??北上廣深杭等租賃市場發(fā)展靠前的城市，無論是新建租賃住房、存量物業(yè)進入租賃住房還是市場化項目納入租賃住房體系都會有超前的實踐落地。

??文/克而瑞租售

??2021年7月2日,國辦公開了《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》22號文件，文件的“基礎制度”的第二條就是引導多方參與。同時直接提到了適當利用新供應國有建設用地建設。2021年8月31日，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽、副部長倪虹圍繞努力實現(xiàn)全體人民住有所居介紹有關(guān)情況，并答記者問。王蒙徽表示：“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。2021年9月2日，全國住房保障工作座談會在浙江杭州召開，住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長曹金彪指出，解決符合條件的新市民、年輕人等群體的住房困難問題，新方式是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，新目標是確立起保障性租賃住房的政策制度；切實把保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點。2021年10月21日，住房和城鄉(xiāng)建設部在福建省福州市召開發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會，會議強調(diào)各地要深入學習領會黨中央、國務院部署要求，充分認識加快發(fā)展保障性租賃住房的重要意義，增強工作的積極性、主動性，堅決把發(fā)展保障性租賃住房工作抓實抓好，抓出成效。這一系列國家層面的文件和會議都在表明：“十四五”期間將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，多主體多元供給是完成這一重點工作的核心所在。

??一、各地政府科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標，五種不同的供應方式助力各地政府保障性租賃住房建設目標的完成

??《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中提出要求要落實地方責任，城市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房、促進解決住房困難問題負主體責任。到目前為止，北、上、廣、深、杭州、成都、西安等地地方政府都已經(jīng)確定了“十四五”保障性租賃住房的發(fā)展目標。

??我國保障性租賃住房多元供應可行的路徑主要有以下五種，五種方式都能不同程度地增加保障性租賃住房的供應。

??其中1）涉租賃用地建設租賃住房；2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。這兩種方式屬于新增供應。

??其中3）非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房；4）市場中現(xiàn)存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統(tǒng)；5）傳統(tǒng)的保障性住房體系中未售、空置的房屋進入保障性租賃住房體系。這三種方式屬于存量進保障性租賃住房體系。不同的城市在完成“十四五”保障性租賃住房建設目標時采取的策略和方式并不同。

??二、涉租賃用地建設租賃住房不同城市采取的策略不同截止到2021年11月15日，對第一、二批次的集中供地涉租賃用地成交情況進行統(tǒng)計可以看到，兩次集中供地涉租賃用地成交面積達872萬方，其中純租賃用地成交205萬平方米，競自持租賃用地246萬平方米，配建租賃住房用地421萬平方米，整體前兩批次租賃用地的成交以配建方式為主。

??其中第一次批次集中供地以競自持租賃用地為主。首批集中供地通過“競自持、競配建”，大大提升了“租賃”地塊的成交量。從首批集中供地成交來看，涉租賃地塊成交247宗，總成交建面高達394萬平方米，切實增加租賃住房供給，但同時也抬高地價，如杭州臨政儲出[2021]5號自持比例高達40%，此種土拍方式，對于拿地企業(yè)后續(xù)經(jīng)營極為不利，同時也不符合國家倡導的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，即“三穩(wěn)”目標。

??第二批次供地轉(zhuǎn)換新的賽道，提出“溢價率不得超過15%”、“不得以配建等方式增加實際地價”兩大新規(guī)，“拿地配建”成為第二批次租賃用地供給成交的主流方式。說明國家既要提高租賃用地的供應成交面積，也要同時控制這類土地的成交成本，減低這類土地拿地企業(yè)的成本。

??（一）從細分城市來看，純租賃用地成交以上海及周邊長三角城市為主

??兩批次用地中涉及純租賃的城市僅僅7個，其中武漢和蘇州均只有1塊純租賃用地的成交。純租賃用地以上海以及上海周邊的寧波、杭州為主，成都也有40多萬畝純租賃用地的成交。不同城市租賃相關(guān)土地供應方式差異較大，如廣深以住宅用地限定用途為主，公租房或搭配人才公寓；上海則推出純租賃用地，僅用于租賃。北京是以集體用地建設租賃住房為主。大力進行純租賃用地供應成交方式的城市也是租賃市場發(fā)展靠前的城市，是探索保障性租賃住房發(fā)展靠前的城市。以上海為例，上海市確定“十四五”期間新增建設籌集保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到新增住房供應總量的45%左右。2021—2022年計劃建設籌集24萬套（間），超過一半，其中，2022年計劃建設籌集17萬套（間）以上。這也是上海純租賃用地成交位于全國首位的核心原因。

