??房地產(chǎn)行業(yè)到了一個關(guān)鍵轉(zhuǎn)折的時期，但從較長的歷史周期來看，這個行業(yè)始終會存在，只不過，有可能重新進行排列組合，或者洗牌。

??11月25日，由中國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定研究組、復旦泛海國際金融學院房地產(chǎn)金融研究中心、中國城市開發(fā)投資500強研究組、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院、金磚財經(jīng)、《中國房地產(chǎn)金融》、AFC資資樂、第一資源、衡芯智庫、上海星閬傳媒共同主辦的2021中國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定系列論壇在上海成功舉辦。

??此次論壇聚焦房地產(chǎn)金融穩(wěn)定、資產(chǎn)收并購、城市更新、房地產(chǎn)人力資源及ESG、綠色家居等話題，針對當前房地產(chǎn)金融風險頻出，大會發(fā)布了2021年房地產(chǎn)金融穩(wěn)定榜單，對最新的房企金融穩(wěn)定進行了排名，予以揭示當前房企金融穩(wěn)定情況；表彰了中海、龍湖、旭輝等鉆石、優(yōu)質(zhì)級企業(yè)。會上，主辦方還發(fā)布了《2021中國房地產(chǎn)金融50人》名單，旨在向奮斗者致敬，偕創(chuàng)新者同行，激勵中國房地產(chǎn)金融行業(yè)從業(yè)者，在這個充滿激蕩與變革的年代健康穩(wěn)步發(fā)展。

??房地產(chǎn)金融“三期疊加”

??去年以來，房地產(chǎn)金融風險日漸成為行業(yè)關(guān)注的焦點，房地產(chǎn)防風險成為監(jiān)管機構(gòu)遏制泡沫化發(fā)展傾向的主要目標，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，健全房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為當前及未來一段時間以內(nèi)，房地產(chǎn)監(jiān)管的主要思路。為此，房地產(chǎn)金融層面實施房企債務(wù)“三道紅線”、房地產(chǎn)信貸集中度管理等政策，同時監(jiān)管機構(gòu)要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

??在金磚財經(jīng)、《中國房地產(chǎn)金融》雜志總編輯邵軒嵐看來，當前房地產(chǎn)金融環(huán)境令業(yè)內(nèi)人士對未來發(fā)展有些許悲觀，預期正在發(fā)生變化；明年的政策基調(diào)是防止出現(xiàn)“金融化與泡沫化”，與以前相比，邏輯已經(jīng)變了。在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)到了一個關(guān)鍵轉(zhuǎn)折的時期，但從較長的歷史周期來看，這個行業(yè)始終會存在，只不過，有可能重新進行排列組合，或者洗牌。

??對于當前房地產(chǎn)金融環(huán)境發(fā)生的變化，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認為，房地產(chǎn)金融面臨“三個周期”的疊加：第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與房價漲幅跌到10%以下，形成“斷裂周期”；第二，貨幣寬松政策導致的非理性投資流入房地產(chǎn)造成的“消化周期”；第三，房企從住宅開發(fā)向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的“換擋周期”。他表示，房企要進行現(xiàn)金流測試、金融機構(gòu)進行涉房信貸不良貸款率測試，以此應對房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化。

??陳晟認為房企在當前的調(diào)控周期下，未來的發(fā)展方向，不要“無序擴張”，要布局幸福產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)。圍繞產(chǎn)業(yè)服務(wù)布局，包括科創(chuàng)、商業(yè)、養(yǎng)老等領(lǐng)域；圍繞業(yè)主服務(wù)布局，包括生活服務(wù)業(yè)、城市更新、社區(qū)物業(yè)等領(lǐng)域。

??數(shù)字化助推房企未來轉(zhuǎn)型

??安永會計師事務(wù)所主管合伙人湯哲輝認為，房企需要思考行業(yè)一直存在，企業(yè)可能遭遇環(huán)境變化不適而退出的問題。“風暴之后，你是否還在？你在哪里？”湯哲輝說，通過胡潤排行榜可以發(fā)現(xiàn)，近年房地產(chǎn)企業(yè)往后退，科技企業(yè)走向臺前。科技創(chuàng)新、綠色低碳、數(shù)字經(jīng)濟成為行業(yè)未來發(fā)展的方向，房企如何與數(shù)字經(jīng)濟掛鉤、如何與指數(shù)型增長的模式掛鉤，這是房企需要思考的方向。

