘淡異常；11月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽數(shù)15634套，有恢復(fù)跡象。這或緣于武漢11月強大的市場供應(yīng)量。

??惡性的行業(yè)生態(tài)

??7月份，是市場惡化的一個分水嶺，金融機構(gòu)信貸迅速縮緊，伴隨著房企債務(wù)違約，不斷釋放的收緊信號，給予武漢市場沉重打擊。

??李國政認(rèn)為，市場面臨兩個最大挑戰(zhàn)：首先，信貸緊縮，新房放貸周期普遍需4-6個月，二手房因信貸幾乎停滯，導(dǎo)致以舊換新改善型客戶無法操作，市場流通性大幅下降。目前信貸雖有改善，但前期積壓大量等待辦理的貸款，恐年內(nèi)無法扭轉(zhuǎn)信貸緊張局面。其次，市場信心遭遇重創(chuàng)，觀望情緒空前高漲，再加上已有至少12家房企涉及債務(wù)違約等意外事件，這些企業(yè)在武漢開發(fā)了眾多項目，市場已深受沖擊。

??一位頭部房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“企業(yè)在武漢去年與今年上半年拿的項目都面臨極為尷尬局面：要么‘高位站崗’，要么虧本拋售，是一個痛苦的抉擇！”

??樓盤銷售去化艱難，也為地產(chǎn)從業(yè)者帶來極大的精神壓力。整個地產(chǎn)行業(yè)都處于煎熬中。

??一位不愿具名的業(yè)界專家深感擔(dān)憂的告訴記者：“房地產(chǎn)信貸極速緊縮與市場極速下行，可能還會繼續(xù)引發(fā)房企爆雷，風(fēng)險會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，購房者又會對購房產(chǎn)生畏縮心理，最終使得市場惡化?！?/p>

??該專家認(rèn)為，有些問題需要認(rèn)真審視，市場好時每個環(huán)節(jié)的監(jiān)管都比較松，甚至可以讓企業(yè)在每個環(huán)節(jié)都有加杠桿機會，比如在拿地環(huán)節(jié)，雖然還沒辦理手續(xù)，有些就暗地就開工了；預(yù)售監(jiān)管資金，有銀行存單抵押的也可以提前拿出去用?！敖衲辏鳝h(huán)節(jié)突然收緊，政府監(jiān)管的每個部門都覺得要例行公事，按章辦事，這對企業(yè)來講這就很致命，不是軟著陸問題，可能是硬摔下來的問題”。

??“放的很開時，表外的、拿地的前融等各種融資都能做；這一嚴(yán)起來，又管的很死。”一位房企老總無奈的說：“目前前期拿地的融資、發(fā)債與信托等這些渠道都堵死了，各個環(huán)節(jié)的資金來源幾乎全部喪失，企業(yè)陷入了一個急速的、斷崖式的局面?！?/p>

??華中師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師陳立中告訴記者：“上周開會考察時看過幾個停工項目，開發(fā)企業(yè)需要承擔(dān)主責(zé)，但在化解過程中，有些政策做法也是雪上加霜?！?/p>

??記者從調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些金融機構(gòu)和部門，對已有債務(wù)風(fēng)險的企業(yè)或項目有規(guī)避之意，以降低風(fēng)險。

??12月15日，央行發(fā)文稱將商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金率降低0.5%，釋放1.2萬億元資金，這或?qū)榉康禺a(chǎn)行業(yè)帶來信貸的邊際寬松。

??對此，專家一致認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)政策底部已經(jīng)構(gòu)筑，但市場底在哪里卻難以預(yù)估。

??中國房地產(chǎn)報記者了解到，截至11月底，武漢市商品住宅庫存已超20萬套，這是近幾年新高，按照目前去化速度，其去化周期需15個月之久。同時，第四季度，武漢共有205個項目、839.34萬平方米商品房陸續(xù)上市，巨大的市場供應(yīng)量加劇了競爭慘烈性。

??目前，武漢多家房企決戰(zhàn)歲末，在武漢的光谷、漢陽、東西湖、陽邏、江夏、漢南等很多區(qū)域價格戰(zhàn)已經(jīng)上演，率先以價換量，爭搶客戶。