??（二)競自持租賃用地成交主力以杭州、成都等強二線城市為主

??競自持租賃用地是快速提升租賃用地供應成交的有效方式。從2021年第一、第二批次集中供地的情況來看，競自持租賃用地成交主力城市在杭州、成都、合肥等強二線城市。除了北上廣深四個一線城市之外，杭州、成都這幾個城市“十四五”保障性租賃住房建設目標也都已經(jīng)公布。浙江省“十四五”期間擬籌集保障性租賃住房120萬套（間）。杭州市區(qū)、寧波市區(qū)等8個設區(qū)市市區(qū)和金華等4個縣（市）新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上，其他25個縣（市）保障性租賃住房占比力爭達到15%以上。杭州市“十四五”期間擬建設籌集保障性租圖3：2021年22城第一、第二批次集中供地涉租賃用地成交情況（㎡）圖4：2021年22城第一、第二批次集中供地純租賃用地成交情況。圖6：2021年22城第一、第二批次集中供地配建租賃住宅用地成交情況（㎡）圖5：2021年22城第一、第二批次集中供地競自持租賃用地成交情況（㎡）圖7：2017年至今各城市集體用地建設租賃住房面積（㎡，不完全統(tǒng)計）數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售賃住房30萬套（間），占新增住房供應總量的30%以上。2022年計劃建設籌集保障性租賃住房7萬套（間）。成都市確定“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房25萬套（間），其中，2021年建設籌集房源6萬套（間），2022年計劃建設籌集5萬套（間）。這些城市地方政府都在通過競自持租賃用地的方式積極發(fā)展住房租賃市場，完成“十四五”保障性租賃住房目標。

??（三）22個試點城市幾乎都采取了配建租賃住房用地的方式增加租賃用地供應

??從前面兩次集中供地的數(shù)據(jù)可以看出，目前租賃市場發(fā)展的試點22城幾乎都有配建租賃住宅用地的供應成交，合計總配建租賃住宅成交面積421萬平方米。首批次成交配建租賃住宅用地的城市14個，配建租賃住宅建面133萬平方米，第二批次供地成交配建租賃住宅用地的城市16個，配建租賃住宅建面288萬平方米，配建租賃住宅建面第二批次超過第一批次的2倍。說明在大力發(fā)展保障性租賃住房的落實上，各個城市新增涉租賃用地未來“拿地配建”或成為租賃用地供給成交的主流方式。

??（四）除了以上通過招拍掛形式

??成交的涉租賃用地，集體用地建設租賃住房，也是增加供應的方式之一

??在2017年8月份，我國確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。再到2019年自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關(guān)于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則上同意福州、南昌、青島、?？凇①F陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。自此，集體建設用地建設租賃住房試點再擴大，一共有18個城市利用集體用地建設租賃住房。其中有超過一半的城市集體用地建設租賃住房開始動工甚至是項目已經(jīng)入市。

??作為首批13個“集體土地租賃試點城市”之一，北京在推進集租房建設的進度上最快，成效也頗為顯著：2017年至今有58塊集體用地用于建設租賃住房，這58塊土地，已開工建設的49塊，開工率達到85%，其中4塊地建設完成已入市。北京集體土地建租賃住房用地主要位于北京市中心城區(qū)、城市副中心和平原地區(qū)新城范圍內(nèi)，符合“毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的選址原則，有利于促進區(qū)域職住平衡。

??集體建設用地獲地成本比較低，一般集體建設用地同市場上通過招拍掛和競自持方式拿來的土地相比成本會低40%左右，而這個低成本也是試點城市基本會采取集體用地建設租賃住房的主要原因。