??湯哲輝表示，未來房地產(chǎn)建造、營銷、內(nèi)部管理都需要數(shù)字化重新來定義，如果不能進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，將逐步淪為數(shù)字化企業(yè)的附庸，甚至被淘汰。他認為，房企進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，要構(gòu)建以數(shù)據(jù)為核心的洞察力驅(qū)動的業(yè)務(wù)模式，建立面向全供應鏈的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和全面云化戰(zhàn)略?！皵?shù)字化轉(zhuǎn)型可能是企業(yè)轉(zhuǎn)型難走的一條路，但是世界上最難走的路才是捷徑。”

??在易居企業(yè)集團克而瑞投資與資本董事總經(jīng)理賈瓊看來，數(shù)字化不僅僅是未來轉(zhuǎn)型的可選項，而是必選項?！按髷?shù)據(jù)應用賦能，可以促進房地產(chǎn)金融穩(wěn)定?！辟Z瓊在大會上說，大數(shù)據(jù)的應用價值是，從預警中降低不良、從監(jiān)控中預警風險、從源頭上把控風險、從過程中監(jiān)控資產(chǎn)。

??克而瑞作為中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)商，從2002年開始搭建數(shù)據(jù)庫。利用大數(shù)據(jù)的功能，有針對性地做戰(zhàn)略分析、投前甄選、投后檢測，通過海量數(shù)據(jù)，以及算法模型，為金融機構(gòu)提供靈活的模塊組合及定制化系統(tǒng)。

??賈瓊表示，通過在“投融管退”四個方向，從數(shù)據(jù)層面來預警，進而改變投資策略，可以輔助到包括房企、銀行、基金、信托、不良資產(chǎn)處置機構(gòu)應對房地產(chǎn)金融風險。

??拐點之下，房企如何再出發(fā)？針對近期部分房企債務(wù)違約現(xiàn)象頻出，房企未來發(fā)展之路如何抉擇？東方房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長胡金星表示，從內(nèi)因看，主要是由于資金驅(qū)動影響；從外因看，是因為房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代，市場容量達到一定峰值后，競爭會加劇、行業(yè)分化在加劇所致。胡金星還表示，房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)將會重構(gòu)，未來是“開發(fā)+運營+金融”的新生態(tài)時代。企業(yè)要認清當前的形勢和發(fā)展方向，既要發(fā)展又要轉(zhuǎn)型，多元化發(fā)展有很大風險，房企要學會抱團取暖，“活下去”才是關(guān)鍵。

??五?？毓刹粍赢a(chǎn)事業(yè)部合伙人李晨星表示，伴隨房地產(chǎn)長效機制逐步建立，供需兩端政策不斷完善，原先依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)獲取現(xiàn)金流的單一住宅開發(fā)模式已經(jīng)難以適應新的時代要求。開發(fā)企業(yè)應積極擁抱監(jiān)管，從粗放型的開發(fā)模式向資產(chǎn)管理運營轉(zhuǎn)變，多元渠道獲取資金，加強自身的專業(yè)化運營能力。面對地產(chǎn)行業(yè)新形勢，我們要立足長遠，在韌性十足的中國經(jīng)濟中，充分挖掘投資機會，助力地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

??朗詩青杉資本副總經(jīng)理方旭東表示，從“房住不炒”到“三道紅線”的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境不斷收緊，所謂“融資收緊”，控制的是本來不應該進入到房地產(chǎn)的資金，地產(chǎn)基金行業(yè)的商業(yè)邏輯是不給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿，讓市場回歸有序的融資環(huán)境。未來10-20年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進入新時代，地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的走勢。房企要堅守“不拿貴錢，不拿貴地”的原則，對于現(xiàn)有的存量項目，要快速打折出售，用收回的資金償還信用借款，不要產(chǎn)生違約。

