??這一交易數(shù)據(jù)超出了市場預期。

??2022年1月4日，來自戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年全國大宗物業(yè)交易成交264宗，總額超2600億元，較2020年有較大規(guī)模增長，基本恢復至疫情前水平。從交易情況來看，一線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)頗受追捧，“北上廣深”四地成交額占比超80%。

??其中，上海大宗物業(yè)交易額重返千億元，穩(wěn)坐頭把交椅；其次是北京，其交易額超630億元，處于歷史第二高位；廣州與深圳總交易額近550億元，約占全國大宗物業(yè)交易總成交額的20%。

??2021年全國大宗物業(yè)交易中，內(nèi)資企業(yè)成為最大買家，通過對比發(fā)現(xiàn)，醫(yī)藥、實業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)成為主要買家。

??“2021年，是中國大宗物業(yè)交易市場充滿轉(zhuǎn)變與機遇的一年。”戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁葉國平在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，在全球經(jīng)濟放緩背景下，中國率先實現(xiàn)GDP正增長，投資人信心顯著提升，眾多房地產(chǎn)基金募資及交易活躍，如今，大宗物業(yè)交易市場已顯著回暖，說明市場投資機構(gòu)仍看好中國龐大的消費潛力。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，大宗物業(yè)交易創(chuàng)新高意味著行業(yè)正處于低點，此時入市的資本其目的是抄底。

??大宗物業(yè)交易回暖

??2021年，我國新冠肺炎疫情趨穩(wěn)及宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)下，大宗物業(yè)交易領(lǐng)域呈現(xiàn)強勁復蘇態(tài)勢。

??來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國大宗物業(yè)交易共計成交264宗，為2018年以來最高；成交總額超2600億元，相比2020年增長30%，基本恢復至疫情前水平。

??其中，上海大宗物業(yè)交易共錄得1051億元交易額，同比上升46%，基本恢復至2018年水平，穩(wěn)居第一；北京交易額超630億元，僅次于2019年，處于歷史第二高位。作為國內(nèi)最主要的大宗物業(yè)交易市場，上海和北京總成交額約占全國的64%。

??粵港澳大灣區(qū)核心城市的廣州、深圳同樣恢復至疫前水平。其中，廣州2021年大宗物業(yè)交易成交額為230億元；深圳大宗物業(yè)交易成交額為319.1億元，上述兩地總交易額近550億元，約占全國大宗物業(yè)交易總成交額的20%。

??需要強調(diào)的是，在新冠肺炎疫情與宏觀形勢嚴峻的2020年，國內(nèi)大宗物業(yè)交易曾出現(xiàn)斷崖式下跌。據(jù)此前統(tǒng)計，2020年北上廣深四大一線城市以及成都和西安兩地，大宗物業(yè)交易共錄得約1369億元交易額，同比減少44%。

??經(jīng)過兩年調(diào)整，大宗物業(yè)交易市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

??優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)和“新基建”類項目受追捧

??縱觀2021年大宗物業(yè)交易市場，一線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)受到大型投資機構(gòu)追捧。

??如博楓資產(chǎn)收購的麥格里商業(yè)資產(chǎn)包，系近年來罕有的大型商業(yè)資產(chǎn)包成交案例，總價約90億元人民幣，資產(chǎn)包內(nèi)5個購物中心均位于中國一線及二線城市核心商圈，且買賣雙方均為大型外資機構(gòu)。某世界500強金融機構(gòu)約32億元收購前海周大福金融大廈南塔、字節(jié)跳動約78億元從鐵獅門手中收購位于上海楊浦區(qū)的尚浦領(lǐng)世項目等。再如北京SK大廈，以90億元人民幣創(chuàng)下2021年北京單項目最高成交總價紀錄，買家為和諧健康保險。