??（五）涉租賃用地陸陸續(xù)續(xù)入市，目前入市的項目以純租賃用地和集體用地為主

??從2017年開始不斷入市，如今上海、北京、杭州、南京、合肥等地都有集體用地，租賃用地建設的租賃住宅項目入市。由于重資產(chǎn)開發(fā)周期較長，目前落地入市的項目并不多，但據(jù)克而瑞租售不完全統(tǒng)計，截止到目前，入市租賃地塊或者集體用地項目近20個，所有的項目體量都超過500間，1000間規(guī)模以上的大型租賃社區(qū)占比超70%。這些拿地開發(fā)建設的企業(yè)大多都是地方政府租賃平臺或者國企開發(fā)商，在城市居住生態(tài)更新迭代的重塑大潮中，大型租賃社區(qū)的建設更有利于實現(xiàn)住房租賃供給的增加，以及提升城市租住品質(zhì)的初衷與目標，從長線解決城市“整體供不應求”與“品質(zhì)供不應求”的雙重難題，成為提高保障性租賃住房供應新抓手。

??三、將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分建設宿舍型保障性租賃住房，目前采用這種供應方式的以西安、合肥等二線城市為主

??租賃住房新增部分除了是涉租賃用地建設成為保障性租賃住房，還有一種方式就是通過將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房。這一方式主要是由于7月初國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中“土地支持政策”明確提到了這一點，目前已經(jīng)開始落實這一方案的城市主要是西安和合肥。

??四、利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房，目前廈門等城市非改租政策力度較大

??對于發(fā)展保障性租賃住房來說，將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設租賃住房也是有效的供應方式之一。對于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉(xiāng)建設部近日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設適用標準的通知》外，多地也進一步明確了相關(guān)政策及建設標準。

??目前廈門等城市非改租政策力度較大。廈門市自《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》7月1日印發(fā)后，已籌集23個項目（市級8個、區(qū)級15個），房源0.94萬套（間）。西安市積極支持高校等企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設保障性租賃住房。西安外國語大學利用學校自有土地22.68畝，建設保障性租賃住房750套，每套建筑面積70平方米以內(nèi)，解決教職工租房難及引進人才短期過渡問題。西安電子科技大學利用自有土地建設單身教師公寓403套，每套建筑面積60平方米，將作為過渡房租賃給無房教師，目前已通過教育部備案，獲得立項。

??商辦等存量物業(yè)改造為租賃住房以上海城方活力社區(qū)江月路店為代表，非租賃用地做租賃住宅項目的有路勁·雋寓（上海汽車城店）、WEPARK芳草寓項目等。在宏觀調(diào)控層面，增加租賃供應的重點或在發(fā)生變化，由新增租賃用地轉(zhuǎn)向與存量改造并重。未來非改租將成為發(fā)展租賃住房很更要的途徑。特別是在存量較多的二三線城市，或許會在推出租賃用地供應之前優(yōu)先采取“非改租”方式增加市場租賃供應。

??五、市場上運營成熟的集中式、分散式長租公寓將納入保障性租賃住房體系，北上廣深杭等機構(gòu)化率越大的城市，這種方式可操作空間越大，但實際落地情況待觀察

??2021年10月29日上午，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦、房地產(chǎn)流通與租賃委員會承辦的住房租賃企業(yè)交流座談會，在易居企業(yè)集團總部秋實樓內(nèi)順利召開。住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司政策指導處處長王凌云在會上明確指出：保障性租賃住房本質(zhì)上還是市場的，租賃企業(yè)天然就是保障住房重要的機制主體，租賃企業(yè)天然在租賃住房領域去深耕細作、發(fā)展壯大，既能夠成為保障經(jīng)濟文化發(fā)展的主力軍，也能夠使租賃市場健康發(fā)展，真正實現(xiàn)補齊租賃短板。這表明市場上運營成熟的集中式、分散式長租公寓將納入保障性租賃住房體系。

??從城市的層面來看，機構(gòu)化率越高的城市，比如說北上廣深以及杭州這幾個城市租賃住房市場化率較高，這類城市市場化建設運營的項目進入保障性租賃住房體系的納管空間也更大。