??康橋集團副總裁、長三角區(qū)域董事長肖春和表示，過去二十年，是房地產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L的時代，也是債務(wù)規(guī)?？焖偻粕倪^程。發(fā)展至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了1998年到2008年的土地紅利階段，2008年到2018年的資金加杠桿的階段，以及2018年之后的房地產(chǎn)業(yè)成熟階段。在未來十年，是企業(yè)自身要做好內(nèi)部管理的階段，要順應國家的政策方向去杠桿，提升運營能力，做好存量資產(chǎn)去化去庫存，把服務(wù)和品質(zhì)做好。

??大發(fā)集團副總裁羅輝映表示，當前房地產(chǎn)市場正處于歷史的轉(zhuǎn)折點。雖然很多企業(yè)現(xiàn)在面臨融資現(xiàn)金流和銷售現(xiàn)金流的雙重打擊，但是，房地產(chǎn)行業(yè)除了開發(fā)業(yè)務(wù)以外，其他領(lǐng)域還有很多機會，企業(yè)要從自身的資源稟賦和理解能力出發(fā)，要認清大勢，不要輕易放棄自己的優(yōu)勢領(lǐng)域，不盲目多元化和轉(zhuǎn)型，但也不要放棄對于新的領(lǐng)域和機遇的跟蹤。未來房地產(chǎn)市場的蛋糕依然存在，雖然比之前少了，但是在100萬億GDP中仍然舉足輕重。

??“大資管”時代下的新機遇

??在國際環(huán)境不確定，地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴，開發(fā)與運營逐漸剝離，“三道紅線”的高壓之下，地產(chǎn)行業(yè)及從業(yè)者如何走出困境？AFC資資樂創(chuàng)始人/CEO桂金標表示，企業(yè)要擁抱時代的變化，未來是大資管時代，在此時代下構(gòu)建新的價值體系。從政策規(guī)劃看，上海計劃在2025年建成全球資產(chǎn)管理中心、公募REITs將開啟不動產(chǎn)資管新時代、北交所將迎來一大批資管企業(yè)上市熱潮。這意味著大資管時代已然來臨。未來資產(chǎn)管理公司五大變革：兼并收購、智能投資、數(shù)字化客戶服務(wù)、高效運營與資產(chǎn)平臺服務(wù)。

??上海屹杉投資管理有限公司總裁王沛鑫表示，房地產(chǎn)行業(yè)從增量到存量，在宏觀形勢不好的背景下，企業(yè)要能識別風險、管控風險。雖然融資環(huán)境收緊，但不良項目的重整是很好的資金來源。那些看似不良的項目最后變成了優(yōu)質(zhì)項目，所以未來5至10年不良資產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉泶髾C遇。如何低價鎖定一些不良資產(chǎn)的項目，實現(xiàn)未來的增值，建議房地產(chǎn)開發(fā)商需要尤為關(guān)注。

??“未來10年資管行業(yè)將是一個藍海時代，房地產(chǎn)行業(yè)是從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，房地產(chǎn)業(yè)的藍海是在資產(chǎn)運營與管理端。”上海金晨碧云投資董事、事業(yè)合伙人劉俞林表示，資產(chǎn)管理它的核心在于如何通過精細化的運營管理，來提升物業(yè)的增值服務(wù)和資產(chǎn)核心化，這也是行業(yè)個體需要努力的方向，如何提升物業(yè)管理的價值、資產(chǎn)管理運營的價值。

??溫州億聯(lián)科技執(zhí)行董事長陳友富表示，從整個市場角度看，疫情的出現(xiàn)、中美貿(mào)易競爭加劇、宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)確實有很大影響，從開發(fā)到后端的運營，都面臨著資產(chǎn)運營的難題。在陳友富看來，這凸顯企業(yè)運營困難之外的同時，也將迎來一些新的機遇，未來存量資產(chǎn)運營是大趨勢。

??“房地產(chǎn)行業(yè)進入資產(chǎn)管理時代，資管行業(yè)的前景將非常好。”上海志舍咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長胡偉表示，行業(yè)缺少優(yōu)質(zhì)的運營人才，未來對人的要求也會更高。他建議業(yè)內(nèi)人士要學習、抱團、整合資源、合作共贏，借鑒西方國家的經(jīng)驗，以專業(yè)的標準來擁抱這個時代的經(jīng)濟發(fā)展。

??此外，與會嘉賓還圍繞當前熱議的“雙碳”、城市更新、既有建筑存量改造等話題進行了深入探討。