??“近年來，受線上零售影響，大部分實體零售市場受到?jīng)_擊，但一二線城市核心位置的大型購物中心、社區(qū)商業(yè)等優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，因其業(yè)態(tài)多元化及體驗式消費模式，仍受大型投資機構(gòu)追捧，是保險公司、主權(quán)基金、核心型地產(chǎn)基金的最佳投資標的?！比~國平認為，商業(yè)項目具有運營周期長，專業(yè)度、復雜度高等特性，未來仍將是中國房地產(chǎn)“存量”市場重要板塊，將吸引更多境內(nèi)外投資人。

??在追捧一線城市優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)外，2021年還有不少機構(gòu)將視線聚焦于物流倉儲、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等“新基建”類項目。受此影響，2021年傳統(tǒng)甲級寫字樓成交占比大幅下降，由2020年62%降至2021年47%。

??葉國平表示，一些傳統(tǒng)“二線”城市，如昆山、蘇州、杭州、東莞、佛山、廊坊、成都、重慶等，恰是“新基建”類項目的“一線”城市，成交活躍。他還表示，多單物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園公募REITs的成功發(fā)行，為項目估值提供了重要參考，且大大提升了項目流動性，對中國房地產(chǎn)存量及大宗交易市場的健康發(fā)展存在長期積極影響。

??買家方面，受疫情“封關(guān)”影響，部分外資機構(gòu)投資額減少，全國大宗物業(yè)交易市場仍為內(nèi)資為主導。從成交宗數(shù)來看，企業(yè)自用買家占比提升，如在上海，盡管投資型買家再次超越了自用交易，但自用型買家也不容忽視，行業(yè)分布特征也更為鮮明，主要以TMT、生物醫(yī)藥為主，其中TMT行業(yè)成交額增長近9倍，較2020年上漲了156億元。生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長約2倍，從2020年的22億元增至2021年的44億元，漲勢也十分明顯。在深圳，從需求側(cè)看，投資型和自用型買家在總交易金額上大致持平，占比分別為40.5%和36.1%，但自用買家的交易宗數(shù)占比更重，顯見活躍的總部自用需求仍然是傳統(tǒng)主力。自用型買家以實業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)為主，平均成交金額在約7億元水平，較小的成交規(guī)模顯示出自用型賣家漸趨以實用性為導向。

??此外，因政府對產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、物流倉儲等有產(chǎn)業(yè)導入及落稅等要求，因此科技、生物醫(yī)藥、智能制造等企業(yè)對上述項目關(guān)注積極。

??為何2021年大宗物業(yè)交易出現(xiàn)回暖跡象？

??商業(yè)地產(chǎn)專家潮成林表示，近兩年受樓市調(diào)控和疫情影響，國內(nèi)市場進入合理價值區(qū)間，甚至部分區(qū)域及項目價格被低估，且部分企業(yè)面臨生存危機，這對于資金充裕的機構(gòu)來說是抄底和投資并購好時機。從全球角度而言，國內(nèi)社會環(huán)境、市場經(jīng)濟與國外相比都更加穩(wěn)定及安全，尤其是在疫情背景下還維持著正向的經(jīng)濟發(fā)展，加上國際貨幣（美元等）基金等需要尋求相對安全的載體，都進一步促使大宗交易創(chuàng)新高。

??“受短期融資困難影響，房企擴張腳步放慢，市場將出現(xiàn)更多‘困境資產(chǎn)’的投資機會?！比~國平表示，物流倉儲、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心類項目仍將是未來幾年受歡迎的投資領(lǐng)域。同時，投資機構(gòu)也將進一步適應國家政策導向，積極尋找“養(yǎng)老地產(chǎn)”“長租公寓”等投資“新風口”。

??葉國平說，順勢而為，把握新風口，將是未來幾年大宗物業(yè)交易市場的主旋律。具有更強資產(chǎn)管理能力、產(chǎn)業(yè)導入能力的投資機構(gòu)，最終將在“大浪淘沙”“波濤洶涌”的大宗交易市場中穩(wěn)操勝券。