??從企業(yè)的層面來看，各個細分領域的規(guī)模靠前企業(yè)的項目成為首批保障性租賃住房納入選項的可能性更高。截至2021年三季度，TOP20集中式長租公寓管理規(guī)模破百萬大關(guān)，達101.33萬間。在管理規(guī)模榜中，入榜企業(yè)管理規(guī)模門檻為1.65萬間，TOP十企業(yè)管理規(guī)模超4萬間，TOP3管理規(guī)模超9萬間。萬科泊寓和龍湖冠寓分別以20萬間和11萬間的管理規(guī)模摘得冠軍和亞軍席位，也是唯二管理規(guī)模超10萬間的品牌公寓運營商。從運營商性質(zhì)來看，房企系管理規(guī)模74.04萬間，占比總管理規(guī)模73.06%；運營商系管理規(guī)模27.30萬間，占比總管理規(guī)模26.94%。這些管理規(guī)模靠前企業(yè)的項目，特別是具備保障性租賃住房條件的一些項目從理論上來講更有可能成為第一批市場化項目進入保障性租賃住房納管體系、完成各地保障性租賃住房指標的名單。

??從實操層面來看，住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司政策指導處王凌云處長在住房租賃企業(yè)交流座談會上也提到保障司會從土地、財政、稅收、金融等各方面推出政策支持市場化租賃企業(yè)發(fā)展，同時企業(yè)享受了政府給的支持政策，就需要承擔保障性租賃住房的義務。最核心的就是要體現(xiàn)更低租金從而促進租金水平穩(wěn)定。低租金的兩種模式：1）市場化企業(yè)的項目在自己現(xiàn)在租金水平基礎上，以后年漲幅不超過5%；2）沒有同比值的項目就在現(xiàn)有租金上打9折。那這個低租金納入保障性住房體系對于現(xiàn)有市場化企業(yè)來說是否可行，目前待定。因為目前這些市場化的租賃企業(yè)還沒有真正進入到規(guī)模效益帶來的盈利階段，更多的是處于尚未盈利或者低收益率的狀態(tài)。整體上輕資產(chǎn)模式由于只是獲得相對固定的運營服務收入，中資產(chǎn)住房租賃企業(yè)因難以取得優(yōu)質(zhì)物業(yè)或者改建成本過高而難以盈利，重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)因租金回報率過低而無法快速實現(xiàn)盈利。在這樣的背景下，讓市場化的租賃企業(yè)進一步控制租金，或許還有些難度。

??六、傳統(tǒng)的保障性租賃住房處于空置或者未售的部分或?qū)⑦M入保障性租賃住房系統(tǒng)，采取這種途徑的城市也是以鄭州、廈門、?？诘榷€城市為主

??以鄭州為例，鄭州市自然資源和規(guī)劃局數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，鄭州市本級地區(qū)非商品房用地（包括安置房、經(jīng)濟適用房、公租房等）總供應5967.09畝，未銷售面積2741.17畝，庫存比例高達45.94%。這部分未消化的保障性住房用地未來進入保障性租賃市場的可能性極大。

??廈門市打通政策轉(zhuǎn)換渠道，將閑置公有住房、安置住房等房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，共盤活房源3348套（間），其中，1030套（間）專項提供給環(huán)衛(wèi)工人、公交駕駛員、公安輔警、城管協(xié)管員等基層一線公共服務人員租住。?？诘暮Ｄ辖鸪前簿幼》孔赓U集團也在努力探索將已建空置的保障性住房（共有產(chǎn)權(quán)房、安置住房、人才公寓）等進入保障性租賃住房體系，為市場提供更多的租賃住房。

??利用安置房等庫存用作租賃住房人才公寓可視為更優(yōu)的選擇。一方面，可以調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，解決城市新市民、新青年住房困難；另一方面，可以一定程度上減輕土地供應壓力，完成中央下達的保障性租賃住房供應指標。一些保障性住房（非商品房）庫存量大的城市未來采取這種模式提高保障性租賃住房供應的可能性極大。

??總結(jié)

??2021年，作為“十四五”發(fā)展的元年，從黨中央國務院到各個地方政府都把發(fā)展保障性租賃住房作為工作的重點。多主體多元供給是完成這一重點工作的關(guān)鍵所在，從中央到地方都在積極探索可行的路徑。北上廣深杭等租賃市場發(fā)展靠前的城市無論是新建租賃住房還是存量物業(yè)進入租賃住房還是市場化項目納入租賃住房體系都會有超前的實踐落地。而成都、廈門、合肥等二三線城市除了新增的租賃用地的籌建入市，更有可能是將重點放在將市場上原有的非居住存量及市場化項目納入租賃住房體系的路徑。從中央到地方這些模式的探索最終都是確保實現(xiàn)更多的人住有所居、安居樂業(yè)。